房地產(chǎn)信托法律分析

彭冉

【摘要】一直以來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的資金來源主要依靠銀行的貸款，近來國家出臺相關(guān)政策要求房地產(chǎn)行業(yè)去庫存化，中國人民銀行也出臺了相關(guān)政策限制銀行向房地產(chǎn)企業(yè)貸款，這促使房地產(chǎn)信托市場得到了良好的發(fā)展機遇。但我國房地產(chǎn)信托市場也存在著各種問題，如產(chǎn)品單一，誠信問題嚴(yán)重等，不利于市場的健康發(fā)展。本文對我國房地產(chǎn)信托市場進行了分析，并提出相關(guān)解決方案。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信托；融資；法律保護

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開資金的支持，一直以來房地產(chǎn)公司融資主要依靠銀行貸款，一方面使得房地產(chǎn)融資渠道狹窄，另一方面也不利于分散銀行風(fēng)險，威脅銀行資金安全。而發(fā)展房地產(chǎn)信托市場則有力的拓寬了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，與此同時也分散了銀行風(fēng)險。房地產(chǎn)融資渠道多元化將促進市場的健康發(fā)展，如此一來，社會閑散資金將投向股市、債權(quán)、信托等，減少了房地產(chǎn)市場的壓力，不僅解決了房企的資金需求還促進了行業(yè)的良好生態(tài)建設(shè)。

一、房地產(chǎn)融資途徑

房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑多種多樣，不同的企業(yè)采取不同的融資方式本身無好壞之分。

目前常見的房地產(chǎn)融資渠道有：商業(yè)銀行貸款、公司上市、發(fā)行債券、通過集合資金信托計劃籌資等。公司一般根據(jù)自身經(jīng)營實際情況選擇適合的融資方式，多數(shù)企業(yè)往往希望通過銀行貸款獲得發(fā)展資金，而在銀行貸款條件受到限制時其他融資途徑也更受青睞。如當(dāng)融資達(dá)到一定規(guī)模時房地產(chǎn)信托等方式成為較好的選擇。具體來講，房地產(chǎn)融資主要有以下幾種方式：

（一）銀行貸款。長期以來，銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)主要的資金來源。目前商業(yè)銀行有關(guān)于房地產(chǎn)貸款產(chǎn)品主要有固定資產(chǎn)貸款、普通房地產(chǎn)開發(fā)貸款、經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款等。

（二）房地產(chǎn)信托。此前銀監(jiān)會規(guī)定每份信托合同總分?jǐn)?shù)不能超過200份且對金額進行了相關(guān)規(guī)定，但最近銀監(jiān)會頒布的新措施中對此有了一定的松綁，這將進一步促進房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展。

（三）企業(yè)上市。企業(yè)上市是企業(yè)獲得發(fā)展資金的重要方式，但上市的條件也極為嚴(yán)苛。房地產(chǎn)企業(yè)由于整體效益較差，管理團隊素質(zhì)有待提高等多方面因素的影響，上市房企數(shù)量較少。

（四）發(fā)行債券。總體而言，通過發(fā)行債券獲得融資占房地產(chǎn)企業(yè)融資的極少部分。一方面?zhèn)袌鲲L(fēng)險較大，同時很多房地產(chǎn)企業(yè)不具備發(fā)債的條件。因此，在我國通過發(fā)債融資不是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要途徑。

二、房地產(chǎn)信托主要問題

信托是圍繞信托財產(chǎn)，以特殊的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，把委托人、受托人和受益人三方聯(lián)系起來的一種法律構(gòu)造。委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。我國的信托市場仍處于發(fā)展階段，尚不成熟。存在的問題主要有：

（一）房地產(chǎn)信托產(chǎn)品有限

房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種重要途徑，現(xiàn)實中許多房地產(chǎn)企業(yè)提供擔(dān)保或抵押通過信托公司發(fā)行集合資金信托計劃獲得資金，房企獲得資金以后投入自己的發(fā)展項目，這種房地產(chǎn)信托顯得過于單一，僅僅將信托公司替換為銀行的角色，沒有起到風(fēng)險防范與化解的作用。

（二）房地產(chǎn)信托限制較多

《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》第6條規(guī)定：“信托投資公司集合管理、運用、處分信托資金時，接受委托人的資金信托合同不得超過二百份（含二百份），每份合同金額不得低于人民幣五萬元（含五萬元）。”這類限制將不利于吸引中小投資者，限制了房地產(chǎn)信托的發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)信托收益問題

《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》第4條規(guī)定：“信托公司辦理資金信托業(yè)務(wù)時應(yīng)遵守下列規(guī)定：……（四）不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益；（五）不得通過報刊、電視、廣播和其他公共媒體進行營銷宣傳。信托投資公司違反上述規(guī)定，按非法集資處理，造成的資金損失由投資者承擔(dān)。” 《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定集合資金信托計劃不承諾最低收益，但現(xiàn)實中很多計劃都規(guī)定了年預(yù)期收益率，這與承諾最低收益無異。

三、房地產(chǎn)信托法律保護制度

（一）完善房地產(chǎn)信托專項法規(guī)

由于房地產(chǎn)信托有別于其他的信托產(chǎn)品因而對其管理的難度也較高，因此亟需提高房地產(chǎn)信托管理水平。房地產(chǎn)信托的健康發(fā)展需要離不開法律的支撐，需要從法律上對房地產(chǎn)信托進行規(guī)范。例如，需要規(guī)范房地產(chǎn)信托市場主體、準(zhǔn)入條件、經(jīng)營范圍、監(jiān)管機制等各個方面，使房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)做到有法可依。

（二）建立房地產(chǎn)信托監(jiān)管體系

房地產(chǎn)信托的健康發(fā)展離不開法律的監(jiān)督。通過監(jiān)督可以有效規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為并保證融得資金的正當(dāng)用途。要發(fā)揮政府、社會和信托業(yè)從業(yè)人員等各個層次的作用，保證信托業(yè)的健康發(fā)展。

（三）健全信托業(yè)從業(yè)人員隊伍

信托業(yè)的健康發(fā)展離不開人的作用。房地產(chǎn)信托因其特殊性更應(yīng)加強從業(yè)人員隊伍建設(shè)，建立一支高素質(zhì)的從業(yè)隊伍對于信托業(yè)的發(fā)展尤為重要。在進行信托業(yè)從業(yè)資格考試時嚴(yán)格規(guī)范相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，做好把關(guān)工作。

（四）加強信息披露工作

房地產(chǎn)信托信息披露工作至關(guān)重要，很多信托公司為開展業(yè)務(wù)將信托資金投入到相關(guān)公司并由其提供擔(dān)保。而在信托合同中卻并未顯示，這將嚴(yán)重威脅到投資者的資金安全。因此，信托公司有必要真實、及時、準(zhǔn)確、完整地進行信息披露，使投資者了解到自己所投資金的去向，保證信息透明公開。

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