基于小區車庫車位問題研究

柳怡　柴存波

摘要：由于人們的生活質量顯著提升，私家車得到了普及，由此帶來了停車位的一系列問題。我國的土地資源十分有限，這直接導致了停車難的現象以及其他衍生問題，成為人們爭論的焦點。對于居住區的每一位居民來說，都希望有相關完善的法律來規范小區內停車問題。文章從《物權法》中的相關車位問題規定入手，對車庫、車位不同類型以及權屬問題進行了闡述，著重分析了開發商同業主之間由于地位的強弱而帶來的一些問題，并提出了一些改善建議。

關鍵詞： 小區；車庫車位；《物權法》；權屬

一、車庫以及車位的不同類型以及各自權屬認定分析

1、位于地面的停車位。私家車在其興起之初，最直接、最簡便、最實用的停車方式即是地面停車。至今，還是司空見慣。[1]該停車方式是能最直觀協調處理人、車間關系的一種便捷方法。盡管當下越來越多不同類型的停車位快速發展起來，但仍然不會阻斷該停車位的使用。該類型停車方式權屬認定應遵循“房地合一”原則，其設置于業主共同擁有的道路等位置，屬于所有業主共有部分，則其使用權應為小區內所有的居民。

2、位于地下或類地下的車庫及車位。該類停車位主要是為了節省地面空間，通常選用的區域為居住區內面積較大的廣場、大面積綠地以及高層住宅的地下空間，這提高了小區內土地使用的有效性，也極大的節約了空間。相較于位于地面的停車位，地下停車位由于其具有獨立的結構，因而認定其權屬時應視情況而定。如果不將該類車庫容積率計算進入建筑總面積內，就單純進行區分所有權是不公平的。如果小區內的所有土地均已將其使用權分攤給各個業主，則車庫使用權是小區內所有業主共有的。

3、位于房頂的停車位。在我國，通常對樓房的屋頂利用的較少，極大部分的屋頂都沒有被利用，這造成了資源浪費。但如果能對其進行合理規劃，可將閑置房頂設計為停車場，拓展了停車庫的位置設計，在其未來發展中不可小覷。房頂空間的歸屬不只是頂層區分所有人的，而是該建筑物內全體居民所有。

二、開發商同業主間由于地位問題而導致的問題分析

1、捆綁銷售。現在許多開發商存在不規范的行為，部分甚至強買強賣。縱觀當下，人們最為重要的出行工具便是私家車，因而其數量與日俱增。買房必須隨帶著買車位現象層出不窮，但并不是所有買房的人都有私家車，更何況是否決定買車位，是消費者的權力與自由，這種橫加干涉的行為存在極大的弊端。但由于開發商的強勢地位影響，人們在買房子時，想要簡單購買一套房子以改善自己的居住條件，這種簡單愿望的實現卻也困難重重。

2、只租不賣。由于私家車的數量大幅增加，為了獲得經濟效益，開發商針對車位普遍采取的做法是只租不賣。若停車位能夠從法律上確認為業主所共同擁有，那么這種現象就不復存在，但由于“約定”制度，絕大部分的開發商對車位的歸屬一概不論，仍舊實行只租不賣策略。再加上現行法律法規未明確規定停車位價格，導致開發商占據絕對的價格優勢。其這一行為單純考慮到自身最大利益的獲得，忽視了給業主帶來的巨大不利

3、“人防車位”出售。由《人民防空法》可知，“人防工程”是由國家強制進行配套的公用設施，目的是組織人們有效防空，對人民生命及財產起到很好的保護作用。因而為了保證公用設施性質不被改變，不得進行任何變動其產權的行為。因此，諸如“人防工程”類的停車庫，其產權并不屬于開發商，而是屬于區分所有人。但許多開發商并沒有意識到其行為的不合法，擅自進行“人防工程”的銷售。

三、相關改善建議

1、強化業主對車位歸屬進行約定的權力。法律無法朝令夕改，車位的所有權由法律規定為業主共有的道路十分漫長，需要經過長期的實踐摸索，循序漸進的完善，因而筆者以為，車位的出租、買賣以及附贈這三種約定權屬的方式，不應以開發商的硬性規定作為主導，應依據業主的自由選擇來進行車位歸屬的確定，合理保障業主的權力。

2、對車庫及車位進行嚴格的登記。雖然現行《物權法》未有該問題的相關規定，但筆者以為，《物權法》的保護原則較大的體現在登記制度上。因此，如果將登記制度應用于車庫及車位的管理中，則使開發商同業主間的關系能夠真正的轉向民事主體間的關系，改善業主弱勢地位的現狀。而且將登記視為認定車位權屬的標志，是合適的做法。另外，不同地區應根據當地實際情況進行法規的完善。

3、完善相關立法。待實踐與理論基礎逐漸成熟后，相關立法應嚴格規定車庫歸屬于全體業主。首先只有擁有清晰的產權，才能進行合理的交易行為，減少成本損耗，保障社會利益得以有效增長。在此基礎上，開發商同業主不會出現利益失衡的現象。因此，只有通過法律對車庫及車位的歸屬進行良好的規定，才會形成開發商同業主間的穩定關系。

法律的發展幾乎都要交織于不斷的爭論與修改、修改與完善的狀態。[2]物權法也不例外，在其出臺不久便被大眾廣泛關注，一項新法律的頒布，是社會發展中很大的進步，但同時也伴隨著許多需要改進的地方，與其相關配套政策亟需出臺。因而只有真正在現實生活中應用《物權法》，才能發揮其預期作用。首先，物權法中許多的規定比較抽象，需要配套法律法規加以解釋完善。其次，法無解釋不適用。[3]因此，必須加強《物權法》的相關學理解釋，為配套法律法規提供強大的理論支持。同時，《物權法》還需良好的協調其同其他法律間的關系，保障我國法律體系的一貫性。

結語：

盡管《物權法》的出臺在一定程度上解釋了車庫及車位的一些權屬糾紛，第74條明確了公共區域的車位同車庫間的區別，規定車庫所有權在開發商手里，明確了業主的優先購買、租賃的權力。但在其實施過程中還存在許多現實隱患，亟待解決。需要法律的不斷完善以及政府、開發商、業主的共同努力，采取合理措施解決各種問題。

參考文獻：

[1]陳金枝，林鑫娜. 關于小區車庫車位問題研究[J]. 法制與社會，2016，02：191-192.

[2]韓娟，劉璐. 論小區車位、車庫權利歸屬的法律問題[J]. 法制博覽（中旬刊），2014，11：119+118.

[3]甘建明. 基于法律體制下論小區車位車庫權屬和相關問題[J]. 法制與社會，2014，31：237-238.