居民拼命買房，企業(yè)卻在大筆囤錢

居民拼命買房，企業(yè)卻在大筆囤錢

貸款創(chuàng)造存款，通過高速增長的杠桿，居民的信貸化為了企業(yè)的存款。企業(yè)手持現(xiàn)金，卻只能被迫增持活期存款。其長此以往，必然加重經(jīng)濟的空心化。

房地產(chǎn)公司錢都花不出去

8月22日，萬科、中海這兩家中國最具標(biāo)桿意義的房地產(chǎn)公司，在同一日召開了上半年的業(yè)績發(fā)布會。這兩家公司，是中國最好的兩家房地產(chǎn)公司。一家規(guī)模最大，世界500強。一家最能賺錢，凈利率多年全行業(yè)第一。中海第一次出現(xiàn)了現(xiàn)金流為正的情況，持有現(xiàn)金超過了1100億港元。截至6月底，萬科的有息負(fù)債為914.6億，凈負(fù)債率14.18%，處于很低的水平。

看這上半年的數(shù)據(jù)，說明了什么？

中國最好的兩家房地產(chǎn)公司，錢都花不出去。萬科一直認(rèn)為：每年的買地金額占當(dāng)年銷售金額的40%-60%，是一個比較恰當(dāng)?shù)谋壤＿^去5年，萬科每年的買地金額也基本都遵循了這一標(biāo)準(zhǔn)，大概都保持在下限40%左右。

但是，按照40%這個標(biāo)準(zhǔn)，萬科今年上半年的買地款應(yīng)該在700多億，現(xiàn)在還有300億沒花。中海應(yīng)該是400億港元，也只花了一半。

賣了房子，賺了錢，卻沒有再繼續(xù)投資，都趴在賬上，當(dāng)活期存款。是不想花錢？是花不出去。因為，想買的地太貴，不敢買。能買到的地賣不掉，還是不敢買。

這1年多以來的市場，對于萬科、中海這樣的高周轉(zhuǎn)公司，都是非常尷尬的：三四線城市土地多，又便宜，但市場在去庫存，房子不好賣。一二線城市房子好賣，但土地少，地價又太貴，冒然殺進(jìn)去，你買下的可能不是一個巨大的財富，而是一個巨大的包袱。

居民連夜排隊買房、放棄小長假看房的故事屢見不鮮

話說到這里，一個很有諷刺性的場面出現(xiàn)了。我國去年底開始高調(diào)推行房地產(chǎn)的去庫存，期望全國尤其是三四線城市的房子能夠趕快賣掉，拉動經(jīng)濟增長。但是現(xiàn)在三個季度過去了，三四線城市的庫存還在去，一二線城市的地價房價倒是漲得不像話了。資本沒有流入三四線城市幫助加快去庫存，反而掉轉(zhuǎn)頭全部殺向了一二線。

結(jié)果就是三四線的房子賣不出去，地也還是賣不出去。而一二線的城市，房子漲得普通人買不起了，地也漲得開發(fā)商不敢買了。

所以別看2016年上半年，地王那么多。但是真正大型的房地產(chǎn)上市公司，并不怎么激進(jìn)拿地。萬科、中海基本都被迫撤離了一二線城市的土地公開市場。

萬科董秘朱旭說：萬科上半年沒有拿一塊地王。不拿地王，這是萬科一貫的策略，背后展示的謹(jǐn)慎投資理念，中海的郝建民表達(dá)的是同樣的態(tài)度。

不單是這兩家公司，凡是走快周轉(zhuǎn)、大規(guī)模的千億級公司，基本都消失在了今年上半年的土地市場上。巨無霸房企在減弱買地投資，倒不是出于對房地產(chǎn)前景的悲觀，而是展示出一個大的問題：在一二線城市，房企過往的通過公開市場拿地的策略，走到頭了。

這兩年，土地市場一個基本的事實是：一線、強二線的城市，掌握在政府手里的增量地塊，已經(jīng)越來越少了。大量的土地，要么是沉淀在企業(yè)手中，要么是需要通過舊改來釋放，也就是說，整個一線、二線的房地產(chǎn)土地，也都將會快速地走向存量盤活的階段。

這個狀況下，一二線的城市政府只要拿出一塊地來出讓，基本就都會是地王。碰到央企大規(guī)模的重組帶來的非市場因素，碰到一塊兒，就更加劇了地王潮。

居民財富配置的“再地產(chǎn)化”

地產(chǎn)銷售飆升，財富回流房地產(chǎn)。15年以來地產(chǎn)銷售大幅走高的背后，則是居民財富配置的“再地產(chǎn)化”。15年以前，居民財富配置整體呈金融化、去房地產(chǎn)化。但15年下半年以來，存款利率下行令定期存款吸引力下降，而房價猛漲則驅(qū)使居民再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場，上半年商品房銷售額同比增速超40%。

貸款升存款平，居民加杠桿買房。居民財富配置“再地產(chǎn)化”導(dǎo)致居民貸款增速大幅走高，而居民部門加杠桿從銀行大筆舉借資金，通過房地產(chǎn)市場流向了企業(yè)部門。分析人士測算，今年上半年新增房貸與新增住宅銷售額之比達(dá)到55%，已超過美國、日本歷史峰值。貸款創(chuàng)造存款，通過高速增長的杠桿，居民的信貸化為了企業(yè)的存款。此外居民買房也導(dǎo)致了居民儲蓄分流，使得居民存款增速持續(xù)低增。

企業(yè)（尤其是房地產(chǎn)企業(yè)）手持現(xiàn)金，卻面對著不斷降低的定期存款利率和實體投資回報率，只能被迫增持活期存款。其結(jié)果是企業(yè)活期存款增速遠(yuǎn)高于定期存款增速。長此以往，必然加重經(jīng)濟的空心化。

客觀上，高房價和過去較長時間的房價上漲預(yù)期，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟中多種問題和困境的一個“糾結(jié)點”。因為高房價，制造業(yè)的勞動力成本隨之上升，面臨著產(chǎn)業(yè)和就業(yè)流出的危險；因為房價上漲，大量資金由實業(yè)向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移；因為持久的房價上漲預(yù)期，貨幣政策的傳導(dǎo)機制阻塞，逆周期調(diào)控的效果越來越差。同時大量資金沉積在房地產(chǎn)上，長遠(yuǎn)來看也會增加整個金融體系的風(fēng)險；因為高房價，城鎮(zhèn)化進(jìn)程受阻，數(shù)以億計的農(nóng)民工居無定所，家庭長期兩地分離，帶來一系列的社會問題。更重要的是，因為房價上漲，中國社會的收入不平等和財產(chǎn)不平等日益加劇。房地產(chǎn)甚至已經(jīng)成為一道無形的鴻溝，把人群分為有房者和無房者兩類。

如果任由這種趨勢發(fā)展，社會的公平感、正義感會被扭曲，年輕人依靠勞動和智慧創(chuàng)業(yè)興業(yè)的熱情會遭受打擊，人們會無所適從。

（《中國經(jīng)營報》2016.8.24、新華網(wǎng)2016.8.24等）