住宅項目風險類型及風險管理對策研究

侯小波

摘 要：當前，社會經濟水平顯著提升，人們生活品質也有了較多程度的提高，對于住房人們有了更好的要求，不僅局限于居住舒適程度方面，同時也在建筑外形的設計、內部功能區的分布等多方面內容具有更為個性化的需求。加之市場經濟發展存在多種不確定因素，由此住房項目的開展則面臨更多的風險，使得企業的發展缺乏強有力的保障，企業的經濟效益受到一定的威脅，對此我們必須充分認識住房項目開展過程中面臨的各種風險，并在充分了解相關風險的基礎上，提出了相應的風險管理對策。從而可以更好的推動住房項目的發展進程，幫助企業獲得更為理想的效益。

關鍵詞：住房項目；風險類型；風險管理；對策

現階段，我國經濟的快速發展，人們生活水平的顯著提升，人們更加追求品質化生活，在此基礎上，人們對于住房的要求不僅局限在舒適度層面，更加重視外觀設計的個性化，內部設計的人性化，同時也更加重視住房環保方面的要求，加之市場經濟等各方面的因素，由此住房項目的開展面臨多重風險。在此情況下，建筑企業必須將風險管理放在首要位置。在此過程中，建筑企業必須充分認識當前住房項目面臨的各種風險的基礎上，強化自身的風險管理，有效規避項目發展風險，由此實現在最小風險的基礎上獲得更為理想的經濟效益。

1 概述風險管理

現在，國內市場經濟快速發展，企業各個項目的發展面臨多重不穩定因素，而當前人們對于住房水平以及要求的不斷提升，使得各個建筑單位不得不重視住房項目的風險管理。對此，項目管理者必須充分認識風險管理，切實將其放在企業發展的重要位置，提出各項有效風險管理措施，有效規避和降低風險，推動住房項目的順利進行，幫助企業實現更為理想的經濟效益。而風險管理是什么呢，我們需要對此進行正確的認識。風險管理指的是企業如何在某一項目比如住房項目具有相關風險的環境中將項目所面臨的風險盡最大限度縮減到最低，使其負面影響降到最低的一個企業可以承受范圍內的管理過程。風險管理含有風險分析、風險評估以及應對風險的策略。成功的風險管理指的是一系列方式得到、排序合理的過程，優先處理其中可以將損失將至最低以及發生幾率較高的事務，而風險較低獲得風險幾率不高的事務可以延后處理。

2 住房項目面對的風險類型

通常而言，住房項目風險通常來說可以分為五大類，進而還可以按照一定的標準進行細化，每個類型中含有多個風險因素。

2.1 社會環境風險。這一風險指的是因為國內外政治、經濟等多方面都存在較多不穩定因素，常常出現很大的波動，比如，國家之間的戰爭、國家內部的紛亂、政權的更迭、國家各項政策的改變、外匯匯率的波動等，再或是因為自然災害（比如洪水、地震等）而給住房項目造成極大的威脅，這種風險歸屬于自然風險范疇，但通常也是致命的，造成的損失常常難以彌補。

2.2 經濟風險。這一風險指的是因為和住房項目有關的經濟因素（比如勞務費用、稅收、價格）的改變，會給住房項目建設造成一定程度的風險。

2.3 技術風險。這一風險指的是因為和住房項目具有緊密聯系的技術因素（比如，項目設計水平、實施各項功能指標、各種文書的編制質量等）發生了變化，從而給住房項目造成了一定的負面影響。

2.4 公共關系風險。它指的是因為和住房項目存在聯系的內外部關系發生了變化，比如內部關系由項目承辦單位、各個主管部門人員等，外部關系由項目各個負責單位等，最終給住房項目帶來一定的風險。

2.5 管理風險。這一風險指的是因為住房項目的管理對象以及職能（管理規劃、管理者素養）等因素發生了改變，給住房項目引起一定的風險。

上述風險并非固定的、唯一的，需要結合項目的具體情況確認各項因素。

3 住房項目風險管理對策

3.1 風險規避。首先，企業需要注重風險的規避。在風險來臨或者惡化之前，從根本上消除風險引起的損失，或者降低風險發生的可能性。風險規避是企業通過對風險的一系列的預測、分析、權衡，最終對住房項目有關存在一定風險的行為采取放棄或者改變措施，由此防止風險進一步造成損失的一種手段。風險規避根據范圍進行劃分，主要分為下面三點：其一，應當規避難以和收益成正比的風險；其二，應當規避和自身能力不符的風險；其三，可以有更好解決方案的風險需要規避。根據項目風險規避方式進行劃分：其一，規避風險形成的因素。比如，在投標時，盡可能回避高風險項目，加強和具有較強實力的公司進行合作；其二，改變項目方案，如果項目風險因素難以規避，需要制定有效的活動方案對風險進行有效的規避；其三，終止項目。終止項目，繼而規避風險的進一步發生。

3.2 風險轉移。它主要指的是管理者有意識地將自身不愿負責或者負責不起的風險進行轉移一種手段。風險轉移一般劃分為下面兩類：其一，轉移風險因素。主要含有經過項目招標、項目分包、承包等。比如，大型的住宅區無法依賴獨立的投標人完成，需要多個公司進行聯合投標，既增加了中標率也成功轉移了風險。其二，轉移風險出現所形成的損失和影響，常常是通過工程擔保、保險或者履約等形式進行擔保實現的。比如，就有效利用合同而言，由于合同形式存在較大差異，會使得承包商承擔不同程度的風險，根據實際情況進行分析，就承包商而言，較之成本加成酬金合同，固定總價合同風險會更大，業主更換合同由此來規避掉一部分的風險。

3.3 風險控制。它主要是通過采取高效的防御手段從而減少風險發生率，詳細的講，它指的是在風險發生前、發生時和發生后，企業采取對應的有效措施繼而減少風險發生率，同時降低風險損失。風險控制相關手段可以劃分為風險預防和控制。其一，站在防范角度進行分析，風險防范指的是在風險發生前，為有效消減各種風險造成的損失而采取相應的措施。其二，可以通過一系列的項目風險管理辦法，加強項目合同管理，強調事前控制，使項目在風險得到預先控制的前提下有序開展，進而降低風險發生率，減少損失。比如，嚴格審查施工方案，有效控制施工工序。在建筑工程運行時，可根據各種類型的風險，采取相應的風險管理辦法，由此可以有效控制風險，防止風險的發生后，盡可能的降低損失，通常來說，我們采取的辦法有以下幾種：風險規避、風險控制、風險轉移、風險自留。而風險自留指的是部分項目風險造成的損失較小，加之風險存在較大的重復性，所以，企業對施工進度進行綜合考量之后，可以自行擔負一定的風險，在此過程中必須重視風險的評估以及分析，科學的做出相關自留風險決策，否則會給住房項目造成更大的風險，影響企業經濟效益。

4 結語

綜上，當前，市場經濟的快速發展，人們生活水平取得較為明顯的提升，建筑項目尤其是住房項目面臨更加嚴峻的風險，對此建筑企業必須重視項目風險管理，充分認識風險管理的重要性，將風險管理放在項目發展的重要位置，開展高效的風險管理活動。在此過程中我們充分認識住房項目開展中面對的各種類型的風險。由于風險類型的差別對應的風險管理措施也存在較大差別，對此筆者結合不同的風險提出了不同的風險管理應對策略，由此更好的應對住房項目開展中面臨的各種風險，由此更好的推動住房項目的順利進行，幫助企業獲得更為理想的經濟性效益，

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