農村“兩權”抵押貸款怎么貸？

農村“兩權”抵押貸款怎么貸？

為落實《國務院關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》(國發【2015】45號)要求，依法穩妥規范推進農村“兩權”抵押貸款試點，日前，人民銀行會同相關部門聯合印發了《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》和《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》，從貸款對象、貸款管理、風險補償、配套支持措施、試點監測評估等方面對金融機構、試點地區和相關部門推進落實“兩權”抵押貸款試點明確了政策要求。本刊就農村“兩權”抵押貸款相關知識為讀者們作一梳理。

一、什么是“兩權”抵押貸款

“兩權”抵押貸款就是農村承包土地的經營權抵押貸款和農村住房財產權抵押貸款。

農村承包土地的經營權抵押貸款：以承包土地的經營權作抵押、由銀行業金融機構向符合條件的承包方農戶或農業經營主體發放的、在約定期限內還本付息的貸款。

也就是說，家庭承包戶和取得土地流轉經營權的種養大戶、家庭農場、農民合作社等，可以將土地的經營權抵押給銀行，從銀行貸出一定比例的資金。土地的承包權不變，村集體所有權也不變。因此土地經營權抵押貸款不會發生“抵押之后地就收不回來”的現象。

農民住房財產權抵押貸款：在不改變宅基地所有權性質的前提下，以農民住房所有權及所占宅基地使用權作為抵押、由銀行業金融機構向符合條件的農民住房所有人發放的、在約定期限內還本付息的貸款。

這里有兩個關鍵點需要注意：一是作為抵押物的農民住房必須坐落在集體性質土地上；二是貸款申請人必須為住房所有人。

二、對試點進行法律授權的主要內容是什么

開展“兩權”抵押貸款業務涉及突破《物權法》和《擔保法》關于耕地、宅基地等集體所有的土地使用權不得抵押的相關法律條款。按照十八屆四中全會關于“重大改革須于法有據”的要求和國發45號文“依法有序”的原則，試點涉及突破相關法律條款的，要由國務院按程序提請全國人大常委會授權。2015年12月27日全國人大常委會法律授權主要內容為：授權國務院在北京市大興區等232個試點縣（市、區）行政區域，暫時調整實施《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國擔保法》關于集體所有的耕地使用權不得抵押的規定；在天津市薊縣等59個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國擔保法》關于集體所有的宅基地使用權不得抵押的規定。上述調整在2017年12月31日前試行。

三、誰有資格貸款

農村土地經營權按取得方式可分為家庭承包和土地流轉兩類，因此農村承包土地的經營權抵押貸款涉及兩類主體，主要是指家庭承包戶，種養大戶、家庭農場、農民合作社、農業龍頭企業等土地流轉轉入方。兩類主體申請貸款資格各有規定。

家庭承包方式取得的，須滿足以下資格：

1.具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；

2.用于抵押的承包土地沒有權屬爭議；

3.依法擁有縣級及以上人民政府或政府相關主管部門頒發的土地承包經營權證；

4.承包方已明確告知發包方承包土地的抵押事宜。

土地流轉方式取得的，須滿足以下資格：

1.具備農業生產經營管理能力，無不良信用記錄；

2.用于抵押的承包土地沒有權屬爭議；

3.已經與承包方或者經承包方書面委托的組織或個人簽訂了合法有效的經營權流轉合同，或依流轉合同取得了土地經營權權屬確認證明，并已按合同約定方式支付了土地租金；

4.承包方同意承包土地的經營權可用于抵押及合法再流轉；

5.承包方已明確告知發包方承包土地的抵押事宜。

農民住房財產權抵押貸款申請人須滿足以下資格：

1.具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；

2.用于抵押的房屋所有權及宅基地使用權沒有權屬爭議，依法擁有政府主管部門頒發的權屬證明，沒有列入征地拆遷范圍；

3.除用于抵押的農民住房外，借款人應有其他長期穩定居住場所，并能夠提供相關證明材料；

4.所在的集體經濟組織書面同意宅基地使用權隨農民住房一并抵押及處置；

5.以共有農民住房抵押的，還應當取得其他共有人書面同意。

四、借款可以用來做什么

農村承包土地的經營權抵押貸款應當主要用于農業生產經營。

農民住房財產權抵押貸款應當優先用于農業生產經營。

五、還不起貸款本息怎么辦

農村承包土地的經營權抵押方式取得貸款的，若借款人無法履行到期還本付息義務，貸款人（銀行業金融機構）可依法采取貸款重組、按序清償、協議轉讓、交易平臺掛牌再流轉等方式處置抵押物。

農民住房財產權抵押方式取得貸款的，貸款人依法采取貸款重組、按序清償、房產變賣或拍賣等方式處置抵押物。

（本刊記者周嶸綜合整理）