地鐵上蓋物業開發及設計淺析

劉浩江

【摘要】本文首先探討了地鐵上蓋物業的幾種常見開發模式，并研究了地鐵上蓋物業開發設計面臨的困難，最后總結了地鐵上蓋物業的設計方法和原則，為地鐵上蓋物業的開發設計提供資料參考。

【關鍵詞】地鐵；上蓋物業；設計；分析

年來，我國城市地鐵大量興建，地鐵作為城市公共交通的重要組成部分，以其快速、便捷和提高地下空間利用率的優點，受到人們的歡迎。在地鐵交通對城市發展影響越來越大的今天，如何利用地鐵建設推動城市的發展，已經成為各地政府和科研單位重點研究的課題。地鐵作為城市重要的交通樞紐，不僅負擔著緩解地面交通擁堵的作用，還與城市的規劃建設息息相關。好的地鐵上蓋物業建設方案，不僅能夠發揮地鐵作為交通樞紐帶來的商業效用，還能夠帶動城市發展，為實現地鐵減少政府補貼實現規模化收益打下基礎。但地鐵上蓋物業的設計，需要相關政府部門、地鐵公司和設計單位結合城市的發展規劃統一研究，才能發揮帶動城市發展，發揮城市公共客運交通骨干作用，如何做好城市地鐵上蓋物業的設計，顯然已經成為城市地鐵建設中亟需解決的問題。

一、地鐵上蓋物業開發模式分析

隨著城市化進程的不斷推進，地鐵作為城市重要的公共交通方式，已經從單一的交通功能向多功能發展。大量事實證明，地鐵建設不僅有助于城市的發展，還能夠激發地鐵沿線周邊地塊的商業開發價值。正因如此，現代地鐵的車站、區間、車輛段及周邊開發都已經成為地鐵開發的重點，而地鐵沿線地面物業資源的開發，主要有以下幾種模式。

1.地下空間綜合開發

地下空間綜合開發，主要針對已建成的，但仍然具有一定開發價值的主城區內地鐵沿線區域。這些地區由于地面建設已經規模化和系統化，根據地鐵的建設進行重新開發無異于造成資源的浪費。為了激發地鐵沿線地塊的商業開發潛力，針對這類地塊可以采用地下空間綜合開發的方式實現對上蓋物業的商業開發。這種模式充分利用了地鐵的地下空閑空間，將這些空間與地面開發現狀相結合，實現以地下開發促進地上地下商業發展的目的。根據地鐵沿線周邊的現狀，這類開發模式可以根據地面開發現狀，通過開辟為地下商業或服務空間來增加收入。這類地鐵上蓋物業開發模式需要充分結合地面商業特點和地下空間特點，選擇合適的開發業態，將地下空間作為地面商業空間的補充與輔助，在發揮地鐵地下空間商業價值的同時，輔助地面商業空間的發展。

2.站點上蓋物業開發模式

地鐵建設是與城市的發展規劃相協調的，因此地鐵一般會延伸到一些地面未完全開發的區域。針對這類地鐵的建設，地鐵運營部門想要完全承包地面和地下空間的開發，需要巨大的資金投入。為了實現地面地上的綜合開發，地鐵運營單位可以通過對地鐵上蓋物業的規劃，吸引社會資金來參與地鐵上蓋物業的開發建設。這種開發模式以地鐵為核心，以地鐵站點為節點，通過激發地鐵的人流聚集作用，發揮上蓋物業的商業開發潛力，在為人們提供公共交通服務的同時，通過上蓋物業的商業開發，來獲取商業利潤。實現站點上蓋物業的聯合開發，不僅有助于提高地鐵沿線資源的利用率，還有助于增加客流、提高地鐵運營收入并促進城市發展。

3.以公共交通為導向的開發模式

以公共交通為導向的開發模式適用于地鐵沿線的待開發區域，通過激發地鐵的交通導向功能，在地鐵人行的5～10min輻射范圍內，進行商業、居住、服務和生產的開發，能夠有助于以軌道交通為中心形成地鐵上蓋空間的城市的帶狀發展，促進城市實現可持續發展。這種開發模式能夠充分發揮地鐵上蓋空間的商業價值，激發地鐵沿線周邊地塊的商業活力，為城市的發展打下基礎。

