房地產資金來源與房地產價格波動關系

摘要：房地產業作為資金密集型行業，資金來源結構對價波動有著密切關系。本文搜集了2000-2012年廣州市房地產開發資金來源、銷售面積以及商品房銷售價格的年度時間序列數據做格蘭杰因果檢驗表明：其他資金是房價波動的原因；國內貸款和自籌資金對房價變動的影響不是特別顯著；而利用外資與房價變動之間沒有直接因果關系。

關鍵詞：資金來源；房價；ADF檢驗；Granger因果關系檢驗

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）022-000-02

一、廣州市房地產開發資金來源狀況分析

房地產開發資金主要由國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金來源四大部分組成。

廣州市房地產開發資金來源結構中，其他資金所占比重最大，約占資金總額的55%。國內貸款和自籌資金在房地產開發資金中規模相當，變化趨勢基本相同，各自約占的20%左右。而利用外資一直處于較低的平穩發展水平，約占2%-3%。

二、廣州市房地產資金來源與房價波動的實證分析

1.數據處理

本文將國內貸款，利用外資，自籌資金和其他資金除以當年的房地產銷售面積（表二），得出單位銷售面積所分攤的投資額。利用2000-2012年廣州市房地產商品房平均銷售價格及房地產開發企業資金來源的時間序列數據并構建相應的指標，運用單位根檢驗時間序列指標的平穩性，進而通過Granger 因果關系檢驗模型分析房地產開發資金來源與房價之間的因果關系。

（數據來源：國家統計局—主要地方年度數據）

（1）變量命名

（2）單位根檢驗（ADF）

時間序列分析最為重要的一點是變量的平穩性。動態計量經濟理論要求在進行宏觀經濟實證的分析時，首先必須進行變量的平穩性檢驗，否則會出現“偽回歸”現象。為了避免用非平穩時間序列直接進行因果分析而產生的偽回歸，本文先用ADF對房地產開發資金來源的各指標及房價的變動量進行平穩性檢驗。以下為ADF檢驗結果，滯后期為2。

從檢驗結果可知，廣州市房價及房地產開發資金來源的各項指標均是平穩的，不需再進行協整檢驗，可直接進行因果關系檢驗。

（3）Granger因果關系檢驗

在通過單位根檢驗之后，利用Eviews 軟件對廣州市房地產開發資金來源各項指標與房價做Granger因果關系檢驗，檢驗滯后階數取2，檢驗結果整理所示：

2.檢驗結果分析

分析得出：（1）其他資金PAAF與房價P變化的伴隨概率為0.0211、0.0042均小于0.05，這說明在5%的顯著性水平下應該拒絕原假設，即認為其他資金是廣州市房價變動的原因；（2）利用外資PAFI與房價P變化的伴隨概率為0.9744、0.7039均遠大于0.1，這說明不能拒絕原假設，即利用外資與廣州市房價變動之間沒有直接因果關系。（3）國內貸款PADL和自籌資金PASF對房價變動的伴隨概率均大于0.1，說明國內貸款和自籌資金對廣州市房價波動的影響不是特別顯著。

三、總結及建議

通過實證分析，提出幾點建議：

1.通過Granger因果檢驗得出造成廣州市房價變動的主要因素是其他資金，這與我國當前實施的商品房預售制度有很大的關系。為防止房地產業過度依賴定金、預付款等其他資金發展，應在做好商品房預售監管的前提條件下，引導房地產企業拓寬融資渠道。

2.我國房地產業到過熱發展離不開銀行等金融機構提供的貸款支持。過度放貸加劇了房地產市場出現風險的可能性。因此，加強銀行信貸風險管理，嚴格商業銀行貸款審查條件，持續開展房地產及相關行業貸款壓力測試。

3.外資占開發投資資金總額比重較小，但我國幾個主要城市的房價大幅上漲同境外資金的涌入有直接關系。防范國際資本對房地產業的沖擊，防止“熱錢”的投機性增加房地產市場的整體風險仍然非常必要。

4.大力拓展投資渠道，使更多資金流向其他投資領域。資本是追求高額利潤的，而大量資金涌入房地產市場是房價上升的主要因素之一，這說明房地產業仍處于高利潤行列中。有效地調控應當從拓寬投資渠道的角度考慮，使得大批資本不再集中于房地產行業。

參考文獻：

[1]冀實.房地產開發資金來源解析[N].中國房地產報，2012-12-20（A05）.

[2]姜維.房地產項目全過程風險識別與評估研究[D].鄭州大學，2013.

作者簡介：常付華（1988-），女，漢族，河南安陽林州人，鄭州大學旅游管理學院2014級碩士研究生，土地資源管理專業，研究方向：房地產經營與管理。