基于全生命周期的商品住房安全風險管理研究

尹志軍 章靜敏 楊赫貞

摘要： 從風險管理的視角，以商品住宅全生命周期為研究范圍，分析了商品住房安全風險的表現、成因和鑒別，構建了安全風險管理體系，并從政府、企業和業主三方面提出商品住房安全風險管理對策及具體措施，以降低商品住房安全風險和住房質量安全問題。

Abstract： From the perspective of risk management， the paper takes the whole life cycle of commodity housing as the research scope， analyzes the performance， causes and identification of the commodity housing safety risk， constructs the safety risk management system， and puts forward measures to reduce the safety risk of housing security， and to reduce the safety problems of housing quality.

關鍵詞： 商品住房；全生命周期；安全風險；風險管理

Key words： commodity houses；whole life cycle；safety risk；risk management

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）05-0031-04

0 引言

普通住宅作為建筑物的設計使用年限一般為50年[1]，安全性是其重要屬性。從近期全國發生的房屋坍塌事故中發現，部分房屋在使用20、30年之后，出現了安全使用隱患，甚至坍塌的極端安全問題[2]。商品住房安全事故一旦發生，必將造成人身傷亡或巨額財產損失，責任鑒定及賠償困難且用時漫長。按照海恩法則（Heinrich's Law），多數安全事故的征兆或苗頭是可以識別、提前處理的。最有效的辦法就是進行具有前攝性特征的風險管理。商品住房的安全風險指可能導致住房安全事故發生及其對住房或住戶造成影響的潛在事件。

現有與住房安全風險相近的研究多集中在建筑工程施工階段。在安全風險識別和評價方面，王飛等引入支持向量機回歸評價方法，構建了建筑施工項目安全風險評價指標體系，提高了評價精度[3]；曹榮等針對大型公用建筑項目中各利益相關者的表現，建立了安全風險“致因——承擔”模型，可為安全風險管理重點的識別提供幫助[4]；吳賢國等用模糊貝葉斯網絡方法預測地鐵盾構施工誘發臨近建筑物破壞的可能性[5]。在安全風險成因分析研究方面，周紅波等從技術角度分析了臺風對超高層建筑施工的影響，并進行了施工風險模擬分析，提出了風險應對措施[6]，謝君針對我國大部分檔案館建筑或多或少存在安全風險，定性分析了自然災害危害性和檔案館建筑承災體脆弱性[7]。在時間維度上分析住宅項目安全風險識別、評價和應對的研究還比較少，因此本文對商品住房全生命周期內的安全風險進行識別、分析和應對進行研究，將有效遏制住宅質量安全事故的發生及避免其帶來的損失。

1 商品住房安全風險的識別及成因分析

1.1 商品住房的全生命周期

以我國現行較為普遍的商品房建設模式為基礎，可將商品住房的全生命周期分為四個階段，分別是投融資決策階段、設計和建設階段、驗收移交階段和使用階段。

①投融資決策階段。開發企業的決策行為包括地塊的選擇、中標，房地產項目定位，投資規模、資金結構和融資方案的確定，項目開發時機的選擇，營銷方案策劃，設計單位、土建及安裝等承建單位、監理公司的招標、建筑材料和設備供貨商選擇等工作。

②設計和建設階段。首先是房屋設計單位根據房地產策劃方案提出的需求進行功能設計的過程，包括地質勘查、建筑外形和綠化設計、建筑結構受力設計、建筑給水排水設計、建筑通風或供暖設計、建筑設備安裝設計、建筑內外裝修裝飾設計等；然后根據設計圖紙進行基礎、土建部分、安裝部分施工以及各部分配套實施等過程。

③驗收移交階段。在該階段，承建單位完成施工后等待開發商（和業主）、監理一起進行驗收移交工作，這個階段較短，通常1-3月；驗收移交后，進入缺陷責任期，缺陷責任期一般6個月到12個月，最長不超過兩年。

