政府干預房地產市場的路徑分析

趙芮+馮榮榮

[摘要]近幾年我國部分城市的房地產價格呈現非正常上漲的趨勢，地方政府在房地產市場中擁有推動房地產價格持續上漲的激勵，是造成近期我國房地產市場持續非正常“升溫”的重要原因之一。同時地方政府的刺激政策引爆了我國銀行危機，即是我國房地產危機的根源所在。作為市場的參與者和監督者，地方政府應如何正確干預房地產市場是解決樓市危機的關鍵。

[關鍵詞]房地產危機；銀行危機；政府干預

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.34.173

1 房地產市場現狀

2016年1月18日，國家統計局發布去年70個大中城市房價數據顯示，在環比漲幅繼續擴大的同時，同比漲幅也在連續下跌15個月后，首次出現同比增長。由于各城市供需狀況不相同，城市間房價分化現象仍非常明顯。一線城市和部分熱點二線城市房價上漲較快，環比漲幅明顯高于其他城市；其余二線城市環比較為平穩；大部分三線城市仍處于庫存逐步消化階段，環比仍在下降。近幾年，大部分城市的房地產行業出現量價齊跌的現象。由于房地產銷售達不到預期，使得部分小型開發商資金鏈斷裂，從而對地方財政造成了危機。

房地產市場已經經歷供不應求的火爆期，然而各級政府仍接連刺激樓市，比如通過各種稅費減免，鼓勵居民購房。因為這一強刺激，房地產價格再次狂漲，得到鼓勵的房地產市場和房地產商繼續加速擴張。根據估算，中國房地產市場在受到不斷地強刺激作用下，在經濟下行時期，全社會向其直接投入將近33萬億元人民幣；全社會新增房地產公司達到約2.4萬家。如果政府沒有在2008年采取樓市刺激政策，使2009—2013年的房地產年均增長率和GDP年平均增長率相近，那么目前就會比實際情況少建39.6億平方米，約4000萬套房子。

2 房地產危機的原因

2.1 政府干預導致銀行危機

中國房地產危機的根源是銀行危機。2008年年底，政府推動“四萬億投資計劃”，這四萬億元投下去，對中國經濟造成三方面的重大沖擊。

第一，中國的地方債務危機一觸即發。審計署2013年6月發布的報告稱，我們36個地級市的負債總額高達3.85萬億元，這里面16個地級市（包括9個省會城市）的負債比例甚至超過100%，就是說這個城市已經資不抵債，屬于技術性破產。

第二，國企透過“四萬億投資計劃”進行瘋狂擴張，使得經營效率大幅下滑。2012年中國股市前十大虧損企業統統是國企，且虧損達到497億元。

第三，民營企業遭到沖擊。政府推動“四萬億投資計劃”是以國企為主導，結果民企的經營地盤被國企大幅度剝奪。大型商業銀行基本都會受到政府意志的影響，在選擇服務對象時會向國有企業傾斜，從而導致民營企業在資金來源上的弱勢地位。

2.2 銀行危機引爆房地產危機

針對銀行停貸個人按揭業務，提出全新的“兩板斧理論”。第一板斧，同業存款大幅上漲。股份制銀行和國有四大行相比，在全國鋪設網點的能力先天不足。所以股份制銀行吸收存款的能力根本無法同農工中建四大行相提并論，股份制銀行在過去是通過同業拆借，通過向四大行借錢來充盈資本金。隨時間的推移，股份制銀行越來越依賴銀行間拆借市場的短期借款，且同業存款占貸款余額的比例越來越高。第二板斧為網絡金融的爆發。例如余額寶，即天弘增利寶貨幣基金，它通過大額存款的方式，將錢以年收益率5%的形式借給銀行，然后天弘基金再把得來的利息返還給余額寶用戶。銀行通過停辦按揭貸款對房地產市場造成沖擊，因為“兩板斧”，同業拆借、同業存款比例大幅上漲，銀行資金成本上升；網絡金融產品給傳統商業銀行業帶來莫大壓力，資金成本也上升。而按揭貸款只有7%的利息，且一放30年，與借給企業一年收取8%的利息相比，銀行更愿意做企業貸款。

2.3 政府破壞了房地產的自我調節

2001年的房地產指數達到3.05的高位，也就是遭遇嚴重的房地產泡沫，但從這個高點開始，在沒有任何政府強烈行政干預的情況下，我國房地產市場通過自我調節，從2001年的3.05一直降到2009年的1.75，歷時九年。中國用九年的時間自我回調，比英國和美國在短短兩三年的時間里迅速回調，給市場造成的沖擊更小。

但在2008年和2012年政府兩次強行救市下，房地產的自我調節機制被破壞。2008年11月1日，政府宣布救市，第一，取消印花稅、增值稅，契稅降低1%；第二，按揭利率打七折，首付比例甚至降到20%。結果中國房地產市場在2010年創下了比2001年3.05還要高的泡沫指數，達到了3.22。

2010年前后，中國房地產泡沫持續居高不下，政府利用行政手段打壓樓市，房地產泡沫指數降到2012年的2.08。但政府卻又因房地產市場不景氣在2012年開始第二次救市：按揭利率打8.5折，很多地方政府提高了公積金的貸款額度。第二次救市的結果是，房地產泡沫指數又上升了，在2013年就達到了2.57，也就是泡沫程度再次加重。

3 完善我國政府對房地產市場干預作用的舉措

3.1 政府由“獲利者”轉向“裁判員”

就目前政府的土地供應方式而言，協議轉讓用地和公開拍賣用地兩種方式都有缺陷。前者主管官員的自由裁量權較大，在運行過程中容易因暗箱操作導致腐敗，后者使政府在拍賣過程中成了最大的贏家。要有效地解決這一問題，政府首先要從“利益者”位置上退出，成為“裁判員”。這需要推進“程序正義”：通過土地出讓程序的公開、公正與透明，制約官員尋租的空間；通過土地出讓金管理和使用的透明，進而減少官員和地方政府“攫取”土地出讓金的沖動。在土地供應中用于商業用途的地域應由政府主導實行拍賣，以保證市場有償選擇；而用于群眾住房使用土地則必須由政府政策轉讓，并降低稅費，加強控制，以保證公民在住房消費中以最低成本滿足居住基本需求。在這過程中，針對行政權力的行使，還需要加強立法、司法、政黨、輿論、公民與公民集體的監督，減少土地成為少數人牟利工具的可能。

3.2 推動房地產的供給側改革

一直以來，樓市調控的邏輯是側重需求端，不管是限購、限貸，抑或是購房和戶籍政策掛鉤均是如此。21世紀宏觀經濟研究院認為，當前房地產的過剩，究其根本就是一直以來供需錯配，生產要素不合理流通。房地產因受土地財政、投資投機等相關因素的影響，一直處于低質量的高供給狀態，這也是此次房地產存在過剩的關鍵原因之一。讓房地產市場回歸消費品，力推房地產的供給側改革是從根本上解決當前的房地產問題、促進房地產持續健康發展的根本。

3.3 規范和穩定市場秩序，確保盡量充分的競爭，恢復房地產自我調節機制

“完全自由競爭市場”需要四個條件：信息充分；商品同性質；買賣者自由出入；交易雙方數量眾多。房地產市場與完全自由競爭市場相比較，具有信息不充分、投資金額巨大、資本回收期長、風險大、投資者不容易進入市場、房地產商品交易雙方很難充分自由地進入或退出市場等特點，所以說房地產市場具有不充分性。盡管“完全自由競爭市場”只是一個理論上的假想狀態，但我們可將其作為政策調整的坐標，縮短房地產行業與其的距離。

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