物業管理成本控制的有效途徑探討

黃鋒

摘 要：隨著經濟建設和市場主義體系的建立，我國的物業管理業迅速發展，房地產業的火爆也推動了物業管理業的發展，如何在激烈的市場競爭中發揮自身的優勢，需要結合現實情況，控制物業管理成本，最大程度提高投資收益，促進物業管理的發展。

關鍵詞：物業管理；成本控制；有效途徑

物業管理成本成為物業企業相互競爭的重要方面，我國的物業企業數量眾多，如何在同類競爭中凸顯優勢，降低物業管理成本成為物業企業提升核心競爭力的重要舉措。物業管理涉及面較廣，無形中增加了物業管理成本控制的難度，本文通過分析當前物業管理成本控制中存在的問題，討論合科學合理的措施進行物業管理成本的有效控制，促進物業管理事業的發展。

一、當前物業管理成本控制中存在的問題

（一）物業企業的組織成本過高

物業管理成本涵蓋的方面較為廣泛，有社區工作設備的運轉、維修和保養費用、社區工作人員的薪酬及福利、社區進行日常活動的支出費用、物業管理企業的稅費以及固定資產的折舊費等。我國現階段進行物業管理的單位形式主要為企業，企業在物業管理活動中較為靈活，能夠平衡人和資源的關系，但是因為物業企業的自身組織機構和運轉條件的限制，無形中增加了物業企業的組織成本。物業管理成本既包括靜態的組織成本又包括動態的組織成本，我國的物業企業的組織結混亂，管理層次不明確，無法保證管理層的決策有效執行，產生管理層與物業基層的脫節，無形中增加了組織成本，嚴重影響物業管理水平的提升[1]。

（二）社區配套設施不夠完善

隨著城市化進程的深入，我國的房地產業迅速發展，相應的物業企業也不斷增多，但是社區配套設施的重視力度不夠，現有的社區配套設施不能滿足業主的多樣化需求。社區在進行早期規劃時，無法預見社區業主的多樣化需求，社區配套設施的原有建設不足；物業企業為了減少物業管理成本，縮減綠化和停車位的建設投資，導致社區基礎配套設施不能適應社區的正常需求，物業管理難度加大，增加了物業管理成本。社區配套設施的建設力度直接影響實際的物業管理水平，社區配套設施不完善直接導致業主與物業企業的溝通不暢，業主滿意度降低。

（三）物業企業經營方式單一

我國物業企業數量不斷增長的同時，但是暴露出物業企業經營方式單一的特征。我國大多數的物業企業的經營范圍單一，主要停留在社區內的設備運行、清潔、保安等基本的服務上，無法適應業主多層次需求，導致物業企業的經濟效益低下。因為企業經濟效益較低，企業為了縮減成本，無法完善社區配套設施建設，所以間接導致企業的經濟效益連年走低。物業企業經營方式單一導致物業企業陷入惡性循環，企業的競爭力降低；我國大多數的物業企業還未能建立完善的現代企業制度，制約了企業的良性發展[2]。

（四）物業管理方式簡單

我國正處于社會轉型的重要階段，經濟方式由粗放型向集約型轉變，我國的物業企業不能順應市場需求的變化，大多數的物業企業仍采取粗放型的管理方式，創新力度不足，不能在技術和管理方面實現創新，物業企業因為經營范圍較為狹窄，制約經濟效益的提高，所以不注意在技術和配套設施上的投資，物業管理的科學含量較低、智能化水平不足。粗放的管理方式消耗大量的人力和無力，增加了物業管理成本。

二、物業管理成本的有效途徑

（一）降低物業企業的組織成本

降低物業企業的組織成本有利于物業成本控制水平的提高，因為物業的組織成本包括靜態的組織成本和動態的組織成本兩種，所以需要從組織結構和員工素質出發。首先需要改變原有的物業企業的組織機構，我國大多數物業企業的組織結構為垂直層次，為了組織結構的優化，應促使其向扁平化發展，實現管理層權力的有效集中；扁平化的組織結構有利于調動企業的主觀能動，參與企業的管理，促進信息在企業內部的有效流通；為了降低物業企業的組織成本，應定期開展技術培訓，提升員工的專業素質，提高物業管理效率，降低物業管理的組織成本，員工素質的提升，也有利于員工理解和執行企業決策。

（二）完善社區的配套措施

完善社區配套設施的建設，有利于提高物業管理水平。在社區規劃時，設計者應具有較高的前瞻性，充分考慮業主需求的變化，進行基礎設施建設；社區配套設施建設以綠化和停車位的建設最為棘手，物業企業應完善停車位建設，方便業主的日常需要；不斷提高社區的綠化水平，保護社區的自然環境，實現經濟效益和生態效益的統一。完善社區配套設施建設，滿足業主多樣化的需求，提高業主的對于物業管理的滿意度。社區配套設施完善有利于降低物業管理的操作難度，降低物業管理成本[3]。

（三）促進物業企業經營方式的多元化

物業企業應建立現代化的企業制度，努力擴大自身的經營范圍。不斷完善自身的服務水平，順應業主的多樣化需求，提高物業管理水平。物業企業應充分利用社區資源，努力進行創新，在技術和管理方面實現雙重創新，促進物業企業經營水平的提高。物業企業經營方式的多樣化是適應市場需求動態變化的表現。

（四）促進物業企業管理的現代化

物業企業應建立現代化的管理制度，促進企業的管理方式的轉變，提高自身的集約化水平。不斷引進先進的技術，提高物業管理的科技含量和智能化水平，盡量減少人工操作，提高物業管理效率，降低物業管理成本，提高物業企業的市場競爭力。

三、結語

物業管理水平的提高有利于滿足用戶的多樣化需要，提升物業企業的核心競爭力。控制物業管理成本，有利于提高物業管理水平。因此物業企業需要提升現代化管理水平，促進經營方式的多樣化，降低組織成本，實現自身的可持續發展。

參考文獻：

[1]吳國梁.論物業管理成本控制的有效途徑[J].中華民居，2014（12）：169-169，170.

[2]程洪.淺析物業管理成本控制現狀與對策[J].現代物業，2011，10（7）：244-245.