房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析

李唯

[摘要]文章主要通過對(duì)萬科股份有限公司的財(cái)務(wù)報(bào)表分析研究，通過介紹公司的基本情況，并選取萬科最近幾年的財(cái)務(wù)報(bào)表，從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的角度對(duì)萬科進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，包括對(duì)萬科的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表進(jìn)行分析。然后通過財(cái)務(wù)分析，評(píng)價(jià)該公司的經(jīng)營(yíng)管理，指出該公司存在的一些問題，并提出相應(yīng)的建議，供投資者使用。

[關(guān)鍵詞]財(cái)務(wù)報(bào)表分析；萬科股份有限公司；財(cái)務(wù)報(bào)表

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.34.174

1 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

各大房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的形勢(shì)，例如企業(yè)融資困難，存貨難以處理、資金周轉(zhuǎn)率過慢等一系列問題，萬科雖然貴為房地產(chǎn)上市公司的龍頭企業(yè)，但是也面臨著這些挑戰(zhàn)。對(duì)一個(gè)公司的分析，入手的最佳途徑就是公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，尤其是上市公司。因?yàn)橥ㄟ^對(duì)其財(cái)務(wù)報(bào)表的分析能清楚看到公司的財(cái)務(wù)狀況和資金狀況。所以文章希望通過對(duì)萬科公司的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，能得出解決房地產(chǎn)市場(chǎng)困境的一些方法和建議，給其他的房地產(chǎn)上市公司一些啟示。

2 萬科公司簡(jiǎn)介

萬科企業(yè)股份有限公司是王石于1984年5月創(chuàng)立，總部位于中國(guó)深圳，經(jīng)過幾十年的高速發(fā)展，業(yè)務(wù)范圍覆蓋到珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈以及中西部地區(qū)，共計(jì)53個(gè)大中城市，2011年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積1075萬平方米，銷售金額1215億元，2012年銷售額超過1400億，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)。目前，萬科公司積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，走低碳經(jīng)濟(jì)的道路，把做綠色企業(yè)作為萬科的中長(zhǎng)期的戰(zhàn)略目標(biāo)和承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。

3 萬科公司財(cái)務(wù)分析

三大表綜合分析如下。

3.1 資產(chǎn)負(fù)債表分析

由表1可看出，萬科公司的總資產(chǎn)在2010—2013年間不斷增長(zhǎng)，說明公司呈現(xiàn)良好而且平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)。而存貨的增長(zhǎng)也從2010年的13.33百億元增長(zhǎng)至2013年的33.11百億元。由此可看出公司的存貨的增長(zhǎng)率較高，這對(duì)于公司是不利的，因?yàn)榇尕涍^多會(huì)大大影響資產(chǎn)的流動(dòng)性。因此公司要采取一定的去存貨的方法減少存貨的數(shù)值，從而回籠資金以應(yīng)付現(xiàn)在市場(chǎng)因素引起的一定的資金問題。應(yīng)付款項(xiàng)在2010年至2013年不斷增長(zhǎng)的原因則在于在建工程增加導(dǎo)致公司相關(guān)的收支頻繁，引起短期負(fù)債增加。

3.2 利潤(rùn)表分析

由表2可看出，萬科2010—2013年的營(yíng)業(yè)收入總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。由此可見，萬科的經(jīng)營(yíng)和資金狀況良好。說明其適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，努力地提升自身的獲利能力，效果顯著。從營(yíng)業(yè)成本以及財(cái)務(wù)、銷售、管理三項(xiàng)費(fèi)用來看。萬科2010—2013年呈逐年上升趨勢(shì)。萬科的高營(yíng)業(yè)成本與其戰(zhàn)略安排有關(guān)，萬科實(shí)行的是低利潤(rùn)、高周轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略。低利潤(rùn)也就意味著高成本，目的是為了公司的可持續(xù)發(fā)展。而公司管理、銷售以及財(cái)務(wù)費(fèi)用的增長(zhǎng)是由于公司的規(guī)模日漸擴(kuò)大以后，所引起的銷售規(guī)模和管理經(jīng)費(fèi)的提高導(dǎo)致的。財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加也是因?yàn)楣疽?guī)模擴(kuò)張，因此急需一定的資金支持，因而增加了公司的相關(guān)負(fù)債。

3.3 現(xiàn)金流量表分析

由表3可看出，萬科房地產(chǎn)有限公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流在2010年曾變?yōu)樨?fù)值，這與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及相關(guān)的政府措施有密切的聯(lián)系，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓，因此公司的資金才會(huì)出現(xiàn)一定的緊缺，該公司在未來的資金可能需要回籠，因此尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)是非常重要的。同時(shí)，我們從投資活動(dòng)現(xiàn)金流量呈現(xiàn)出的凈額可以看出萬科公司的投資現(xiàn)金流較少，導(dǎo)致此原因主要是公司需要收回一定資金。另外，由于公司的紅利分發(fā)等因素，使公司的籌資現(xiàn)金流量出現(xiàn)較大的變化。

4 結(jié)論及建議

4.1 結(jié)論

從萬科以上的數(shù)據(jù)我們不難看出公司整體財(cái)務(wù)穩(wěn)健，資產(chǎn)和負(fù)債比較合理，現(xiàn)金回籠情況良好，有不錯(cuò)的盈利能力和發(fā)展空間。但也存在一些問題，主要包括以下幾點(diǎn)：

（1）公司的資產(chǎn)中存貨占較大的比重，這影響了公司資金的流動(dòng)，一旦銷售情況不理想，企業(yè)將面臨很大的危機(jī)。

（2）萬科企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率逐年上升，負(fù)債總額不斷增加，而公司的償債能力卻在減弱，企業(yè)需要面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（3）萬科雖然很重視客戶和自身企業(yè)文化的建設(shè)，但是對(duì)員工的關(guān)注度不夠。另外其服務(wù)在各地評(píng)價(jià)不一，說明其服務(wù)水平還有很大提升空間。

4.2 建議

針對(duì)上述的一些問題，文章給出以下一些建議來解決上述問題。

（1）由于公司存貨比重過大的問題，建議萬科通過一些手段和措施適度控制并減少存貨的比重。存貨是萬科盈利的保障，但同時(shí)也是公司主要風(fēng)險(xiǎn)的來源。管理層一定要意識(shí)到存貨數(shù)量過大對(duì)企業(yè)的弊端，要不斷完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和控制機(jī)制。

（2）萬科公司應(yīng)該繼續(xù)拓展融資渠道，創(chuàng)新融資方式，努力降低資金成本，穩(wěn)健并且理性地投資，向國(guó)際化道路邁進(jìn)，在控制海外投資風(fēng)險(xiǎn)的前提下，努力發(fā)展和利用海外的資源技術(shù)，不斷推動(dòng)專業(yè)能力的提升以及業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新。

（3）良好的品牌形象和顧客滿意度是萬科未來發(fā)展的重要基石。建議萬科應(yīng)仔細(xì)了解分析不同種類的顧客需求，對(duì)其產(chǎn)品進(jìn)一步地完善，加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量和范圍和對(duì)員工的關(guān)注度，適當(dāng)增加福利政策，提高員工的滿意度。

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