“營改增”后房地產企業利潤分析

鄧泉瑛

摘要：2011年至今，“營改增”作為國家稅收政策的重大改革，時時牽動著每一個財務人員敏感的神經。隨著“營改增”的全面實施，給各行各業帶來了深遠的影響。而作為涉及行業眾多、稅收貢獻較大的房地產行業在“營改增”這場變革中無疑面臨著諸多挑戰，必將引起企業經營模式、管理制度的重大變革。本文回顧了“營改增”的進程，重點分析了收入及成本的變化，得出“營改增”對房地產企業利潤的影響，進而提出應對策略。

關鍵詞：“營改增” 房地產 利潤

營業稅改征增值稅，簡稱“營改增”，是指以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅，增值稅只對產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環節，是黨中央根據經濟社會發展新形勢做出的重要決策，目的是加快財稅體制改革、減輕企業賦稅，調動各方積極性，促進發展。早在2011年，“營改增”就已在我國進行試點，直到2016年5月1日起，在中國全面推開，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入“營改增”范圍，至此，營業稅退出歷史舞臺，增值稅制度將更加規范。

對于房地產行業來說，“營改增”政策意味著其稅率從以前5%的營業稅變成11%的增值稅，可見影響尤為顯著。為了能夠實現“營改增”的平穩過渡，增值稅率不會突然間提高到11%，國家出臺相應的過渡性政策，即房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的開工日期在2016年4月30日前的房地產項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以自主選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。這意味著房地產企業的老項目可以適用和營業稅同樣的稅率，銷售2016年5月1日后取得的或新開發房地產項目才適用11%的增值稅率。然而，簡易計稅與一般計稅，企業應當如何選擇，對于房地產行業的利潤又有什么影響呢？具體還應從企業的收入及成本進行分析。

一、“營改增”對房地產企業收入的影響

（1）對于個人購房者而言，無法抵扣任何進項因而更關注銷售總價本身，房價與購房者的購買意愿直接相關，因此房地產企業選擇哪種計稅方式對其影響不大。而對于企業類一般納稅人客戶，由于新增不動產可以分兩年抵扣進項，如果購進采用簡易計稅方法的房產，則可抵扣的進項只有5%，但如果購進采用一般計稅方法的房產，其進項抵扣可達11%。因此該類客戶，在總價不變的情況下，更傾向選擇購買適用一般計稅方法的房產。同時由于進項稅額的增加，導致房產原價的減少，對于將來減少房產稅也起著立竿見影的效果。房地產企業就要針對不同購買者的需求，制定不同的營銷定價策略，對于個人購買者居多的住宅項目，其定價宜與“營改增”前保持相對穩定；對于公司客戶較多的寫字樓項目，可適當提高售價，以平衡公司的整體收入。

（2）“營改增”對收入的影響還體現在利潤表上。由于增值稅為價外稅，在實行“營改增”之后，房地產銷售收入中的增值稅額不能再算作房地產企業的營業收入，要剔除出來單獨計算。在其他方面的收入不變的情況下，這樣就導致了房地產的營業收入相比之前有所下降，對于采用簡易計稅方法的項目，其營業收入下降4.76%，而對于采用一般計稅方法的項目，則其收入下降9.91%。

二、“營改增”對于房地產企業成本的影響

（1）從產業鏈的角度對房地產行業進行分析，我們了解到房地產行業的上游是建筑業，下游是消費者，因此，建筑業實行“營改增”會對房地產行業產生重要的影響，建安工程成本直接影響房地產企業的利潤。針對建筑業而言，如果采用一般計稅方法，其增值稅稅率為11%，與原營業稅稅率3%比，二者差異8%。由于進項抵扣的存在，要達到“營改增”前后稅負相同，則其進項與銷項的平衡點為69.73%，即當進項稅額/銷項稅額小于69.73%，那么稅負是上升的，反之稅負下降。從建筑業的成本結構分析，一方面，人工成本占比較大，這部分成本無法取得專用發票進項抵扣；另一方面，建筑材料的采購普遍具有來源廣、種類雜的特點，上游供應商大多數是小微企業，開具專用發票的能力很小，這些因素都不利于建筑企業取得進項抵扣，造成稅負增加。而房地產行業作為下游企業，也只能被動地接受來自上游企業的成本轉嫁，使成本增加。如果上游建筑企業采用簡易計稅方法，那么建筑企業的稅負可維持原水平，但房地產企業就只有3%的進項抵扣，稅負增加，稅金成本增加。

