增值稅全面實施背景下房地產企業稅務風險管理探討

田寶存

【摘要】營改增是指企業原來適用繳納營業稅的應稅行為改為繳納增值稅，其實施的目的是解決企業重復繳稅問題，適當減輕企業的稅負。營改增稅收改革政策的實施在一定程度上能夠給房地產行業帶來積極的影響，但改革本身由于受到傳統財務管理模式、傳統稅收政策等因素的影響，也給房地產企業管理帶來了一些困難，同時也增加了稅務風險。

【關鍵詞】營改增 房地產企業 稅務風險

一、概述

目前營改增的實施給企業帶來的難點有兩個方面：第一，資金短缺，在營改增之后，房地產企業容易面臨資金短缺的問題，這是因為增值稅稅收政策在一定程度上增加了企業的成本，并可能會占用到企業的現金流量，加之目前我國宏觀政策對房地產行業的限制，使得房地產企業資金流動形式嚴峻，一旦資金斷流企業的生存將遭遇危機；第二，營改增政策實施增加了企業的稅收負擔，正常情況下，營改增政策的實施應該會降低企業稅務，但從企業實際工作情況來看，政策實施一些企業的稅負不但沒有降低，反而出現了增加的態勢，受新政策的影響以及產業鏈增值稅體系尚不成熟，房地產產企業增值稅抵扣十分困難，而在增值稅稅率較高有無充足進行稅抵扣的情況下，企業的稅負便會出現上升。

二、房地產企業稅務風險類型及原因

（一）稅務風險類型

通常來說，房地產企業稅務風險類型可分為以下幾種：第一，房地產企業核算應繳稅款不符合相關稅收法律法規的要求，出現了企業稅款應繳未繳的情況，由此企業可能要面臨補交補稅及罰款并加收滯納金的風險，情節嚴重的甚至要接受相關部門的刑事處罰，一些房地產企業在利益的驅使下故意不繳納或少繳納稅款，采取了收入不入企業賬目，或轉移隱藏利潤等違法手段；第二，房地產企業核算不規范，少計收入并虛增成本，財務管理流程不健全，稅款計算市區應有的準確性，例如有的企業利用聯合開發的名義分配房地產產品而不計收入，在成本費用方面不按照會計準則規定核算費用，成本管理混亂，在這樣的情況下稅款很難被正確計算，由此企業將承擔稅務處罰風險；第三，房地產企業選擇適用稅法不準確，自身錯誤的多繳納了稅款，房地產企業計算稅款的依據就是國家頒布的各項稅收法律法規，在實際的操作過程中，房地產企業如果選擇不準確就會影響稅款的計算，例如有的企業開發產品轉自用資產，按照視同銷售的原則來處理，自己多繳納了稅款卻全然不知，無形中增加了企業的稅收負擔。

（二）稅務風險產生的原因

房地產企業涉稅風險產生的主要原因有很多，主要包括主觀趨利動因、稅收法律法規不完善、財務人員專業水平、企業內控制度缺失等：第一，地產開發商主觀趨利動因，趨利動因可以說是房地產開發企業稅務風險產生的直接動因，企業自身受利益的驅動，故意違反法律及誠信原則，偷逃稅款；第二，目前房地產行業稅收法規政策并不完善，我國市場經濟雖處于高速發展的階段，但與之配套的法律制度并不完善，特別是一些稅收法律法規在實際操作過程中還存在一定的阻礙，其適用性也有待進一步提高，特別是房地產行業屬于國家經濟支柱性產業，其稅收政策較多、變化較快，容易讓企業忙中出錯；第三，企業內部財務人員的專業能力有限，我國雖然已經是一個財會大國，但卻不是財會強國，能力突出的中、高級人才數量有限，一些房地產企業的財務人員專業水平、綜合素質有限也是稅務風險產生的一個主要原因；第四，房地產企業內部控制制度存在問題，健全的內部控制制度能夠有效的幫助企業防范風險事件的發生，從實際工作情況來看，部分地產企業內部控制制度不完善或執行不利，這實際上給稅務風險的發生提供了空間。

