取消商品房預(yù)售許可制度的經(jīng)濟分析
——以福建省為例

彭建林

(福州職業(yè)技術(shù)學(xué)院　福建福州　350108)

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取消商品房預(yù)售許可制度的經(jīng)濟分析
——以福建省為例

彭建林

(福州職業(yè)技術(shù)學(xué)院福建福州350108)

通過統(tǒng)計預(yù)售許可批準與竣工日期差異求取取消預(yù)售許可制度帶來的存庫和資金占用減少，通過具體開發(fā)項目案例的資金收益水平求取取消預(yù)售許可制度帶來的社會資金成本增加。以福建省為例的結(jié)論表明，取消預(yù)售許可制度可以有效減少存庫的增量，減少資金占用，節(jié)約資金成本。

預(yù)售許可制度；存庫量;經(jīng)濟分析

0　引言

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在建的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或購房款的行為。商品房預(yù)售許可制度起源于香港。改革開放以來，國有土地使用權(quán)實行有償使用，商品房開發(fā)規(guī)模快速增長，為解決開發(fā)企業(yè)的資金困難，促進房地產(chǎn)供給，滿足居民的住房需求，大陸地區(qū)在1994年出臺了《城市商品房預(yù)售管理辦法》，首次在全國范圍內(nèi)確定了商品房預(yù)售許可制度。但隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，商品房預(yù)售許可制度自身存在的弊端開始逐漸顯露。進入2014年以來，隨著各地商品房庫存量的不斷高升，商品房預(yù)售許可制度存在的基礎(chǔ)開始動搖，取消商品房預(yù)售許可證制度的呼聲日益高漲。基于此背景，文章對取消商品房預(yù)售許可制度進行分析，旨在探討取消商品房預(yù)售制度的經(jīng)濟可行性。

是否取消商品房預(yù)售許可制度，學(xué)術(shù)界有廢止和保留完善兩種主要觀點。關(guān)于廢止商品房預(yù)售許可制度，學(xué)者從預(yù)售許可制度設(shè)立的基礎(chǔ)、預(yù)售許可制度導(dǎo)致的相關(guān)方利益受損等進行分析。從金融的角度看，取消商品房預(yù)售許可制度可以減輕購房者的壞款壓力和非市場風(fēng)險，減輕銀行貸款方風(fēng)險[1]，減輕政府監(jiān)管部門的風(fēng)險[2]。總體來看，取消商品房預(yù)售許可制度并不會導(dǎo)致房價躥升，雖然需要一個過程，但是是大勢所趨[3]。而保留完善說，認為商品房預(yù)售許可制度實施過程中的問題是可以通過采取相應(yīng)措施進行解決的。文獻[4]認為，融資體制上的限制是我國內(nèi)地預(yù)售制度持續(xù)存在的主要原因，以深圳房地產(chǎn)市場為研究對象的分析顯示，商品房預(yù)售制度在近十年中的大多數(shù)年份的運行是有效率的[5]，從購房者、開發(fā)商、銀行以及社會投資等多個方面分析取消商品房預(yù)售許可制度的負面影響較大[6]，目前還不適宜取消預(yù)售許可制度，可以在加強預(yù)售許可證管理、資金監(jiān)管等方面進行強化。可以看出，對是否取消預(yù)售許可制度，學(xué)者從不同的角度進行了闡述，論述較為全面。但是，所給出的論據(jù)更多的是理論分析，缺少具體直觀的數(shù)據(jù)支撐。

