掛牌出讓房地產(chǎn)項(xiàng)目出讓方存在欺詐行為的認(rèn)定

摘 要： 與一般的合同簽訂過(guò)程不同，掛牌出讓房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于交易信息進(jìn)行了充分的公開(kāi)，因而在主張欺詐撤銷(xiāo)合同是認(rèn)定存在欺詐情形有較大的特殊性。首先應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，掛牌出讓存在欺詐的可能性，同時(shí)，必須明確轉(zhuǎn)讓公告的性質(zhì)為要約邀請(qǐng)而非要約，不能將其作為合同內(nèi)容，從而直接以公告信息存在瑕疵推論合同存在瑕疵，進(jìn)而構(gòu)成主張欺詐。欺詐行為的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)結(jié)合合同訂立過(guò)程，舉證證明在信息制作、發(fā)布階段出讓方是否實(shí)施了特殊行為。如果轉(zhuǎn)讓方公布了虛假信息或者轉(zhuǎn)讓方與評(píng)估機(jī)構(gòu)惡意串通，對(duì)其施加不當(dāng)影響，使用虛假錯(cuò)誤的評(píng)估報(bào)告誘導(dǎo)受讓人則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為欺詐行為。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)出讓 欺詐 合同效力

中圖分類(lèi)號(hào)：D920 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-9082（2016）06-0308-01

與一般的合同簽訂過(guò)程不同，掛牌出讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同簽訂的過(guò)程更為復(fù)雜。根據(jù)產(chǎn)權(quán)交易規(guī)則的規(guī)定，首先應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方與產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)簽訂委托合同，交易機(jī)構(gòu)審核產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息真實(shí)完整后出具受理通知書(shū)，并按照相關(guān)程序發(fā)布轉(zhuǎn)讓信息。在信息公告期間內(nèi)購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)行意向受讓登記。公告期滿(mǎn)后，交易機(jī)構(gòu)根據(jù)意向受讓情況的不同組織進(jìn)行合同簽約。其中產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息包括產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息、轉(zhuǎn)讓價(jià)格等。

由于掛牌出讓房地產(chǎn)項(xiàng)目合同簽訂過(guò)程與一般合同存在較大差異，因此在涉及合同效力認(rèn)定時(shí)也存在其特殊性。本文旨在結(jié)合經(jīng)手案例，研究掛牌出讓房地產(chǎn)項(xiàng)目欺詐行為的認(rèn)定的問(wèn)題。

一、問(wèn)題的提出

案情簡(jiǎn)介：甲國(guó)有企業(yè)欲出售一房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)A公司評(píng)估后委托B產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行交易，乙公司摘牌。后乙公司以評(píng)估報(bào)告高估房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值為由，主張甲國(guó)有企業(yè)構(gòu)成欺詐，請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)合同。

在該案審理過(guò)程中，雙方爭(zhēng)議首要焦點(diǎn)即在于甲國(guó)有企業(yè)是否否成欺詐行為。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第68條的規(guī)定，一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為。根據(jù)該條可知，欺詐包含兩種行為模式：

因此在判斷掛牌出讓房地產(chǎn)項(xiàng)目是否存在欺詐行為從而導(dǎo)致交易合同可撤銷(xiāo)時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合交易過(guò)程判斷是否存在上述兩種情形。那么實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)如何判斷是否存在欺詐行為，從而進(jìn)行合同效力的判定呢？

二、前提：承認(rèn)掛牌出讓存在欺詐的可能

掛牌出讓與一般出讓的區(qū)別在于，掛牌出讓將相關(guān)交易信息進(jìn)行了公開(kāi)，同時(shí)通過(guò)相關(guān)告知書(shū)等進(jìn)行告知，因而可以推斷受讓人對(duì)于交易信息明知并表示接受。因此從表面上看，掛牌出讓土地不能以欺詐為由主張撤銷(xiāo)合同。然而，這是否意味著掛牌出讓不存在欺詐的可能性呢？本文認(rèn)為不能如此武斷的推論。主要理由在于，雖然相關(guān)信息驚醒了披露，但信息本身如果存在虛假的情況可以認(rèn)定為欺詐從而主張撤銷(xiāo)。因此，在掛牌出讓合同中，同樣存在欺詐的可能。研究欺詐行為的認(rèn)定時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)承認(rèn)掛牌出讓中同樣存在欺詐的可能性。

三、重點(diǎn)：欺詐行為的認(rèn)定過(guò)程

1.合同內(nèi)容是否存在欺詐——轉(zhuǎn)讓公告的性質(zhì)

在本案處理過(guò)程中，原告律師主張，轉(zhuǎn)讓公告屬于合同內(nèi)容，因公告中的評(píng)估報(bào)告高估了房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，構(gòu)成欺詐行為的情形，因而請(qǐng)求法院予以撤銷(xiāo)。

那么，轉(zhuǎn)讓公告是否屬于合同的內(nèi)容從而成為認(rèn)定欺詐的依據(jù)呢？

本文認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓公告屬于要約邀請(qǐng)而非要約，不構(gòu)成合同內(nèi)容。原因在于：

