關于房地產項目管理的問題探索

劉偉平

【摘要】房地產的開發受到很多外在因素的影響，房地產的開發具有周期長，占用的資金大等特點，同時還受到政府等相關政策的影響，因此房地產的項目管理對房地產的開發有著重要的影響。本文分析研究我國房地產項目管理存著房地產開發策劃、產品定位不明確，缺乏有效的投資控制措施，分包商與總承包商之間的矛盾等問題，這些問題的存在嚴重影響了我國房地產行業。因此，本文提出相關的措施對上述問題進行改善，為我國房地產事業的發展提供理論依據。

【關鍵詞】項目管理；房地產；問題；措施

1、引言

隨著我國經濟的發展，房地產行業也成為當今經濟體系中重要的組成部分。通過研究可以發現，房地產的項目管理是一個復雜的工程，整個管理分為決策、設計、實施三個時期。在房地產項目管理的體系中，開發商是整個項目的主體，也是這個項目的管理者、組織者，需要對這個項目進行負責。項目管理的根本問題是如何利用有效的時間，將整個時間、人力以及技術等方面進行有效的結合，通過相關的協調處理將整個房地產項目順利的實施開展。從這些分析可以看出，房地產的項目管理在整個房地產的建設中有著至關重要的作用。

2、分析房地產項目管理存在的問題

2.1房地產開發策劃、產品定位不明確

目前很多房地產開發商存在僥幸心里，單純認為市場是變化的，對項目的前期沒有進行可行性研究，導致很多項目錯失有利的投資時機。最終導致很多決策沒有及時做出決策，到最后匆忙的做出決定。這些行為導致所設計的項目產品存在著不合理、不科學、不全面等諸多的問題。由于決策項目存在著瑕疵，進而導致施工階段存在著很多問題，增加項目建設的難度。分析目前房地產市場，存在著房地產資訊與主流媒體的關心重點不同，進而導致兩者的結論不同，還有一些商業操作的問題存在。這也就導致房地產開發產業所獲得的信息是不準確的，進而導致開發商無法認清市場，這樣和會造成對項目的定位不明確。

2.2缺乏有效的投資控制措施

目前在我國房地產項目的設計和施工方面都缺少有效的投資控制，這是由于我國的房地產設計投標主要從它的功能性、技術以及美觀等方面來衡量一個設計的好壞，缺少相關的經濟評估，出現重技術輕經濟的現象，這顯然成為成本控制的一個重要問題。與此同時，在施工階段又有很多開發商出現重施工、輕設計的現象，雖然很多企業會投入大量的人力物力經驗工程建筑，這樣會對資金造成嚴重的浪費，同時降低對成本的控制，因此可以看出，有效的投資控制可以改善成本。

2.3分包商與總承包商之間的矛盾

在房地產土地施工時，土地建設施工的初級階段，就已經簽訂總包或者專業分包兩種合同，在監理方及業主管理人員在項目管理工作比較容易完成，對于復雜工程需要與業主之間簽訂合同分包工程。但是在招標的過程中存在工程接口不詳細，施工合同不嚴密，以及分包商與總的承包商之配合的問題成為工期延誤的主要矛盾。很多分包工程業主在出現問題或者需要溝通跳過總承包商直接與業主交流，變相成為“總承包”。而且很多業主現場管理人員也變成工程現場的協調人員，把大部分經歷放在協調問題上。導致工程項目建設出現虎頭蛇尾現象，為工程留下很多的安全隱患。但當出現問題后，就會出現互相推諉責任的現象。

3、改善房地產項目管理問題的相關措施

3.1加強項目前期投資的可行性研究

上述的問題是影響房地產項目工程建設的主要原因，為了解決這些問題首先要加強項目前期投資的可行性研究，隨著房地產事業的發展，我國的房地產已經進入到營銷時代，開發商要想在這激烈的競爭中脫穎而出，不僅要掌握足夠的商業情報信息，更要重視有關項目的可行性研究。這也就無形中要求開發商在前期，要對人力、物力財力等方面進行科學性的規劃以及投入。同時建立完善資源的整合、收集機構，保證資源的合理性和真實性。在整合資源的同時，還要完成相關決策程序，提高決策效率，保證項目市場定位的科學化、系統化。

3.2加強設計階段的投資控制

通過對相關資料研究發現，設計的費用雖然占項目投資的比例占1%，但是對項目投資影響占有大部分比例，而施工階段對于工程的影響只是占有少部分。項目投資的控制重點主要在設計階段，對于重施工、輕設計等落后的觀念要必須克服。在設計方案時，要考慮方案的經濟性，這樣設計單位可以獲得越大的經濟效益，進而引導設計人員為業主節約資金而進行創造性的工作。同時在方案的確認中，采用不同的方法，促使設計單位以及設計人員在建筑造型上和降低工程造價等方面雙管齊下。對于設備以及材料的使用方面，要敢于采用和使用新型材料和工藝。同時在建筑結構設計方面，要做到合理設計。

3.3重視項目收尾階段的管理

工程要保證從施工開始到結束一定要“從一而終”，不能虎頭蛇尾，這也就說明項目的收尾工作是決定整個工程質量的重要因素。可以在項目收尾的階段建立一個部門機構，由開發商工程主管領導結合工程管理、銷售、技術等物業管理等內部人員組成，與工程管理人員和現場人員共同完成工程收尾階段的相關事項。在項目的實施階段，應當設計合理的工程與參與方接口，這樣可以有效的降低項目收尾工作的難度。還要采用統一的規劃，分步實施的方法，分期分批的進行招標。在招標文件中要明確總承包商的工作內容，盡可能的讓總承包商組織工程施工。要盡量減少開發商的分包項目，對項目分包商的各項內容進行細化，深化合同的具體細節與其之間接口配合條件。這樣有利于開發管理單位之間協調。

結論：

項目管理在房地產中占有重要的地位，同時房地產項目的管理水平對項目開發成本和周期有著至關重要的影響，是決定整個項目好壞的關鍵因素。只有堅持科學的管理方法，提高相關管理人員的管理水平和素質，并且完善房地產項目管理的不足以及相關流程，這樣才能保證房地產行業在企業競爭中處于優勢的地位。

參考文獻：

[1]張華.實行項目化管理提升房地產企業的核心競爭力.開發天地，200410： 50-54頁

[2]劉國冬，王雪清.工程項目組織與管理.第一版.北京：中國計劃出版社，2003： 8-9頁