我國城市土地資源管理中存在的問題及對策

摘 要：伴隨著我國現代社會的發展，在對現有的城市資源調整中，更需要結合城市規劃發展形式進行全面分析，并結合城市土地的資源配比進行終端問題上的合理排布，并分析其中導致問題產生的問題，擬定相應的管理策略。文章針對這一問題進行體質內弊端分析，以此探求發展的策略。

關鍵詞：城市；土地資源；管理；問題；對策

伴隨著近年來社會的發展進步，從人們生活的需求形式來看，城市結構變化，已經發生了極大的變動，而這其中的高效配置率改動，在很大程度上也影響到了社會的發展[1-2]。那么針對我國的城市土地資源配置分配形式，如何進行管理才能夠更好地保證城鎮化建設的有效性。下面我們針對我國現階段的城鎮土地資源管理中存在的問題，以及應對策略進行簡要討論。

1 我國土地資源管理配置的現狀

我國現代土地資源的管理形式存在較大的缺口，這其中最明顯的當屬在城鎮化建設中，需要對已有的資源占比進行重新調整。與此同時，在全國范圍的資源調整中，還需要對比其不同地域內的土地資源使用缺陷。從我國上世紀末的大中城市個數發展形式來看，其分布形式也得到了較大的調整，這對我國城市的綜合建設來說，都有較大的調整。在進行現代土地制度的改建過程中，就需要結合我國現有的土地資源結構現狀來進行分析調整。而我國的資源分配現狀則主要集中在以下幾點。

1.1 公共土地資源的配置狀態

從我國現階段的城鎮化資源配置情況來看，其主要特點分為以下兩點[3-5]：第一，城鎮化網絡密度不足，交通道路比率低，大多數的交通城市組織，還不夠完整是現在城鎮化建設中的重要組成部分。城市經濟的作用，主要發揮還在于交通要道的處理上，通過我國城市交通的現狀來看，雖然取得了一定的進步，但是與發達國家相比較，還存在很大的差異。而這一情況，也在很大程度上限制了我國的城鎮發展。第二，綠化地用地面積小，從我國現代的娛樂文化用地與綠化用地的面積比例上來看，國家的城市規劃設計，在很大程度上還存在差異，截止我國上世紀結束時的城鎮區域情況來看，現有城鎮建設面積，也僅僅滿足了社會的生活需求。其中國家規定的環保綠化覆蓋率在整體城鎮建設的35%以上，但實際的綠化面積遠遠不達標，且相關的娛樂場地用地卻占據了較大面積。就我國高等院校的分布情況來看，大多數名校均聚集在京津地區，其他地區則相對少得多，其中這兩地的院校分布，就占到了全國的三分之一之多。從長遠來看，這一情況就極大地限制了全面發展的總戰略方針，因此需要進行綜合調整。

1.2 行政事業單位土地資源的管理配置現狀

從我國現代城市資源土地配置情況來看，部分行政單位在進行建設規劃中，也存在一定不足，與此同時，在進行規劃建設中，其自身的行政事業單位的擁擠程度也在商鋪與街道上存在一定的資源浪費[5]。其中最主要的問題就集中在以下兩點：第一，分布不合理，由于城市規劃不合理，從而導致在建設匯總的生產、生活、商業等多方面出現空間排布不合理現象，這些問題，都嚴重地影響到了人民的生活質量，同時也限制了城市的商務能力的正常發展。第二，城市建設的利用率較低，導致行政事業單位在歷史原因的管理上，占據了大量黃金地段，且分布較廣較大。在進行商業用途轉讓后，其收益低于土地的正常收益，因此導致土地使用權無法正常變更，導致了土地規劃遲遲不得推進。這一情況的出現是導致土地利用率地下的重要成因之一。