1　商品房預(yù)售許可制度存在基礎(chǔ)分析

商品房預(yù)售許可制度的確立是與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進程緊密相關(guān)的。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品住房供不應(yīng)求。加強商品房開發(fā)建設(shè)力度，增加供應(yīng)是商品房預(yù)售許可制度存在的基礎(chǔ)。房改近二十年來，我國房地產(chǎn)市場不斷成熟，住房供應(yīng)充足。特別是進入2014年以來，部分地區(qū)商品房存庫高升，供過于求的趨勢較為明顯。以福建省為例的情況如表1所示。可以看出，福州市區(qū)、泉州市區(qū)商品房可售面積高達516.71萬m2、497.2萬m2，而2015年10月份兩市區(qū)商品房成交量僅為30.74萬m2和25.56萬m2，去化周期高達17個月和19個月。將樂縣、明溪縣、武夷山、浦城、建陽市、南平市區(qū)、漳平市、寧德市區(qū)等三四線地區(qū)樓市庫存較大。按照2015年10月的銷售數(shù)據(jù)計算，上述地區(qū)商品住宅庫存去化周期均超過20個月，明溪縣、武夷山以及南平市等地庫存去化周期超過2年多。 整體而言，2015年11月福建各地市的商品房存庫量較高，市場供應(yīng)充足，商品房預(yù)售許可制度存在的基礎(chǔ)已經(jīng)松動。

表1　福建各地市商品房存庫及銷售去化分析

數(shù)據(jù)來源：1.可售面積和月成交數(shù)據(jù)來源于各縣市房地產(chǎn)信息網(wǎng)，月成交面積以2015年10月數(shù)據(jù)為準，可售面積以2015年11月數(shù)據(jù)為準。

2.去化數(shù)據(jù)由作者整理計算。

2　取消商品房預(yù)售許可證制度的經(jīng)濟收益分析

商品房預(yù)售許可制度涉及到購房者、開發(fā)企業(yè)、銀行等金融系統(tǒng)和政府監(jiān)管部門等。直觀上，取消商品房預(yù)售許可制度能減輕購房者和銀行所面臨的風(fēng)險，政府監(jiān)管也會變得更加簡單，這些都會帶來相應(yīng)的經(jīng)濟收益。這里探討的經(jīng)濟收益是從社會整體的角度來考慮。宏觀上看，取消商品房預(yù)售許可制度，促使開發(fā)企業(yè)按照現(xiàn)售行情來決策，會減少資金的沉淀，降低社會金融風(fēng)險。

開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場銷售情況進行拿地開發(fā)等決策。在商品房預(yù)售許可制度下，開發(fā)企業(yè)根據(jù)預(yù)售行情而非現(xiàn)售行情進行決策。現(xiàn)售與預(yù)售行情走勢是一致的，但是會存在步調(diào)不一致的情況，預(yù)售行情會領(lǐng)先與現(xiàn)售行情出現(xiàn)。下面以福州市房地產(chǎn)預(yù)售項目為例，求取預(yù)售和現(xiàn)售的時間差。

表2　福州部分項目預(yù)售許可證情況表

數(shù)據(jù)來源：福州房地產(chǎn)交易登記中心網(wǎng)站(www.fzhouse.com.cn)

從表2可以看出，新榕金城灣因為處于開發(fā)周期的尾聲，滯后周期較短。其余的項目包括保利集團的西江林語、融信集團的雙杭城、泰禾集團的福州院子、泰禾廣場以及禹州地產(chǎn)的天悅灣滯后周期均在12個月以上。6個預(yù)售項目的平均滯后時間在15個月左右。考慮到開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后實現(xiàn)開盤需要一定的時間，保守估計預(yù)售與現(xiàn)售的時間差距在12個月。

可見，待售時間在一年以內(nèi)的項目將會完全消化，而周期超過一年的待售項目仍會存在。2012～2014年間，福建商品房待售面積中一年以內(nèi)的比例持續(xù)增加，分別為39%、41%和49%。隨著福建房地產(chǎn)市場進入理性發(fā)展時期，待售面積中一年內(nèi)的比例將會進一步增加。按照2012～2014年的平均數(shù)計算，待售面積中一年內(nèi)的比例為43%。

按照43%比例的一年內(nèi)住宅和90%以上的預(yù)售比例計算。取消商品房預(yù)售許可制度，福建省樓市存庫量會減少38.7%。以2015年10月底，福建商品房可售面積7 566.20萬m2為標準，可消化庫存2 924萬m2，2015年前十個月，福建省商品房銷售金額2 754億元，銷售面積3 084萬m2，折合售價8 931元/m2。①扣除15%的銷售利潤率、5.5%的營業(yè)稅金、4.6%的土地增值稅,每平米的成本為7 139元。可知，在現(xiàn)售情況下，按照預(yù)計的2015年11月底相關(guān)情況，可以減少資金沉淀2 088億元。

