探析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問題以及對策研究

茍忠躍

【摘要】文章將針對這一方面的內(nèi)容展開論述，詳細(xì)的分析現(xiàn)代化房地產(chǎn)的管理要點(diǎn)和管理的基本內(nèi)涵，同時(shí)針對房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的技術(shù)手段以及管理過程當(dāng)中需要注重的幾點(diǎn)問題進(jìn)行分析，旨在進(jìn)一步的提升房地產(chǎn)管理的效率和水平。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)管理；管理內(nèi)容；措施

一、房地產(chǎn)工程管理意義

1.成本管理。房屋的成本直接決定著業(yè)主的購買力，成本高了，房屋的售價(jià)也會高。這樣，大部分房屋由于售價(jià)太高就會囤積起來，賣不出去，開發(fā)商也會收不回成本，導(dǎo)致兩敗俱傷的局面；

2.進(jìn)度的管理。房地產(chǎn)工程的進(jìn)度也會影響到整個(gè)工程的造價(jià)，進(jìn)度太慢，施工時(shí)間會延長，工程的綜合成本會增加，最后的結(jié)果就是房屋售價(jià)提高，這也會影響到業(yè)主對房屋的購買情況。

3.質(zhì)量的管理。質(zhì)量應(yīng)該是整個(gè)工程最后的結(jié)果。質(zhì)量不好，業(yè)主也不會購買，房屋的銷售情況就好不到哪去。從以上三點(diǎn)就能看出，要確保業(yè)主的購買欲望，就必須認(rèn)真體會房地產(chǎn)工程管理的重大意義。

二、 房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容

1.規(guī)劃管理：俗話說"磨刀不誤砍柴工"，在工程開始施工前，進(jìn)行整體的規(guī)劃管理是一項(xiàng)必不可少的步驟。在這一階段，一定要謹(jǐn)慎小心，做出工程最切合實(shí)際并且能夠?qū)嵤┑姆桨浮Ｔ谶@一階段，最忌諱的就是為了盡快開工而縮短前期規(guī)劃時(shí)間，導(dǎo)致后期工作不能正常進(jìn)行，白白浪費(fèi)時(shí)間和金錢。這樣就會導(dǎo)致房屋的綜合成本直接增加，業(yè)主就更加不會有購買欲望了。

2.設(shè)計(jì)管理：

（1）對設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)任務(wù)完成的時(shí)間，一方面應(yīng)要求其以較高的工作效率進(jìn)行設(shè)計(jì)，在盡可能短的時(shí)間內(nèi)提供設(shè)計(jì)成果。因?yàn)閷τ诜康禺a(chǎn)開發(fā)而言，" 時(shí)間就是金錢"。但另一方面又應(yīng)堅(jiān)決避免把設(shè)計(jì)任務(wù)安排得過于緊急，以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。

（2）要督促設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，注重提高工程的科技含量，并按要求進(jìn)行施工圖審查。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以身作則，不要自行變更已審查批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計(jì)文件，以杜絕工程隱患。確實(shí)需要改進(jìn)圖紙時(shí)，必須按照有關(guān)規(guī)定程序辦理手續(xù)。

3.開發(fā)管理：開發(fā)管理階段是房地產(chǎn)工程管理最關(guān)鍵的一環(huán)。在這一階段，開發(fā)商對現(xiàn)場情況進(jìn)行考察與驗(yàn)證后，會制度一份嚴(yán)格的開發(fā)方案，確保工程的順利進(jìn)行。也是在這一階段，業(yè)主最關(guān)心的房屋售價(jià)也會確定下來，只要在以后的施工階段沒有太多的意外情況發(fā)生，其售價(jià)不會有太大波動(dòng)。因而，這一階段也是所有投資者最關(guān)心的階段。

4.成本管理：項(xiàng)目成本管理是施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。

（1）制定目標(biāo)

目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。

（2）明確崗位職責(zé)

責(zé)任成本體系的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評價(jià)其職責(zé)履行情況。"責(zé)任成本"回答的是在"成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)"中誰來做、做什么的問題。

（3）跟蹤執(zhí)行

經(jīng)過前兩個(gè)步驟實(shí)現(xiàn)了"目標(biāo)明確"、"責(zé)任清晰"之后，我們便進(jìn)入最重要的第三步：目標(biāo)成本執(zhí)行過程的跟蹤--動(dòng)態(tài)成本。動(dòng)態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過程中的預(yù)期成本，通過實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對成本的控制。

5.施工管理：房地產(chǎn)工程，由于施工時(shí)間長，涉及面廣，因此，在實(shí)際的施工過程中具有一定的難度。所以在施工管理階段，應(yīng)該秉承全程公開的原則，嚴(yán)格遵守國家相應(yīng)法規(guī)，保證建造高質(zhì)量工程。只有這樣，所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目才能得到業(yè)主青睞，企業(yè)也會在激烈的競爭中勝出，獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

6.安全管理

沒有安全生產(chǎn)，就沒有生產(chǎn)力，也就沒有效益。安全管理是房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的一個(gè)重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益必需的。

7.風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)業(yè)是投資大，周期長的一個(gè)行業(yè)，因此，對其項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理非常必要。房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目前要學(xué)會規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而減少房地產(chǎn)開發(fā)的損失，實(shí)現(xiàn)最大化效益。通常房地產(chǎn)企業(yè)采用的減少和降低風(fēng)險(xiǎn)管理的做法是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，也就是通過簽訂合同，從而明晰甲方和乙方各自的責(zé)任，從而減少房地產(chǎn)業(yè)的隱蔽損失，其次則是通過保險(xiǎn)管理來實(shí)現(xiàn)，如發(fā)生意外，可由相關(guān)的保險(xiǎn)公司來擔(dān)負(fù)一定的費(fèi)用，這樣就轉(zhuǎn)移了一部分風(fēng)險(xiǎn)給保險(xiǎn)公司，當(dāng)遇到重大的自然災(zāi)害或是施工事故中的很大一部分費(fèi)用就有了承擔(dān)的客體，也就在客觀上降低了房地產(chǎn)業(yè)的成本和風(fēng)險(xiǎn)。

8.開發(fā)后期的項(xiàng)目管理

公司營銷與客戶服務(wù)部提前介入，積極與物業(yè)管理公司溝通，充分考慮小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等，調(diào)動(dòng)物業(yè)公司的服務(wù)積極性和工作主觀能動(dòng)性，做好物業(yè)服務(wù)工作。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的注意問題

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理等，顯然，如果要完成一項(xiàng)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目就必須在這八個(gè)方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)，因此，協(xié)調(diào)這八個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開發(fā)商協(xié)調(diào)重要內(nèi)容。

結(jié)論：

綜上所述，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程的管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)，其關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、關(guān)系到企業(yè)綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以完善的開發(fā)管理體系為基礎(chǔ)開展全過程的管理工作，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、提高開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力，以此為基礎(chǔ)促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

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