房地產稅改革“義無反顧”

張配豪

房地產稅的話題一直備受關注，前不久財政部部長樓繼偉的表態讓房地產稅改革再度成為公眾關注的焦點。樓繼偉表示，所得稅制和房地產稅制改革受到阻礙，但是“會義無反顧去做”。

2003年，十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》首次提出要求“加快房地產稅立法，并適時推進改革”。然而，13年間一直困于沒有立法依據而進度緩慢。今年“兩會”，全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文在記者會上表示，調整后的人大常委會立法規劃已將房地產稅法列入了第一類立法項目。

房地產稅法的即將出臺加上“義務反顧去做”，國家重視程度可見一斑。然而，這項已提出13年的重要改革會給老百姓的生活帶來什么樣的巨大變化？推動起來到底又有多難？以至于要義無反顧地推動。這無疑引起了外界的更多解讀。

從房產稅到房地產稅

在我國的現行稅制體系中，并沒有房地產稅，但有名稱相近的“房產稅”。當前，我國房產稅按照1986年10月1日起實施的《中華人民共和國房產稅暫行條例》征收，由產權所有人依照房產原值減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%。適用范圍較窄，僅限于單位和個人的經營性房地產，對個人住房則實行免稅，因此對百姓生活基本沒有影響。目前對房地產征收的稅收主要體現在開發建設和交易環節，涉及耕地占用稅、土地增值稅、增值稅、契稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅等；在保有環節除了房產稅，還有城鎮土地使用稅等。

現在受到熱議的“房地產稅”是指對房產、土地在保有環節征收的一種財產稅。房地產稅其實包括房地產業營業稅、個人所得稅、房產稅、土地增值稅、契稅等多項稅種，征收房地產稅主要是征稅思路的轉變。從最直觀的感受看，房地產稅的征收增加了個人持有房屋的成本，無疑和百姓生活與利益息息相關，為此備受關注。

房地產稅改革的提出與推進，其實已經歷了一個相當長的過程。早在2003年，十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中就提出了要求。直到2011年1月份，上海、重慶兩市開始進行對個人住房征收房產稅改革試點，我國房地產稅改革進入試點進行階段。

讓房產回歸其居住本質

由房產稅改為房地產稅，對老百姓到底帶來了哪些影響？

以試點城市上海為例，按照當地現行稅收政策，一個擁有180平方米住房的三口之家，人均住房面積達到60平方米，現在想要新購一套100萬元的住房100萬元房產即需要繳稅部分。假設每平方米價格在4.5萬元以上，需要繳納的稅金計算公式為100萬元（需繳稅部分市場價）*70%*0.6%（稅率），即稅金為0.42萬元。這確實是一筆不小的成本。近日央視網做的一份調查顯示，逾五成人表示房地產稅的開征對他們有很大影響。此外，有26.01%的受訪者相信房地產稅一定程度可以抑制房價。

“中國房地產之父”、中房集團理事長孟曉蘇則認為，在中國征房地產稅涉及到既得利益的調整，但如果不征收，則會損害另外兩部分人的利益。一部分人就是農民?，F在的模式是從農民那里廉價征地高價賣，把農民該得的部分通過征地轉到政府手里，搞城市基礎設施建設，推升城市品質，也滿足了城里有房者的利益。另一部分就是城里沒房但想買房人的利益。把基礎設施全攤到最后買房者的群體里去了，明攤的有醫院，暗攤的有保障房，用新買房者的錢支撐了整個城市人的需要，原來買房者卻不需要支付，導致房價節節高。

中國社科院經濟研究所研究員汪利娜指出，推動房地產稅改革的目的是使得房子回歸其居住的本質?！澳康氖且獜默F行的房屋流通環節收稅為主，轉向持有環節收稅為主，這將抑制投資、投機性需求，盤活存量，長遠看對房地產市場平穩發展大有裨益?！?/p>

由此看來，從房產稅到房地產稅，雖然一字之差但是給社會帶來的變化是巨大的。開征房地產稅能為地方政府提供源源不斷的稅收收入，政府有足夠的動力開發新稅源。同時，用稅收杠桿把投機炒作限制住，讓住房市場真正成為消費市場，能有效限制房產的投資性需求，遏制房價快速上漲。另外，在基尼系數不斷上升的情況下，開征房地產稅有利于收入再分配。

任務艱巨，需“義無反顧”

由于看到了房地產稅改革的必要性，雖然還沒有立法，為探路房地產稅落地，上海和重慶成為改革的先行者。然而，房地產稅試點迄今已試行5年多，與國外相比，上海、重慶試點房地產稅稅率較低，對穩定市場的效果并不明顯。

上海房產稅試點，主要針對本市居民家庭在當地新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面積超過60平方米的，和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%。

而重慶房產稅試點則把更多關注放在了高端市場。其主要征收對象為個人擁有的獨棟別墅（不論存量房還是增量房）、房價達到當地均價兩倍以上的個人新購高檔住房，以及在重慶市無戶籍、無企業、無工作的個人新購二套及二套以上住房，稅率則在0.5%—1.2%之間。

從試點執行情況看，兩地房產稅大多按戶型面積征收，一方面涉及人群有限，對房價影響不大，另一方面對政府稅收亦貢獻不大：以2011年為例，當年重慶市對居民住宅征收稅款1億元，而當年重慶市本級財政收入2908.8億元，房產稅占本級財政收入的比重僅為0.03%；而根據《2014年上海預算草案報告》，2014年上海市預計征收房產稅27.6億元，也只占其土地出讓收入的1.7%。

雖然收效不佳，但在房地產專家謝逸楓看來，兩個試點出現的最大問題是一些區域收稅成本上升，抵消了稅改效用，一定程度上還推高了購買房屋成本，影響房企去庫存。

實際上，不少業內專家也指出了房地產稅改革的推進確實面臨不少需要解決的難點問題。首先，作為房地產稅必要前提的不動產登記還未全面完成的情況下，房地產稅落地的阻力還很大。另外，當前房地產稅與土地出讓金之間的矛盾尚未解決。我國準備征收的房地產稅，是土地國有制下對私人住宅征收的財產稅?！罢魇辗康禺a稅要面對很多很復雜的情況，比如房產性質、面積，屬于第幾套房等，要在全國范圍內征收絕對不是一件很容易的事?！蓖酐惸日f。