表3　福建省近三年待售商品房面積

數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒2013-2015。

如果說商品房預(yù)售許可制度引發(fā)的交易風(fēng)險問題尚可通過加強監(jiān)管、完善制度來規(guī)避的話,那么商品房預(yù)售許可制度所帶來的金融風(fēng)險則是系統(tǒng)性的,難以規(guī)避的。2005年以來的十年內(nèi)開發(fā)企業(yè)資金來源情況如表4所示。

表4　福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況

數(shù)據(jù)來源：福建統(tǒng)計年鑒2015年

經(jīng)表4統(tǒng)計可知,2005～2014年10年間福建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中有15%～20%左右直接來源于國內(nèi)銀行貸款。另有45%～60%來源于其他資金，而其他資金大部分是定金及預(yù)收款。由于定金及預(yù)收款的主要來源實際是個人住房貸款,屬于銀行按揭,也就是說房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的來源中直接和間接有50%以上來自于銀行。

在商品房預(yù)售許可制度下，開發(fā)商超過50%以上的資金來源于金融系統(tǒng)。過低的自有資金比例，導(dǎo)致大量自有資本不達標企業(yè)進入房地產(chǎn)開發(fā)市場。開發(fā)商將大量的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到購房者和銀行等金融系統(tǒng)，成為金融系統(tǒng)穩(wěn)定的不確定性因素。在房地產(chǎn)上升周期,這種風(fēng)險尚能為不斷上漲的房價所掩蓋,而一旦房地產(chǎn)市場價格進入調(diào)整或下降周期,按揭的期房就會因房價下跌而增加銀行的壞賬風(fēng)險。而一旦不良貸款率上升,發(fā)生資金鏈條斷裂,將給商業(yè)銀行帶來巨大的金融風(fēng)險,而銀行的風(fēng)險最后一定會轉(zhuǎn)化成金融市場的風(fēng)險,從而威脅整個社會的經(jīng)濟穩(wěn)定。

3　取消商品房預(yù)售許可制度的預(yù)期成本分析

取消商品房預(yù)售許可制度必然會降低開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營杠桿，提高其資金成本，短期內(nèi)還可能造成商品房供應(yīng)量的減少，供求失衡引致房價上揚。從福建房地產(chǎn)市場目前所處的發(fā)展時期來看，供給已經(jīng)大于需求了，取消商品房預(yù)制許可制度，并不會瞬間改變目前的市場供需態(tài)勢，努力消化庫存仍然是房地產(chǎn)業(yè)的重要任務(wù)。取消商品房預(yù)售許可制度的成本主要是社會資金成本的上漲。就現(xiàn)階段而言，房地產(chǎn)開發(fā)資金收益率高于社會平均資金收益率，取消商品房預(yù)售許可制度，資金從高收益的地產(chǎn)開發(fā)流向其他行業(yè)或居民儲蓄，社會整體資金收益減少了。

商品房預(yù)售許可制度相當(dāng)于為房地產(chǎn)項目開發(fā)過程加了經(jīng)營杠桿，加速了整個建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。因此，商品房預(yù)售成為目前福建省樓市銷售的主流。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有低附加值(較低的銷售利潤率)和高回報率(較高的投資回報率)的特點。據(jù)泰禾集團2014年年報，福州泰維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的位于福州閩侯南通鎮(zhèn)的泰禾首府項目占地面積5.59萬m2，可售面積16.54萬m2，2014共實現(xiàn)銷售收入12.24億元，凈利潤為1.61億元，銷售凈利潤率為13.15%。其凈資產(chǎn)為1.66億元，凈資產(chǎn)利潤率高達96.98%②。取消商品房預(yù)售許可制度會延長商品房銷售周期，顯然對開發(fā)企業(yè)的資金收益情況造成了較大的影響，其經(jīng)營杠桿急速惡化。以位于福州鼓樓區(qū)鼓西路，臨近福州十八中和西湖公園的宗地2013-39號地塊進行經(jīng)濟測算。經(jīng)過作者測算，商品房預(yù)售許可制度下，開發(fā)企業(yè)全投資年內(nèi)部收益率62%；現(xiàn)售情況下內(nèi)部收益率則僅為19%，下降約70%。

