2016年營改增細則：不動產納入抵扣 二手房交易政策平移

3月24日下午，財政部和國稅總局下發通知，經國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。

此前外界關注的政策安排，得以一一落定。比如對于房地產開發企業而言，土地成本不計入銷售額；企業從銀行貸款等融資成本，不屬于進項抵扣范疇等。

有多項過渡政策，保障行業稅負只減不增。如個人二手房買賣交易中的增值稅，完全平移原營業稅政策，交易環節稅負不會加重；如建筑業中，針對一些人員成本占比較高的業務模式，允許企業選擇簡易計征模式，適用3%的征收率，相較營業稅條件下，不增加企業稅負。

此次營改增中，帶來的最大減稅額莫過于不動產納入抵扣，預計全年帶來減稅額度超3000億元。不動產抵扣政策得以明確，新購進不動產分2年抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

行業稅負只減不增

此次下發的通知共包含四個附件，包括試點實施辦法、試點有關事項規定、過渡政策規定、適用增值稅零稅率和免稅率政策的規定。

一家大型房地產企業區域財務總監對21世紀經濟報道記者表示，他們集團財務部門還在組織研究營改增文件，測算下來營改增后企業稅負不會上升。

由于營業稅改征增值稅后，稅率從5%提高到11%，在未見到具體文件之前，房地產企業不少認為稅負會上升。

房地產企業稅負不上升的一大原因在于，土地成本不計入銷售額。占房地產企業成本約30%-50%土地成本能否納入抵扣，此前一直為外界所關注。

上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建對21世紀經濟報道記者表示，房地產企業稅負應該不會上升，因為土地成本不計入銷售額，另外房企購進其他機器設備、辦公用品、不動產等都可以進行抵扣。

建筑行業稅負也有望下調，因為有較多過渡政策。建筑業在剩下的四大行業中，稅率提升得最多，從營業稅3%的稅率，提高到增值稅11%的稅率。

中國社科院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌對21世紀經濟報道記者表示，建筑業上游建材可抵扣的項目很多，能抵消掉稅率的上升。對于那些進項不多的業態，這次試點出臺很多過渡政策，保證不同業態的稅負不會出現上升。如清包工等業務模式，允許企業選擇簡易計稅方法計稅。簡易計稅辦法征收率為3%，與營業稅3%的稅率基本相當，還略有下降。

針對建筑服務，營改增試點有關事項的規定里明確，一般納稅人以清包工方式提供建筑服務、一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務、一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法。

增值稅是對貨物和服務流轉過程中產生的增值額征收的稅種，一般計征辦法是逐節征收、環環抵扣，簡易計征辦法則類似營業稅做法、對銷售額一定比例（即征收率）繳納增值稅。

建筑業此前反映較多的是，改成增值稅后上游抵扣發票難以獲取的問題。據21世紀經濟報道記者了解，稅務部門會增加代開發票點，方便為上游如沙、石等供應商代開增值稅發票。

金融業和生活服務業，則從營業稅5%的稅率，變成增值稅6%的稅率。張斌表示，這兩個行業稅率只提升了1個百分點，因為允許進項抵扣，如銀行業購入自動取款機等設備、辦公用品等，行業稅負能保證有所下降。

不動產納入抵扣

營改增試點辦法也進一步明確了增值稅進項可抵扣的范疇。不動產可納入抵扣，但貸款服務不能納入抵扣。

2016年營改增預計減稅5000億元，其中因為不動產納入抵扣，將帶來占比超60%的減稅規模。

財政部相關負責人介紹，不動產納入抵扣曾經想分10年，后來政策制定時，征求行業、地方的意見，對政策有所調整，現在政策安排是2年，而且還允許第一年抵扣60%，是為了更好地幫助企業減負。

通過外購、租入、自建等方式新增不動產的企業都將因此獲益，原增值稅納稅人、前期試點納稅人總體稅負會因此下降。

截止到2015年底，營改增累計實現減稅6412億元，其中試點納稅人因稅制轉換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。原增值稅納稅人，主要為制造業、工業企業，因可抵扣項目增多，總體減稅規模比營改增試點納稅人減稅規模大。

胡怡建表示，不動產納入抵扣，原增值稅納稅人將進一步獲益。增值稅第一次轉型時，將機器設備納入抵扣范疇，機器設備是允許一次性抵扣，不動產分兩年抵扣，在照顧到企業減負的同時，也考慮到財政的承受能力。

外界此前關注的企業貸款是否能抵扣的問題，答案是不能抵扣。具體而言，“納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣”。

上述房地產公司區域財務總監對21世紀經濟報道記者表示，財務成本這塊不能納入抵扣，對于大型開發商企業而言影響不大。因為大型企業從銀行貸的開發貸，基本為基準利率，現在不會超過5%，這塊占企業成本不太大，對于一些通過信托等渠道的小開發商影響會大一些。

“雖然營改增稅負不會上升，但可能帶來后續土地增值稅的增加。有了增值稅，土地增值稅是否會相應調整，這是業內普遍的疑問。”該人士表示。

安永大中華區間接稅主管合伙人梁因樂對21世紀經濟報道記者表示，綜合來看，營改增后企業稅率會有一定程度下降，但企業不應僅僅關注稅負，還應關注自身盈利——技術上來看，企業成本會下降，也會減收，要看哪個變動比較多。

而這四大行業，稅制轉換過程中后續要做的工作不少。梁因樂表示，離5月1日只剩下一個多月時間，像金融行業多依賴系統開票，需要企業開發出適合的系統，建立較完整的數據信息系統并不容易，要搜集客戶納稅人識別號、交易信息、銀行賬號等。而像生活服務業，現在很多綜合服務提供商，比如一個酒店里既賣貨物，又提供住宿、餐飲等服務，不同業務稅率不同，要分割開來繳稅，經營管理的工作任務也比較重。