1.3 工商產業的土地使用現狀

從現代工商業發展情況來看，信息資源的分布不夠合理，從而嚴重導致了其產業發展速度受限，其主要特點有以下兩點[6]。第一，不合理的分布導致了容積率較低。我們要了解商業是滿足人們物質生活需求的根本，因此工業將產品生產出以后，就需要消費者來購買。在生產需求上，消費者對生活的便利性需求，往往集中在市中心，交通路口以及繁華步行街上，以及公共場所的周邊。但是工業區則主要建在城市邊緣，如果交通不便，那么就會直接影響市場的供應。從大多數的城市分布情況來看，許多城市集中了大量的產業生產廠家，而消費主要通過物流到其他城市，這樣就極大地影響了生產成本與運輸成本。第二，從土地的閑置情況來看，部分房地產產業占用了大量的土地卻不進行建設，原因有很多，但其工程一推再推，嚴重影響了城市的合理建設，并對工商土地的使用產生了極大影響。

1.4 我國現居民的生活現狀

從我國居民的生活現狀出發，即可看出現有的社會土地環境。第一，大量的商品房閑置、擠壓，城市表面形成一幅繁華的商品住宅的建造氛圍，但是實際居民購買力度遠遠不足，且在實際的使用上，也存在較大的差異。這一情況的出現，在很大程度上也影響到了社會經濟的正常發展。第二，普通住宅供不應求，市場動向發展畸形，居民居住環境受到嚴重影響，與此同時全國成套房產比例受到嚴重影響，在此類的房產比率上，也形成了較大影響。

1.5 土地資源流失情況嚴重

從我國現階段的城鎮建設情況來看，最主要的問題就在于對城鎮化的盲目擴張，從全國城鎮化戰略的部署情況來看，城鎮化建設進程的加速，在一定程度上加快了城鎮化建設的推進，但是在實際的社會經濟增長中，卻導致了更多的資源匱乏與環境污染問題出現。居住面積與建設面積的不成比例發展，通貨膨脹問題的出現，都在一定程度上影響了城市化的正常進行。再者說，從社會的發展清醒來看，房地產開發的利益壓力，對市場的沖擊都產生了極大影響，從我國的開發區數量的增長情況來看，對土地資源的不合理規劃開發，都極大地影響到了社會農耕產業上的合理發展，其嚴重影響到了社會的穩定發展建設。如部分高產農田在進行規劃后，空而不耕，占而不用，導致了土地資源上的嚴重浪費。

2 現階段土地配置方式中存在的問題

根據我國現行的房地產相關管理法案來看，其中以《土地管理法》對相關規定的制度框架影響最為深遠，但是在實際的操作應用上，還存在較大區別，其中對國有土地的使用支配方式等，也還存在較大的漏洞。其中的最主要問題，就集中在以下幾點。

2.1 土地配置的方式

從現有的土地配置方式上來看，其結構存在的最大問題就在于沒有統一的規定落實策略。雖然建立了相應的法律法規，但是在實際的使用過程中，對于稅務等方面的管理上，還存在很大的混亂漏洞，這些都會嚴重影響商品房的銷售。

2.2 征稅問題中的具體操作問題

在進行現代土地管理的策略調整上，需要從多個角度來看待問題，其中最主要的問題就在于，稅務的容納管理上，土地增值稅務的管理策略，在很大程度上影響到了社會產業上的有效管理。從實際的社會操作形式來看，大多數的地區所執行的房地差稅務收費比率上，都存在很大差異，這些問題都給土地管理帶來了嚴重的潛在問題。

2.3 土地的有償使用形式缺乏動態管理

從現有的土地管理模式來看，土地的使用形式，多為靜態使用，在使用上，缺乏了有效的動態管理。這些問題，都給經濟體系的發展帶來了問題，從長遠的規劃策略上來看，這些問題，都嚴重的影響到了社會的正常經濟效益建設，其實際的操作應用方案，在很大程度上都影響到了無權性質上的規劃管理。開發商更注重產業的土地收益，而相關部門則更在乎在基本生產中的實際占有份額，這些問題，都嚴重影響到了土地資源的合理發展。

