社科院：預(yù)測(cè)明年樓市或調(diào)整房企仍然持續(xù)購(gòu)地

地王潮洶涌而來(lái)，中央政府的智囊機(jī)構(gòu)社科院7月6日發(fā)布的報(bào)告預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度或?qū)②吘彛髂昊驅(qū)⒊霈F(xiàn)波動(dòng)。

分析人士指出，從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，成交過(guò)火往往是調(diào)整前的一種現(xiàn)象。在每一輪市場(chǎng)調(diào)整的前一年，當(dāng)年的市場(chǎng)往往都會(huì)相當(dāng)火爆。但本輪周期與此前周期的不同在于，上一輪地產(chǎn)周期都有地產(chǎn)政策和信貸先后出臺(tái)，但今年貨幣政策不會(huì)收緊。“也正是因?yàn)樨泿耪叱掷m(xù)寬松，這輪周期調(diào)整的時(shí)間可能會(huì)比較長(zhǎng)。”一位研究人員說(shuō)。

下半年或迎來(lái)調(diào)整期

房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、地價(jià)依然亢奮，多數(shù)人普遍看多房地產(chǎn)之際，政府智囊機(jī)構(gòu)發(fā)出了不同的聲音。在中國(guó)社科院7月6日發(fā)布的《中國(guó)住房2016中期報(bào)告》中，社科院預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)一個(gè)短期調(diào)整期。

“調(diào)整可能遲到，但不會(huì)缺席。”社科院最新的報(bào)告認(rèn)為，基于過(guò)去房地產(chǎn)周期經(jīng)驗(yàn)以及影響因素變化對(duì)未來(lái)趨勢(shì)的預(yù)判，從今年下半年至明年第二季度的時(shí)間段內(nèi)，房?jī)r(jià)增幅將呈現(xiàn)回落趨勢(shì)。

與社科院觀點(diǎn)相似的是，部分券商機(jī)構(gòu)也對(duì)當(dāng)前的房?jī)r(jià)提出了風(fēng)險(xiǎn)提示。研究人員認(rèn)為，樓市的變數(shù)正在醞釀。廣發(fā)證券地產(chǎn)首席研究院樂(lè)加 棟表示，從過(guò)往十幾年的歷史看，房地產(chǎn)基本逢三年會(huì)遇到一個(gè)小周期。從去年政府出臺(tái)政策鼓勵(lì)房產(chǎn)消費(fèi)到現(xiàn)在，恰好是兩年。但上半年房?jī)r(jià)的大幅上漲，提前透 支了未來(lái)半年甚至一年的市場(chǎng)需求。

樂(lè)加棟預(yù)測(cè)，明年部分開(kāi)發(fā)商的日子可能會(huì)比較難過(guò)。“今年下半樓市可能會(huì)出現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)，明年可能會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌。一些房企樂(lè)加棟如果運(yùn)營(yíng)不當(dāng)，可能面臨減值。”樂(lè)加棟表示。

另外一家大型券商研究部經(jīng)理告訴記者，金融界雖然沒(méi)有唱空樓市，但有極少部分人士不經(jīng)意中做空樓市。

“周邊一些證券和金融界的朋友，有一些人正在把部分房產(chǎn)換成現(xiàn)金或其它流動(dòng)性更高的資產(chǎn)。套現(xiàn)，主要是基于安全考慮。這可能只是極少部分的選擇，但從證券和金融圈人的動(dòng)作上，也反映出少部分人的預(yù)期和選擇。去年股市在6000點(diǎn)的時(shí)候，很少有人相信股市會(huì)掉下來(lái)，仍然認(rèn)為會(huì)漲到8000甚至一萬(wàn)點(diǎn)。后期樓市走 勢(shì)究竟如何，有待觀察。”上述券商高層說(shuō)。

房企持續(xù)買(mǎi)地

對(duì)于市場(chǎng)上發(fā)出的少量的房?jī)r(jià)預(yù)警信息，多數(shù)業(yè)界認(rèn)為房?jī)r(jià)調(diào)整的概率不大。

仲量聯(lián)行住宅部總監(jiān)周靜表示，與國(guó)際大都市相比，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)看上去已經(jīng)處于高點(diǎn)。上海一些地段的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)紐約和東京，但大家仍然認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。而這背后的原因，除了市場(chǎng)充足的流動(dòng)性，還由于中國(guó)缺乏投資渠道，大量資金通過(guò)各種渠道進(jìn)入了房地產(chǎn)。

某開(kāi)發(fā)商投資部經(jīng)理7月7日表示，現(xiàn)在市場(chǎng)上已經(jīng)形成一個(gè)共識(shí)，像北京、上海、深圳這樣的城市是非常安全的。“看上去房?jī)r(jià)非常高，但大家仍然認(rèn)為房?jī)r(jià)下降 的概率非常低，而且下來(lái)還會(huì)繼續(xù)上漲。因?yàn)橛写罅康馁Y金涌入一線(xiàn)城市，其需求也在增長(zhǎng)。在這樣的預(yù)期和市場(chǎng)形勢(shì)下，才會(huì)有人不斷在相當(dāng)高的位置持續(xù)入場(chǎng)。”這位投資經(jīng)理說(shuō)。

房?jī)r(jià)地價(jià)持續(xù)上漲，引來(lái)了中央政府的關(guān)注。不久前，發(fā)改委到上海對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了系統(tǒng)調(diào)研。據(jù)了解，參與調(diào)研的除了政府機(jī)構(gòu)、研究機(jī)構(gòu)，還聽(tīng)取了部分開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)及對(duì)未來(lái)走勢(shì)的預(yù)期。

但發(fā)改委對(duì)上海市場(chǎng)調(diào)研后，并沒(méi)有出臺(tái)任何針對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)過(guò)熱的政策。分析師依此認(rèn)為，今明兩年樓市政策發(fā)生變化的機(jī)率非常低。

某證券機(jī)構(gòu)研究員表示，雖然明年房地產(chǎn)可能會(huì)面臨市場(chǎng)的自然調(diào)整，但他預(yù)計(jì)2018年的樓市可能會(huì)再次回暖。這其中的原因在于，房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的地位。“房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響太大了，地位非常重要。一旦樓市下滑速度過(guò)快，很容易引來(lái)政府救市。”上述人士說(shuō)。

就地王潮，于丹丹認(rèn)為接下來(lái)可能還會(huì)有所延續(xù)。開(kāi)發(fā)商上半年的銷(xiāo)售額都有不同程度增長(zhǎng)，且回款率較高；房企手中有了回款和現(xiàn)金，開(kāi)發(fā)商一定會(huì)增加土地儲(chǔ)備的需求。

“對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如何在安全城市獲取適合自己的土地，成為擺在房企面前必須要面對(duì)的問(wèn)題。手里有資金的房企，預(yù)計(jì)仍然會(huì)通過(guò)多種途徑增加土地儲(chǔ)備。”于丹丹說(shuō)。