④使用階段。使用階段是指房地產開發企業將房屋移交業主后由業主使用或者房地產開發企業驗收后出租的階段，這個階段是設計年限的耐久性持續時間。

1.2 商品住房的安全風險識別

按商品住房的全生命周期劃分，可以把住房安全風險分為開發安全風險、建設安全風險（設計和建設）、責任缺陷期安全風險和使用期安全風險，如圖1所示。

①開發安全風險。開發安全風險指商品住房開發企業資質造假或者已完成的開發項目出現過質量安全問題而使得新開發項目存在質量安全隱患的可能性。我國商品房開發企業資質管理有明確要求，且要求企業開發經歷中無質量安全問題項目，但是由于住房的使用期遠大于企業的經營期，在住房使用后的20、30年出現的坍塌對已經注銷的企業造不成任何損害，因此存在造成商品房開發企業不重視質量安全風險的可能。

②建設安全風險。建設安全風險包括設計安全風險和施工安全風險。設計安全風險指設計單位對地址條件認識不夠、結構設計計算不嚴謹、建材選型受人為影響等原因造成的設計成果存在質量安全風險。施工安全風險指承建單位所屬的項目部對質量管理措施不到位，在關鍵部位的施工工序中不按照操作工法嚴格施工，對各種建材以次充好、偷工減料，造成隱蔽工程存在嚴重質量缺陷，最終造成質量安全問題的可能性。

③缺陷責任期安全風險。缺陷責任期是指住房項目竣工后但仍屬開發商或承建商對住房建造缺陷負責的階段。一般情況下，開發商都會盡快辦理房屋交付，業主在接收過程或持有過程中發現住房出現質量問題。這些問題返修返工花費大，所需時間較長，商品住房開發商一方面會追究相關合同方的責任，另一方面面對業主的索賠要求，會千方百計地減輕自己的責任，將賠償金額降到最低，與業主達成某種妥協協議，在這種情況下極可能留下事故隱患。

④使用期安全風險。使用期安全風險是在住房使用期內可能出現安全事故引起損失的可能性。由于我國住宅開發的密集程度高，這個時候出現的安全事故不再是一家一戶的問題，而是涉及到眾多住戶，每家每戶的維修意愿和經濟能力都決定了整體性維修組織的困難性和責任歸屬劃分的不明確，造成了賠償的難以實現。

1.3 商品住房的安全風險表現和分析

①商品住房安全風險的表現。根據安全風險表現劃分，導致嚴重后果的安全風險隨房屋建筑結構的不同而有不同表現，如磚混結構表現為承重墻、柱、梁、樓板出現裂縫，房屋傾斜等導致安全事故的隱患；框架結構主要表現為柱、梁、樓板出現裂縫，房屋傾斜等問題。按照住房安全風險的具體表現分析，安全風險出現的原因如表1所示。

②商品住房安全風險的分析。按現行法律和規范[8，9]，企業開發安全風險和建設安全風險由開發企業負責，按照責任原因進行處理，相對容易阻力也小；設計安全責任由設計院負責；施工安全責任由承建商負責。最困難的是缺陷責任期安全風險，該階段雖然責任明確，但處理起來較為麻煩。而在使用期，因為物理磨損、人為改造、維護保養不當和其他因素的影響，出現住房安全問題的原因可能很多，查清并區分責任困難重重，即使屬于開發商的責任，也可能因為業主無法提供必要的證據，或者開發商企業已經注銷或者早已破產清算完畢從而無法追償。而重大房屋安全風險的發生必將導致重大財產損失或（和）人員傷亡，在業主無力承擔的情況下，只能由政府承擔善后責任。

也有觀點認為，責任缺陷期沒有問題就說明房屋建造本身不存在問題。但事實是，在缺陷責任期質量安全問題上，開發商追究相關合同方責任的過程涉及責任劃分、認定、賠償多個階段，付出的人力和財力與收益沒有直接關系，所以開發商的積極性很低。這樣開發商面對業主的索賠要求，千方百計地減輕自己責任的行為就很好理解了，開發商將賠償金額降到最低，并與業主達成短期妥協協議，并不認真對待質量安全問題，為使用期留下了安全隱患。因此，安全風險管理的重點和難點在于缺陷責任期和使用期。