二、地鐵上蓋物業設計的常見問題

地鐵作為重點民生工程，其在設計和建造時需要城市的多個管理部門參與其中。然而由于受政府開發政策、經濟及管理機制的影響，地鐵在設計和開發時常由于各部門協調不利導致協調性較差。這導致地鐵上蓋物業設計常常處于彼此分離狀態，不僅在地鐵通道和出入口設計上不夠人性化，而且還無法協調地鐵與周圍城市空間的關系，制約了地鐵沿線地塊的商業開發效果。地鐵作為一種公益性為主的政府行為，其沿線地塊開發大多是開發比較成熟的區域，沿線地塊土地大多已經完成了規劃和開發，這無疑導致地鐵上蓋物業開發面臨著困境和極大的阻力。地鐵物業上蓋物業的開發，必然涉及到土地的征用和回收，如果政府無法給與足夠的支持，無疑會導致上蓋物業開發設計無法滿足要求。

另外，我國在城市化進程中，地鐵的建設滯后于城市的發展。為了降低地鐵建設對城市日常經營的影響，政府一般都要求提高地鐵建設速度。地鐵建設速度要求的提高，無疑會影響地鐵上蓋物業的規劃質量，使一些地鐵建設無法發揮對城市的推動作用，導致地塊前期利用開發不足，后期改造困難，造成資源和資金的浪費。

三、地鐵上蓋物業的設計

1.地鐵上蓋物業的規劃設計

地鐵作為一項重點民生共生，其建筑和設計必須在符合人們出行需求的同時，能夠滿足城市發展規劃的需要。這就要求在城市地鐵設計時，不僅做好地鐵作為公共交通系統的規劃設計，還要做好地鐵上蓋物業的開發設計。為了實現這一目的，在地鐵設計中需要實現城市空間與地鐵的協調發展，并實踐將環境綠化與建筑景觀融合，與周邊環境有機結合的目的。只有實現了環境、空間、資源的協調發展，才有助于以地鐵上蓋物業開發激活沿線地塊的發展潛力，以地鐵及上蓋物業規劃設計帶動城市的綜合發展。因而，地鐵上蓋物業規劃設計需要滿足以下原則。首先，地鐵站點100m核心范圍內應該盡量布置商業設施和高密度商業綜合樓。其次，地鐵站點100～300m范圍內適當提高住宅用地和辦公用地的比例。第三，地鐵站點周邊300～500m重點開發商業住宅，并建設完善的交通、商業、辦公、娛樂等配套設施，打造具有多種功能的城市綜合體。

2.地鐵上蓋物業的建筑設計

地鐵上蓋物業的設計作為地鐵建設的一部分，與地鐵建設密不可分。地鐵施工設計之初，必須做好地鐵上蓋物業的設計，才能確保地鐵上蓋物業的設計符合城市發展要求。由于地鐵上蓋物業的特殊性，上蓋物業的設計、規劃與其他地塊的物業開發模式有很大區別，這無疑對地鐵上蓋物業的設計提出了較高的要求。為了確保上蓋物業設計在符合城市發展規劃的前提下，能夠與地鐵交通相協調。在上蓋物業設計中，需要把握好以下幾點設計原則。第一，地鐵上蓋物業設計要充分考慮到環境與空間的關系，通過上蓋物業的外形優化來彰顯地鐵上蓋物業建筑的魅力，突出地鐵上蓋物業的環境優勢。第二，地鐵上蓋物業設計需要選擇合理的結構形式，實現地鐵上蓋物業與地下空間的協調和統一，發揮地鐵地面和地下空間的資源價值。第三，地鐵上蓋物業的開發設計要注重居住區的私密性和上午去的開放性，做好不同功能分區的銜接和過度。第四，地鐵上蓋物業建筑造型需要考慮到建筑的獨特性、豐富性和完整性，體現地鐵上蓋物業建筑的統一性和一致性，彰顯地鐵上蓋物業形象。第五，地鐵上蓋物業設計要符合低碳理念，實現節能和環保。

綜上所述，地鐵上蓋物業的開發需要與地鐵規劃設計同時進行，地鐵上蓋物業開發作為影響到城市未來發展的關鍵，還要與城市的發展規劃相協調。為了做好地鐵上蓋物業的設計，就要做好地鐵上蓋物業的建筑規劃和建筑設計，保證地鐵上蓋物業在激發地鐵沿線地塊商業開發潛力的同時，為實現城市的可持續發展打下基礎。

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