三、營改增后重點稅務風險管理的探討

（一）專用發票管理存在的風險及控制措施

增值稅專用發票在某種程度上可以視為一種有價證券，目前在發票方面涉及犯罪的行為基本都與增值稅專用發票有關，這是因為增值稅專用發票具有抵扣的功能，能夠抵減企業所需繳納的銷項稅額，為了達到少交稅款的目的，一些企業便借此機會在發票上面做起了文章，虛開增值稅發票進行違法犯罪活動。在此情況下，增值稅專用發票自然成為稅務機關監管的重點，如發現違規行為便會對企業進行嚴厲的處罰，未規避這一風險，企業需從以下幾個方面進行防控：第一，充分認識增值稅專用發票，全面了解增值稅專用發票相關管理規定；第二，通過合理合法的手段充分獲取可以抵扣的進項稅發票，并在規定的時間內交傳遞到主管稅務機關認證，由于增值稅專用發票能夠抵扣企業的銷項稅額，在某種程度上可以視同一種有價證券，所以企業對進行稅發票的保管要格外嚴格，避免出現抵扣聯次丟失等情況；第三，增值稅本身屬于一種價外稅，即價款和稅款相互分離，故財務人員在核算時應準確歸集價款和稅款；第四，營改增后納稅人必須嚴格按相關法律規定來開增值稅專用發票，特別注意不能虛開發票，否則會面臨稅務機關的嚴厲處罰。

（二）進項稅額抵扣存在的風險及控制措施

營改增以后，房地產企業進項稅額抵扣過程中存在的風險主要包括：第一，納稅人已知或未知的情況下獲取虛開的增值稅專用發票，并以此來充當合法的抵扣憑證；第二，企業購進的貨物用在了非應稅項目或個人消費上，但卻沒有按稅法的規定將進項稅額做轉出處理；第三，應稅服務已經發生了不能抵扣進項的情況，卻沒有相應的扣減進項稅額；第四，納稅人應稅服務在開具了增值稅專用發票之后，之前所提供的服務便終止。

為了能夠規避營改增后納稅人在抵扣過程中存在的稅務風險，企業可采取如下控制措施：第一，無論是從何種渠道獲得的增值稅專用發票，都應該保證能和企業的業務相對應，保證發票的真實性和有效性；第二，企業財務在核算的過程中應注意將已經不能抵扣的進項稅額做進項稅額轉出，符合稅法的相關要求，邏輯關系通順；第三，企業應組織員工對增值稅暫行條例進行認真的學習，并根據條例的規定來約束自己的行為；第四，企業要提升財務人員的專業能力并保證會計核算的合理性，否者當期的進項稅額很難合理的把握。

（三）增值稅政策上存在的風險及控制措施

國家實施營改增的一個重要目的便是能夠降低企業的稅負，為了能夠盡可能的避免納稅人在政策實施的初期承擔更重的稅收負擔，在營改增實施方案中特意設置了增值稅的免征項目及退稅項目。對營改增納稅人實行免征的項目主要包括著作權轉讓、殘疾人就業、退伍軍人就業、免稅業務事項等，企業在享受稅收優惠政策之前，必須對國家相關政策有充分的解讀，避免錯誤的運用稅收政策而給企業帶來風險，具體管控措施如下：第一，認真分析自身的業務是否符合稅收政策，特別是稅收優惠政策中的一些內容較為宏觀，納稅人應清晰辨明，不能完全依據自己的感覺強硬的向稅收優惠政策靠近；第二，在確實符合稅收優惠政策要求的前提下，企業還要及時的向稅務機關報送其所需的資料；第三，妥善的處理好增值稅專用發票和企業免稅項目之間的關系。

（四）偷逃稅風險及控制措施

部分企業為實現利潤的最大化不惜鋌而走險，運用少計算收人等方式偷逃稅款，少計收入的方式主要是在取得現金收入時，企業不開具正規發票，也不將收入在賬目上反映出來，也就是人們常說賬外收人。在實際工作中，稅務機關針對企業少計收人逃稅的行為會給予嚴厲的處罰，情節嚴重的還會追究其形式責任，所以，企業在日常工作中便要端正自己的態度，切莫有僥幸的心理，平時也要注重思想教育工作。

參考文獻

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