（2）“營改增”后，房地產企業對現金流的影響應該是喜多于憂。房地產企業是資金密集企業，在施工過程中資金的占用數額較大，占用時間的也較長，房地產企業必須有充足的現金流才能維持其正常運轉。財稅（2016）36號文件發布后，對房地產企業采用的預售制延續了營業稅的操作方法，在收到預收款后按3%的征收率預繳增值稅，比營業稅稅率5%降低了2%。在預售項目上降低了預繳稅款，減輕了房地產企業在預收階段的現金流壓力，降低財務費用，有利于增加利潤。

三、“營改增”對于房地產企業利潤的影響

從利潤表角度看，利潤=收入-成本費用-稅金，房地產銷售收入更大程度上由整個社會經濟環境和市場需求決定的，在售價相同的情況下，如房地產企業采用簡易計稅方法，則收入減少4.76%，成本由于不可進項抵扣，成本不變，但同時利潤表中的稅金減少，利潤大致與“營改增”前持平。但如果房地產企業采用一般計稅方法，則收入下降9.91%，利潤表中的稅金同樣減少，那么利潤的變化取決于成本的波動，當成本減少的幅度大于收入下降的幅度，則利潤增加，反之利潤減少。因此，要保證利潤水平不變，就要從成本端進行控制。

四、房地產企業應對“營改增”的措施

“營改增”對于房地產企業來說既是挑戰，也是機遇，那么如何順應此次改革的浪潮，抓住機遇迎接挑戰，為自身創造利潤呢？

（1）針對建造成本增加，房地產企業應提高納稅意識，盡可能向上游企業索取增值稅專用發票，杜絕在原材料采購環節和接受勞務過程中，不要發票或取得與業務不符的發票的現象；加強工程決算的管理，及時與施工企業進行工程決算，及時取得專用發票，不應拖延；加強會計核算工作，做到筆筆賬目均有合法的原始憑據，提高核算的及時性，達到項目竣工驗收，會計核算結束。

（2）當今房地產企業普遍推行精裝修策略，在“營改增”稅制改革的大背景下，房地產企業可以加大精裝修力度，購買大量家用電器，一方面充實了商品的賣點，另一方面在增值稅進項稅抵扣方面占得先機。因此應更加規范地收集、審核、整理增值稅專用發票，以備抵扣。

（3）對于大型房地產企業而言，由于開發項目眾多，分布也比較廣，為了發揮規模優勢獲得最大的折扣力度，由集團公司統一對外采購所有物資并直接向成員公司提供，簽訂合同時，由集團公司和成員企業分別與供貨商簽訂合同，各自取得增值稅專用發票，各自分別進行抵扣。

（4）為適應“營改增”后的稅收征收特點，財務部門可以作為牽頭部門，對企業的包括采購、合同、銷售等一連串的環節進行原有管理制度的修改調整，健全企業內部各環節的管理制度，提高管理水平，實現人員的優勝劣汰，促使企業往更好的方向發展。

（5）增值稅“環環征收、層層抵扣”的重要特征，可以打破以往營業稅下產業鏈重復征稅的桎梏，為打通房地產企業上下游產業鏈條創造了條件。同時，利用增值稅的可轉嫁性使產業鏈上的所有環節利潤可以達到合理的分配，這對于集團性的房地產企業來講，更具可操作性。

“營改增”對房地產企業的經營管理提出了更高的要求，必須改變以往的管理理念和方式，拓寬思路、積極應對，以創新和改革業務模式求發展。

（作者單位：廣州富力地產股份有限公司）