2 商品住房安全風險的鑒別與評估

2.1 商品住房安全風險危害程度的鑒別

安全風險的鑒別根據住房開發建設程度分為兩個階段。第一階段為企業安全風險鑒別，在住房開發建設前期，由政府住房管理部門實施；第二階段為房屋安全風險鑒別，在住房開發建設后期，由具備相應資質的房屋鑒定單位實施。

①企業安全風險鑒別。企業安全風險鑒別的目的是通過對商品住房開發企業的鑒別來減少質量安全事故的發生概率。針對商品住房開發企業的資質管理是有效手段。在項目開發前，通過對商品住房開發企業資質認定和定期審核進行鑒別，把不符合條件的企業排除在住房開發經營范圍之外。與此同時，通過建立企業信用檔案加強企業對自身信譽的重視；對高質量完成住房類項目的企業給予業內表彰，起到對其他開發企業的牽引帶領作用，促進整個行業形成好的質量意識氛圍，從根本上避免安全風險的發生。

企業自身財務經營狀況也決定著企業生存時間，經營狀況好的企業，自然會重視項目質量安全管理和資質升級，發生質量安全事故的可能性也小，因此企業經營狀況也是企業安全風險鑒別的重要內容。

②房屋安全風險鑒別。房屋安全風險鑒別的目的是通過對在建或者建成的房屋進行定期質量安全鑒別來減少質量安全事故的發生概率。在建設期和缺陷責任期，由具備相應資質的第三方機構對房屋質量進行鑒定，通過專業鑒定意見督促各相關利益者，例如設計院、勘測院、供應商、承建商在移交之前進行有效整改，避免出現質量問題引發安全事故。

在進入使用期后，商品住房企業有義務組織房屋鑒定單位在突發極端地質、氣候條件變化后以及業主舉報第三方對房屋造成影響后和定期對整幢房屋質量安全進行鑒定，監控可能出現的質量安全隱患，并使用房屋維修基金進行定期小修、中修或者大修，將安全風險消滅在萌芽狀態。

2.2 商品住房安全風險評估體系

基于商品住房項目開發建設及使用的全生命周期，以商品住房開發企業為核心，政府住房管理部門和住房質量安全鑒定單位為兩翼建立商品住房安全風險評估指標體系，如圖2所示。

①企業安全風險評估。企業安全風險評估屬于定性評估的范疇。通過專家評分法或者德爾菲法對商品住房開發企業可能引發住房質量安全風險進行資質、經營狀況和業內信譽的綜合評價，對于存在質量安全問題的企業進行資質降級或者停發資質等限制，從源頭禁止此類企業進行房屋開發。

②房屋安全風險評估。房屋安全風險評估屬于定量評估和定性評估的范疇。通過以房屋的結構強度、剛度、耐久性、防水抗凍性、防滲性等技術指標的檢查評估房屋是否存在安全風險[10]。從住房全生命周期的角度看，住房在不同的階段需要做多次房屋安全風險評估，并不是現行的在出現驗收移交爭議的時候才請房屋質量鑒定機構進行房屋安全風險評估。

1）在地基沉降、持久大雨浸泡、地震等客觀地質條件或極端氣候因素影響下，房屋處于非正常設計狀態下，需要做此狀態下的房屋結構性或安全性方面的技術檢測，得出房屋是否存在安全風險，出現問題對安全風險的影響程度是多少。

2）在房屋驗收及保修期內可以基于層次分析和集對分析法[11]，評估住宅是否存在勘察缺陷、設計錯誤、建材設備質量問題、施工問題，這就需要分別對地質勘測報告、設計施工圖、建材設備供貨質量檢驗報告和施工日志為基礎的監理驗收報告進行專業技術評估。

3）當第三方在周邊施工時，施工前必須通過施工方案對周圍建筑物影響的專業性評估，施工過程中還需監視周圍建筑物有無結構問題的出現。對于業主不當裝修、建設附屬結構物、不當使用時，由物業管理公司牽頭負責安全風險評估。