取消商品房預(yù)售許可制度后，開發(fā)企業(yè)不再收取定金和預(yù)收款，顯然增加了開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本。但是一枚硬幣有兩個面，從另一面來看，開發(fā)商收取的定金和預(yù)付款是從購房者手中無償獲取的。可以理解為開發(fā)商的利益(經(jīng)營杠桿)來源于購房者的讓渡。根據(jù)上文測算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部收益率為19%。取消商品房預(yù)售許可制度后，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的定金和預(yù)收款部分的資金會流向其他行業(yè)或者居民儲蓄等。目前央行公布的五年期以上貸款基準利率為4.9%③，考慮收益要求，以5%作為定金和預(yù)收款的原有收益水平。定金和預(yù)售款的社會整體收益水平下降了14.1%。2012～2014年，福建省開發(fā)業(yè)中來源于其他(大部分為定金和預(yù)收款)的資金為2 916億元、2 981億元和2 471億元。保守估計，2015年來源于定金和預(yù)收款的資金不少于2 000億元。取消商品房預(yù)售許可證制度，社會資金成本增加了282億元。

4　結(jié)論

福建省房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入了穩(wěn)定發(fā)展時期，去庫存成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要任務(wù)。三四線地區(qū)中，閩北地區(qū)的將樂縣、明溪縣、武夷山、浦城、建陽市、南平市區(qū)、以及閩東地區(qū)的寧德市區(qū)等地商品房存量消化較慢。支撐商品房預(yù)售許可制度的加快商品房供應(yīng)基礎(chǔ)開始動搖。

從社會整體角度而言，取消商品房預(yù)售許可制度，預(yù)計會導(dǎo)致每年近2 000億的定金和預(yù)收款從開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)回到購房者手中，考慮開發(fā)企業(yè)資金收益率較高，會使得社會資金成本增加282億元。經(jīng)濟收益方面，取消商品房預(yù)售許可制度可消化庫存2 924萬m2，減少資金沉淀2 088億元。銀行資金占比從50%減少到20%左右，可以減少金融風(fēng)險。

總體而言，取消商品房預(yù)售許可制度在經(jīng)濟上是可行的。

注釋：

①數(shù)據(jù)來源：福建統(tǒng)計局，2015年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況主要數(shù)據(jù)，2015-11-16http://www.stats-fj.gov.cn/xxgk/jdsj/201511/t20151116_38401.htm

②數(shù)據(jù)來源：泰和集團股份有限公司2014年年度報告，http://www.thaihot.com.cn/show.aspx?cid=777613&id=2614&pid=275185

③中國人民銀行，中國人民銀行決定下調(diào)存貸款基準利率并降低存款準備金率，2015-10-23，

[1]程建平.央行取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度的建議對商業(yè)銀行的影響及農(nóng)行對策的思考[J].廣西農(nóng)村金融,2005(5):48-52.

[2]周莉.商品房預(yù)售制度存廢的分析[J].福建工程學(xué)院學(xué)報,2010(4):145-148.

[3]尹伯成.取消商品房預(yù)售制是大勢所趨[J].中國金融,2005(19)29-30.

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[5]喻婷.中國內(nèi)地商品房預(yù)售制度實施的經(jīng)濟效應(yīng)研究[D].廣州：暨南大學(xué),2011.

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Economic analysis of the abolishment of Pre-sale permit system under the highly Real estate inventory in Fujian province

PENG Jianlin

(Fuzhou vocational and technical college ，F(xiàn)uzhou 350108)

To calculate the reduction of real estate inventory and capital occupation by compare the different of pre-sale permit approval and completion date.To get the addition of social capital cost by calculate the level of capital gains in the case of specific development projects.The conclusion shows that the abolishment of Pre-sale permit system can effectively reduce the increment of inventory，reduce the occupation of capital.

Pre-sale permit，Inventory;Economic analysis

福建省中青年教師教育科研項目(JB13649S)

彭建林(1980-),男，講師。

E-mail:pengjianlin@163.com

2016-03-19

[TU-9]

A

1004-6135(2016)05-0078-04