淺析個人房產稅的征收現狀及改革方向

孫嵐嵐

摘要：住房問題是與我國居民密切相關的首要重大問題，目前，我國一、二線城市房價普遍較高，科學合理的稅收制度是引導房地產行業穩健發展、把控房價、滿足居民住有所居的良好辦法。但是我國的個人房地產征稅現狀存在諸多問題，本文將對現狀進行分析，并提出改革的建議方向。

關鍵詞：個人房產稅； 征收現狀；改革方向

中圖分類號：F812 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）002-000-01

一、個人房產稅的概念

個人房產稅是指國家對居民個人所擁有的，并且用于自用的房產征收的課稅。房產是指覆蓋在土地上的建筑物，以及與建筑物相關聯的設施設備，房產是永久性質的，房產稅的征稅對象就是房產持有人。

二、個人房產稅的征收現狀

目前目前房產稅稅種多，稅利高，主要有房產稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅和城鎮土地使用稅等。

房產稅適用于征收城鎮的經營房產，計算依據是房子的租金收入或者計稅余值，計稅余值是指房屋的購買價值減去原值一成至三成后的余值，房產稅稅率是1.2%。契稅的征收對象是產權所有人，它的征收發生在房屋產權轉移時，當土地的使用權轉讓、房屋發生買賣、房屋被贈送時都要征收契稅，按房屋或土地的價格征稅，稅率為3%至5%。耕地占用稅指得是針對在耕地上建房，或者在耕地上進行其他經營行為的個人及單位征收的占用耕地面積的課稅，屬于資源占用稅，稅率是差別稅率，以面積為依據征收。土地增值稅是國家對轉讓土地以及地上建筑的產權獲得收入，針對轉讓出讓方征收的課稅，以土地的收入增額為依據征收，采用累積稅率。城鎮土地使用稅指的是對擁有國有土地使用權的個人及單位征收的稅，包括城鎮所有的國家和集體的土地，以實際占用面積為依據，采用差別定額稅率。

除此之外，我國房產稅還有固定資產調節稅、印花稅、個人所得稅、城市建設維護稅、營業稅的呢過各項稅賦。用作經營的房產還可能有關稅、增值稅等。除了征稅，稅務部門還對房產購買者和經營者征收各種費用，比如維修基金、登記費費、手續費、教育附加費、社會保險費等各項費用。

三、個人房產稅制存在的問題

我國對個人房產稅的征收主要存在以下幾個方面的問題。

首先，房產稅的征收稅制太多，加起來達20種之多，范圍廣到各個市場。不僅征收復雜，不方便管理，而且給購房者和房產商增加很大的壓力，這也是房價居高不下，不好調控的一個原因，造成國民生活幸福感嚴重下降。

其次，稅種征收重復現象嚴重。印花稅和契稅就是一例，印花稅是針對簽訂合同、營業賬簿、產權轉移書面材料等征收的稅種，而契稅是房產轉讓過程中簽合同、辦轉移時要交的稅種，從含義上就能很清楚的看出兩者重疊現象嚴重。如果把要交的房產稅都羅列出來，企業出租房子要交30%作用的稅，個人出租房子要交20%的稅，重復征收使得稅費過高，交稅者肯定將稅費轉移到租房者身上，使得租金居高不下，大多數剛畢業的人都無力承擔，一個月的工作基本都用于住房和吃飯上，沒有幸福感可言。

再次，我國房產稅的征稅計價依據非常不合理。房屋的價值是不斷變化的，隨著時間的推移，價值會隨市場的變化而變化，而我國是以房屋的余值或者租金的收入作為計稅依據的，并不能體現房屋的現值。10年前按30萬買的房子，10年后可能價值300萬，按余值計算，對新房不公平。

第四，我國稅費概念模糊不清，沒有區分度。稅和費的征收形式和標準雜亂無章，這對宏觀調控和政策制定會產生很大的負面影響，而且讓國民感覺稅和費都特別多，引起反感。

第五，我國房地產稅的立法層次非常低。現行的房地產稅法知識一種暫行條例，并不是真正意義的稅法，因此，各地方政府為了各自利益，擅自制定諸多附加條例，造成征稅市場也很混亂。

四、個人房產稅的改革方向

1.房產稅起征點和征收方式改革

首先，對于起征點，應該往人均擁有的住房面積方向改革。目前的以房屋套數進行征稅的方式非常不合理。過渡性購房者買了90平米的小房子，加上兩位老人和孩子一家人住的話也只有18平米一個人，當他們買改善性住房，換大一點的房子時，征稅比率會提高，但人均居住面積依然很小。如果首套房就買大面積的房子，交的稅費就會少，這樣引導人們買大房子，造成不良的社會導向。

其次，對于房屋交易的征收方式應該往新老房子一視同仁的方向改革。不管是新增的存量，還是老存量，應該按照市場交易的價格進行征稅，而不是按照房屋余值征稅。

2.對農村個人住房繼續免稅

農村的人均年收入比較低，與城鎮差別嚴重，應該采用差異化的征稅政策。如果讓農村居民繳納房產稅，勢必會加重農民的經濟負擔，造成農民入不敷出，會影響農村社會的穩定。

3.建立健全我國的房產登記制度

既然要對居民住房征稅，那就需要建立健全我國的房產登記制度。作為開征個人住房房產稅的最基本的依據，稅源的管理上稅務機關必須依賴房產登記制度。建立一套健全、合理、高效的房產登記制度是必須做到的，要不一切都是空談。

4.制定和完善房地產評估制度

開征個人住房房產稅必須依托于一套完善的房產價值評估體系，作為計稅的依據，要不一切都是空談。

五、結語

我國個人房地產稅征收現狀存在的問題頗多，主要有一下下幾個方面：房產稅的征收稅制太多、稅種征收重復現象嚴重、我國房產稅的征稅計價依據非常不合理、我國稅費概念模糊不清，沒有區分度、我國房地產稅的立法層次非常低等，本文提出了建議改革的方向，主要是房產稅起征點和征收方式改革、對農村個人住房繼續免稅、建立健全我國的房產登記制度、制定和完善房地產評估制度等，希望我國稅制能夠越來越完善。

參考文獻：

[1]崔光營，楊洪濤.房產稅功能的拓展與重構[J].涉外稅務，2010（8）： 79-81.

[2]陳多長.房地產稅收論[M].中國市場出版社，2005.

[3]孫剛印.我國房地產市場分析及其優化的政策取向基于市場經濟理論的視角[J].黨政干部學刊，2010（05）.