3 商品住房安全風險管理對策

3.1 政府住房管理部門

政府住房管理部門不僅需要加強現行資質管理規定對商品住宅開發企業資質進行認定，而且要細化資質管理規定內住房產品質量內涵評定條款；通過企業資質定期的定量動態評價，對于曾經出現的質量安全事故情況和整改效果進行綜合評價，把企業為保證住房質量做出的一系列努力納入資質認定范圍內，通過資質的升級鼓勵企業從戰略、社會責任的角度關注質量安全管理。另一方面需要從法律政策角度進行安全風險管理，通過法律權威來確定住房質量安全問題的執法機構、責任歸屬和具體追責方式。

3.2 商品住房開發企業

商品住房開發企業需要認識到質量安全風險管理對企業長期發展的重要作用。一方面，出現質量問題之前進行破產清算，是可以避免質量安全引發的巨額賠償問題，但是企業經營就是短期投機行為；另一方面，由于建設過程利益相關者眾多，企業開發的住房項目出現質量安全問題在行業內將不是秘密，那么將影響企業信譽及企業未來項目投標。商品住房開發企業還需要通過有效的合同管理把涉及質量安全的各利益相關者整合起來，通過合同條款的細化和專業化明確質量責任歸屬，使各參與方真正發揮主觀能動作用，避免質量安全事故隱患。商品住房開發企業對住房使用期的結構安全仍然負有責任，與業主一起保障住宅使用期的質量安全。

3.3 業主委員會和物業服務公司

業主委員會和物業服務公司是住房使用期內質量安全風險的監控者。業主們需要把發現的第三方危害及時上報業主委員會和物業服務公司，對建筑物違建、臨近施工工地、不當裝修進行及時上報，對定期及不定期的房屋質量安全鑒定工作進行配合和支持。

4 RJ商品住房項目安全風險管理實施

RJ商品住房項目位于天津市北辰區，是磚混結構的6層到頂普通住宅項目。項目于2007年初交付業主使用，主體結構設計使用年限為50年。RJ住房項目由SC房地產公司開發，該公司于1995年組建，于2003年在香港聯合交易所上市，其綜合實力在中國房地產綜合營運商中排名前10以內。

4.1 RJ住房項目安全風險識別

RJ住房項目從交付使用至今，還不足10年，15棟樓房中已有5棟樓房普遍出現一些可能導致安全問題的隱患，如表2所示。

4.2 RJ住房項目安全風險評價

通過邀請5位房地產業內專家使用專家評分法對SC房地產公司的資質、經營狀況和業內信譽進行了綜合評價，對SC房地產公司在2007年至2012年開發的住宅項目質量問題進行了調查，認為其在全國開發的9個大型住宅項目的開發經營具有連續性，業內信譽良好，SC房地產公司質量安全風險在小、較小、中等、較大、大這5級評價等級中處于質量安全風險小水平。

通過對RJ商品住房項目存在的問題和可能原因進行了走訪調查，結果如表3所示。

TJ房屋鑒定所根據RJ住房項目安全問題原因的分析，認為該項目目前不存在結構安全問題，并可以通過技術手段進行維修，例如樓板和屋頂裂縫可以通過混凝土裂縫注射填充環氧樹脂、重新刮膩子抹灰進行處理。對于竣工6個月內出現的問題，SC房地產公司對業主給予了象征性一次賠付，并負責維修并支付相關費用，因為部分業主已經完成裝修，并未對裂縫進行徹底修補。對于窗體和屋頂漏雨，經多次修補，無法徹底解決，最終由物業牽頭動用業主公共維修基金在2015年4月進行了一次房頂和窗戶外墻體大修。

5 結論

住房安全問題是一個事關居民切身利益的社會問題，表現多樣，成因復雜，任何一個環節處理不當都會導致問題發生，事后處理成本高且效果有限，因此從風險管理的角度，以開發企業為管理重點，消減問題產生的根源，監管住房形成的過程，使用中監控質量問題的出現，將有效規避安全事故的發生。

參考文獻：

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[11]杜德平，應國柱.基于層次分析和集對分析的地鐵施工風險評估[J].合肥工業大學（自然科學版），2014（8）：23-28.