淺析物業管理存在的問題及對策

宋向軍

摘要：隨著改革開放的進一步深化、戶籍制度的改革，城鎮化進程也越來越快，人民生活水平不斷提高，人們對生活質量的要求也隨之越來越高。物業管理作為一種新的城市社區管理形式，契合了市場經濟的發展需求，成為一種新興的服務產業。

關鍵詞：物業管理

前言

物業管理行業作為一個新生產業，現在正處于成長階段，物業管理行業所處的內外部環境現在正在發生著巨大變化，要想實現我國物業管理行業的健康有序發展，需要全社會的共同努力。

1 物業管理的概念及內涵

1.1 物業管理的概念

物業管理，受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。物業管理是業主對所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人對業主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。

1.2 物業管理的內涵

現代物業管理起源于19世紀60代的英國，經過100多年的發展，目前在西方已經形成了一套比較完善的管理制度體系和市場經營模式。它的內涵主要包括以下三個方面：（1）物業管理作為一種市場經營活動，是房地產行業的延伸價值在消費領域的擴展，體現的是物業管理企業依據物業管理合同，向合同受益方提供綜合性的有償服務的企業行為。（2）指隨著社會的不斷進步與發展，物業管理已經超越傳統的服務范圍，逐漸延伸到更為廣泛的社區生活層面，成為現代城市社區管理的有效途徑和重要組成部分。（3）指物業管理企業以業主房屋住宅及為中心，對其周圍自然環境所進行的日常維護與管理，主要包括房屋的保養、維修、環境的清潔、綠化和保安以及家居必需的各類服務活動。總之，隨著社會的快速發展和科學技術的不斷革新，物業管理所包含的服務范圍也將不斷擴大，管理服務的理念、內容、方式和手段也不斷創新與發展，成為現代城市社區管理的重要組成部分和房地產價值利益的重要延伸。

2 物業管理中存在的問題

2.1 物業管理工作的制度不夠完善

中國物業管理的法規與行業發展的協調性差，層次性差并且未建立一套健全的物業管理法律法規。制度的不健全性使物業管理工作中遇到的一些問題無法得到科學高效的解決，一般都只給予了業主承諾但卻無法落實到位，這進一步激化了物業管理單位與業主間的矛盾。此外，很多住宅的產權劃分的不夠清楚，物業管理單位自身的權責也不夠清晰，物業管理收費方面也未設立統一的標準，這大大增加了物業管理工作的難度。

2.2 物業管理專業人才缺乏

《物業管理條例》中第33條規定：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。可是，實際的物業管理工作中，只有極少一部分人擁有物業管理職業資格證書，很多人都是無證工作。擁有高級管理水平的物業管理者更是鳳毛麟角。物業管理人員專業能力的低下制約了行業工作水平的提高。

2.3 物業管理的覆蓋面太小

物業管理工作的水平高低關系著該城市的經濟社會發展水平和社會的穩定程度。可是分析現今的物業管理狀況不難發現，進行物業管理工作期間，并未使用先進的科學技術，甚至有很多物業管理單位的經營規模都不滿足要求，且業主的收入較少，物業管理單位收取不到足夠的工作經費，這一現象的存在使我國物業管理的覆蓋面很小。

2.4 開發商不能履行諾言

大多數的開發商都是以獲取高額經濟收益為目標的，于是在房屋銷售過程中，他們制定了一套有關周邊設施及物業管理的完善方案來吸引購買者。由于開發商的這一舉措，使很多購房者都對自己購買的房屋抱有很高的期望。可是付款入住之后，一旦房屋出現質量等各方面的問題，開發商便是能躲則躲，不予理會。開發商不解決業主的問題，業主便會找上物業管理部門，雖然這并不是其份內責任。面對這種情況，物業管理單位若無法進行有效的處理，就會加劇業主與管理單位的矛盾，使業主對管理單位抱有成見。

3 物業管理問題成因

3.1 政府重視不夠

房地產竣工以后，便需要物業管理單位來保障售后服務，但政府從未給予物業管理工作足夠的重視，政府出臺的一些法規可能也沒有考慮到物業管理服務種類和機構較多的特征，因此無法真正促進物業管理的發展。現今，物業管理行業亟需政府出臺一系列法規來規范物業管理市場。

3.2 業主認識方面的錯誤

很長一段時期內，我國的城市居民都是由單位來分配住房的，人們的潛意識里認為只要房屋出現了問題就該交由國家去解決。所以，人們未能正確意識到物業管理的真正作用，甚至覺得所交的物業管理費是毫無意義的。并且，大部分居民的法律意識薄弱，不能真正認清房屋質量問題的負責人，對物業管理人員沒有丁點信任，不管他們給出的解釋合理與否都不予理睬。除此之外，若物業管理單位解決問題的方式用戶不夠滿意，他們還會拒交物業管理費。

3.3 物業管理企業內部存在問題

首先，物業管理方面的制度規定不夠健全，也沒有很好的明確各項工作任務。企業內部管理制度的不夠健全和科學，便給企業的日常運營帶來了很大的難度；其次，物業管理企業中不能高效的利用人才資源，管理不夠科學。企業內部缺乏專業水平高的人才，并且企業的服務質量很差。在物業管理市場中，很多人都將獲取利益當做最終目標，不考慮如何促進企業的健康可持續發展；最后，物業管理單位的經費不夠充足，這使得提高物業管理服務水平的難度很大。

4 妥善處理物業管理問題的對策方法

4.1 完善物業管理行業法律法規

物業管理關系范圍非常廣泛，涉及方面較多：供水、供電、綠化、煤氣、交通、公安等。要協調好這眾多關系，并依據有關法規規范的開展工作。所以，企業要重視物業管理方面法律法規的制定，這樣才能保證企業的良性發展。在確定物業管理費時，也必須按照相關法律規定科學的確定，要將業主拒交物業管理費現象發生的可能性降到最低。

4.2 注重專業工作者的培養

物業管理工作中專業管理人才的匱乏制約了企業管理水平的提高，要想使物業管理企業有豐富的人才資源，提高管理人員的專業化程度，就必須定期組織物業管理人員進行培訓工作，使其能掌握最先近的物業管理理念。在人才培養期間，還要將人才的思想培養和作風培養結合起來，這樣才能真正提高物業管理人員的專業能力。

4.3 在物業管理工作中要善于引入先進科技

現今，各行各業都在朝著智能化的方向發展，物業管理也不例外。所以，企業決策層必須掌握先進的專業管理技術和知識，提高自身的專業化管理水平的同時跟上科技發展的步伐。物業管理中引入現代高科技管理方式能夠更好的為業主服務，促進物業管理工作的規范化，實現簡捷、高效的物業管理目標。

4.4 規范開發商行為

很多開發商在移交工作時，早已把車庫等配套物業設施賣出，這使物業管理的難度更大。為解決這一問題，政府必須出臺相關法規，把各種配套物業的分配權交由小區的業務委員會，讓它們代替企業行使經營權，并把大多數收入劃為小區的物業管理經費，剩下的才是物業單位的利潤，這有助于物業管理企業的健康發展。

5 結語

總之，政府的有關部門、提供物業管理服務的物業企業、廣大業主等相關主體都要能夠認真、積極地對待目前我國物業管理發展中出現的問題，多方合作，找出更好地解決辦法。我相信，在全社會的共同努力之下，一定能為物業管理企業提供一個健康的、良好的發展環境，那樣物業管理企業也將為我們每一個人創造更加美好的家園，實現互利共贏。