房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃研究

祖佳佳

摘要：近年來，我國房價(jià)居高不下，政府部門不斷出臺(tái)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控。稅收政策作為宏觀調(diào)控政策的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)市場有很好的“冷卻”作用，但也使得房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成為稅負(fù)較重的企業(yè)。很多房地產(chǎn)企業(yè)為降低稅收成本，使利潤合法化、最大化，紛紛將稅收籌劃作為一項(xiàng)重要的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的稅種眾多，但企業(yè)所得稅是影響較大的一個(gè)稅種，因此，本文選擇所得稅進(jìn)行籌劃研究，從多角度設(shè)計(jì)籌劃方案，旨在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)減輕稅負(fù)提供可借鑒之處。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；所得稅；稅收籌劃

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）022-000-01

一、房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃分析

所得稅籌劃主要是利用所得稅法客觀存在的政策空間來進(jìn)行的，為了全面有效地籌劃，本文從企業(yè)會(huì)計(jì)核算的角度出發(fā)進(jìn)行研究，包括收入確認(rèn)籌劃、費(fèi)用扣除籌劃以及稅金籌劃，分別選取每一步具有典型意義的籌劃方式進(jìn)行分析。

1.收入確認(rèn)方面的籌劃分析

預(yù)售收入遞延納稅。根據(jù)房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告，近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際平均毛利率均高于30%，遠(yuǎn)超過了國稅總局規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，因此，在不影響整體生產(chǎn)經(jīng)營和及時(shí)交房的情況下，調(diào)整完工進(jìn)度，利用差額毛利率進(jìn)行所得稅籌劃可以使企業(yè)在前期少交稅，獲得貨幣時(shí)間價(jià)值。

不過，需注意的是拖延完工可能帶來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)以及稅收政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，所以，籌劃時(shí)，須結(jié)合企業(yè)經(jīng)營情況，預(yù)估未來形勢，加強(qiáng)宏觀政策分析，設(shè)置預(yù)警及應(yīng)對(duì)機(jī)制，從而，更加安全有效地實(shí)現(xiàn)籌劃效果。

2.費(fèi)用扣除方面的籌劃分析

公共配套設(shè)施籌劃。鑒于稅法對(duì)于公共配套設(shè)施的涉稅處理規(guī)定的比較明確，企業(yè)從稅收籌劃角度可選擇有利于自身節(jié)稅的方式進(jìn)行配套設(shè)施的開發(fā)建造。停車場是可利用的一大籌劃點(diǎn)，企業(yè)可以盡量利用地下基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建造，可采用擁有產(chǎn)權(quán)或不擁有產(chǎn)權(quán)但控制經(jīng)營權(quán)的方式經(jīng)營，這樣不僅停車場可以作為公共配套設(shè)施處理，還可以通過經(jīng)營營利。當(dāng)然，若地下建造工程復(fù)雜，成本較高，則應(yīng)綜合比較地上地下的成本與收益，不能僅從稅收角度考慮，而忽視其他方面。

對(duì)于其他的公共配套設(shè)施，企業(yè)可根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況以及消費(fèi)水平高低來決定是否由自己來擁有產(chǎn)權(quán)并經(jīng)營。若消費(fèi)水平較高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好等，則可自己經(jīng)營，雖然不可作為公共配套設(shè)施來處理，但卻帶來可觀的經(jīng)營利潤。反之，交由全體業(yè)主或當(dāng)?shù)卣?jīng)營，雖不能獲得經(jīng)營利潤，但卻也規(guī)避了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，還可節(jié)稅。

3.稅金方面的籌劃分析

土地增值稅籌劃。根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》要求可知，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算是在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目銷售完成以后才進(jìn)行的，這就可能導(dǎo)致企業(yè)前期已實(shí)現(xiàn)的利潤需交納大量所得稅，同時(shí)，在土地增值稅清算后，大量稅金無法得到及時(shí)的稅前扣除。因此，從這個(gè)層面上考慮，可從土地增值稅入手進(jìn)行所得稅籌劃。

由于土地增值稅是預(yù)征與清算結(jié)合制。因此，企業(yè)對(duì)于已完工項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)稅法規(guī)定，及時(shí)辦理清算手續(xù)，及時(shí)對(duì)稅金進(jìn)行稅前扣除；對(duì)于未完全完工項(xiàng)目，在達(dá)到稅法規(guī)定的被動(dòng)性清算要求時(shí)，若稅務(wù)機(jī)關(guān)未及時(shí)要求清算，企業(yè)可主動(dòng)要求清算，從而及時(shí)獲得稅前扣除；對(duì)于完全沒有完工的項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)稅法規(guī)定，及時(shí)預(yù)繳土地增值稅，并根據(jù)自身預(yù)計(jì)毛利率等情況，在符合當(dāng)?shù)仡A(yù)征率相關(guān)規(guī)定前提下，可主動(dòng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提高預(yù)征率，提高所得稅前可扣除的稅金金額，從而節(jié)稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的問題分析

文章在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃進(jìn)行研究的過程中，發(fā)現(xiàn)所得稅籌劃在設(shè)計(jì)以及操作上存在以下幾方面問題：

1.籌劃方案缺乏可行性

基于會(huì)計(jì)核算過程的籌劃分析，雖每一步的籌劃可能切實(shí)有效，但對(duì)企業(yè)而言整體上不一定有籌劃效果，因?yàn)槊肯嗷ブg有一定影響，可能使籌劃效果抵充，從而低效甚至失效。此外，籌劃過于理論化，脫離實(shí)際，不符合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況等也可能造成籌劃方案不可行。

2.籌劃方案缺乏靈活性

此外，籌劃方案若過于僵化，不能靈活、及時(shí)、有效地應(yīng)對(duì)政策變化、經(jīng)營變化以及其他突發(fā)狀況，易使稅收籌劃效果不理想。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的建議分析

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃存在的相關(guān)問題，提出以下幾點(diǎn)建議：

1.提高籌劃方案的科學(xué)合理性

稅收籌劃不是紙上談兵，是需付諸實(shí)踐，并切實(shí)節(jié)稅的。因此，企業(yè)在對(duì)籌劃時(shí)，不僅要依稅法而行，還需考慮企業(yè)整體經(jīng)營狀況，行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，增強(qiáng)籌劃的科學(xué)合理性。

2.加強(qiáng)籌劃方案的應(yīng)變機(jī)制建設(shè)

稅法紛繁復(fù)雜，市場經(jīng)濟(jì)瞬息萬變，籌劃方案不可一層不變，一勞永逸，而應(yīng)控制各方面的合理范圍，以靈活有效應(yīng)對(duì)各方面變化可能帶來的不良沖擊。

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