第一，要約是希望和他人訂立合同的意思表示，要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。根據(jù)我國(guó)《合同法》第十五條的規(guī)定，寄送的價(jià)目表、拍賣(mài)公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。掛牌出讓房地產(chǎn)項(xiàng)目所發(fā)布的轉(zhuǎn)讓信息類(lèi)似于拍賣(mài)公告，公告中僅公告了轉(zhuǎn)讓底價(jià)，但該價(jià)格不等同于合同價(jià)格條款，而應(yīng)根據(jù)競(jìng)價(jià)情況確定合同交易價(jià)格。即合同內(nèi)容在轉(zhuǎn)讓公告中是不具體確定的。因此，轉(zhuǎn)讓公告應(yīng)屬于要約邀請(qǐng)而非要約。

第二，從要約的特征來(lái)看，要約原則上應(yīng)向一個(gè)或者數(shù)個(gè)特定的人發(fā)出，即受要約人原則上應(yīng)當(dāng)特定。轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公告的對(duì)象是不特定的受讓人，因而不應(yīng)屬于要約。

第三，從比較法的角度，《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同公約》第14條規(guī)定，“非向一個(gè)或一個(gè)以上特定的人提出的建議，僅應(yīng)視為邀請(qǐng)做出發(fā)價(jià)，除非提出建議人明確表示相反的意圖?！币脖砻鳎绶窍蛱囟ㄈ税l(fā)出得公告，應(yīng)當(dāng)被視為要約邀請(qǐng)而非要約。

綜上，轉(zhuǎn)讓公告屬于要約邀請(qǐng)的內(nèi)容，而非合同的組成部分，因此不能轉(zhuǎn)讓公告為合同組成部分，從而論證合同內(nèi)容存在欺詐，主張撤銷(xiāo)。

2.合同訂立過(guò)程是否存在欺詐

分解案例可知，掛牌出讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程實(shí)際為要約邀請(qǐng)，要約到承諾的過(guò)程，具體如下：

甲發(fā)出要約邀請(qǐng)后，乙進(jìn)行意向受讓登記的行為實(shí)際為發(fā)出要約的行為。所有意向登記受讓人進(jìn)行競(jìng)價(jià)是其作為主動(dòng)方，基于市場(chǎng)判斷獨(dú)立做出判斷，進(jìn)行競(jìng)價(jià)，不斷發(fā)出要約、新要約，確定雙方交易的價(jià)格的過(guò)程。在此過(guò)程中，甲未進(jìn)行任何反要約的行為，僅在公告期結(jié)束后向符合交易條件的要約人作出承諾，從而促使合同成立。

因此，在判斷出讓方是否構(gòu)成欺詐行為時(shí)應(yīng)當(dāng)集中在信息發(fā)布階段。即如果主張因欺詐而撤銷(xiāo)應(yīng)當(dāng)舉證證明轉(zhuǎn)讓信息本身存在虛假情況。關(guān)于轉(zhuǎn)讓信息本身，由于相關(guān)信息主要由轉(zhuǎn)讓方本身及其委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具，因此在認(rèn)定時(shí)應(yīng)當(dāng)由受讓方舉證證明存在兩種情形：第一：出讓方故意發(fā)布虛假信息，第二，證明出讓方對(duì)于委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行了不正當(dāng)影響，從而使其做出了虛假的評(píng)估報(bào)告并公布。

由上述分析可知，欺詐行為的認(rèn)定從合同本身而言，由于公告信息本身屬于要約邀請(qǐng)的內(nèi)容而非要約的內(nèi)容，不構(gòu)成合同的組成部分，不能直接作為認(rèn)定欺詐行為的依據(jù)。從合同訂立的過(guò)程看，應(yīng)當(dāng)結(jié)合公告信息出具過(guò)程中轉(zhuǎn)讓方是否實(shí)施了不當(dāng)行為，公布了虛假信息來(lái)判斷是夠構(gòu)成欺詐。

四、結(jié)論

綜上，本文認(rèn)為，掛牌出讓房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于交易信息進(jìn)行了公開(kāi)，意向受讓方進(jìn)行受讓登記時(shí)應(yīng)當(dāng)推斷其對(duì)相關(guān)交易情況明知并表示接受，因此一般情形下不能以欺詐為由主張撤銷(xiāo)合同。但是，掛牌出讓同樣存在欺詐的可能。在具體認(rèn)定上，評(píng)估報(bào)告不屬于合同的組成部分，不應(yīng)當(dāng)被被視為合同的內(nèi)容，因而不能由評(píng)估報(bào)告本身的問(wèn)題推論出合同存在欺詐進(jìn)而主張可撤銷(xiāo)。欺詐行為的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)從合同訂立的過(guò)程出發(fā)，判定是否有證據(jù)證明轉(zhuǎn)讓方與評(píng)估機(jī)構(gòu)惡意串通，存在故意使用虛假錯(cuò)誤的評(píng)估報(bào)告誘導(dǎo)受讓人的情形。

參考文獻(xiàn)

[1]王利明《民法（第二版）》中國(guó)人民大學(xué)出版社，北京，第403頁(yè)

作者簡(jiǎn)介：李學(xué)艷，女，漢族，武漢，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，民商法碩士。