2.4 現有的土地配置方法不適合存量土地盤活

從現有的土地使用權限來看，土地資源不允許規劃如市場，那么在實際的生產中，就會產生流動性上的差異，這一問題，都會嚴重影響物權產業上的實際使用，這對線性法律的規劃使用規范進行調整，這些問題，都會嚴重影響實際的使用規劃。從現有市場的經營模式來看，這一環境性的社會變動，都是影響現有土地配置管理的重要因素?？偟膩碚f，在這一影響的問題中，影響市場土地資源管理問題的因素還有很多，而以上四點則是最主要的影響因素，是我國現有社會發展中主體產業發展不均衡的最主要根源。

3 土地資源優化的應對策略

從我國的現有土地管理問題上擬定相應的應對策略，可以為城鎮化建設的發展提供有力的發展策略模式。下面從應對的策略上進行簡要分析。

3.1 完善現有的土地產權管理制度

從現有的相關法律產權模式來看，應用相應的法律法規進行土地產權上的明確管理，并根據實際的發展模式進行工商企業的應用服務進行應力性策略管理。其主要的目的就在于規劃相應的工商、應力、居住等因素的合理規劃調整，極力做到企業用地、公共用地以及住宅用地等類型上的合理調控，這對于整體產業的技術支持等，都有顯著的提升作用。在實際的使用中，應用城市居民的企業化更替管理措施，并建設合理的戰略部署環境，通過部門相仿的處理策略，并建立有效的價值建設，實現對各方面信息上的合理調控，并以此明確對土地管理上的合法性權益管理，通過有償的租憑購買權益，實現對城市土地的合理規劃管理。

3.2 改善土地管理的實際操作工作

從現有社會的發展模式來看，加強城鎮化建設的推進，在一定程度上滿足了規劃內的法律地位建設，同時通過土地規劃的權威性建設，從而實現了在土地利益規劃上的合理調整，結合這一體系的處理局面，實現對土地管理上的科學化規劃，并通過高效益的規劃實現對建筑合理分布。

3.3 抓緊實務管理途徑

在實施舊城改造依據城鎮化建設的推進過程中，應加強管制途徑，其主要的管制途徑，就分為以下幾點：第一，從城市土地的利用上進行相應的分級管理，其中居住用地，以及管制區域的設施管理區域，通過工業用地的管制區域以及倉儲設施進行設施用地管理。這其中就包括了特殊用地的管理，以及水域區域內的合理分布管理，為確定不同管制區域內的內容管理，就需要加強土地的利用效益方向，通過土地適宜性分析，從而加強社會經濟發展效益上的土地利用率管理。第二，城市邊緣的擴展，這一策略主要針對于耕地的保護，并嚴格按照我國的土地管理規劃上進行用地保護，以保證在城鎮化建設推進過程中，仍能夠有效地保護當地的土地用量，并滿足社會的動態需求。

4 結束語

伴隨著現代市場的不斷拓展，在建設合理的規劃策略進行土地市場的管理中，就需要建設一個有效的管理策略，并以此增強對市場的合理排布，實現對不同城市級別市場的合理排布，在這一理念上，應用政府的壟斷要求進行市場調研，通過土地資源的多層次分布，從而完成城市應用規劃。從壟斷的條件以及土地的供應方式出發，完成對城鎮的合理不均，也就顯得更為重要。

參考文獻

[1]王群.城市化進程中土地資源持續利用問題[J].中國土地科學，2003，17（2）：47-51.

[2]周明國.對現代城市土地資源管理中的問題和對策分析[J].城市地理，2014（18）：98.

[3]李健.城市土地資源管理的現狀和對策[J].中國房地產業，2011（9）：454.

[4]劉文卿.淺談城市土地資源管理中的問題和對策[J].科學與財富，2011（5）：164-165.

[5]周鵬，李冰.論城市土地資源管理的現狀和對策[J].黑龍江科技信息，2011（6）：87.

[6]楊麗娜.對現代城市土地資源管理中的問題和對策分析[J].房地產導刊，2015（1）：15-16.

作者簡介：戴瀟蕾（1986，2-），女，籍貫：山東省煙臺市，現職稱：講師，學歷：碩士，研究方向：變形監測。