淺談江西省廉租房退出機制存在的問題分析

冷超群

摘 要：本文借鑒已有的廉租房管理與發展理論，對江西省廉租房退出機制實施過程中出現的問題做了深入的研究，從政策制度和相關社會問題的對照與聯系中分析了江西省廉租房退出機制發展現狀以及面臨的問題，并通過對國際上相關廉租房經驗的學習，試圖探索出改善和促進江西省廉租房建設和管理，尤其是完善退出機制方面的新路子。針對江西省廉租房在退出機制環節上的諸多問題，本文從理論角度上探討了改善廉租房流轉的監督機制對促進廉租房資源的有效配置和運轉的可行性和必要性，并結合當前江西省的廉租房運行的現狀，借鑒國際上相關的退出機制方面的政策措施，從而進一步探究完善江西省廉租房制度健康發展的途徑和方法。

關鍵詞：中國；廉租房；退出機制

1 “只進不出”現象

2004年國務院出臺了《城鎮最低收入家庭廉租住房管理新辦法》，其中規定：以“書面申請-審核-公示-登記-調查-核實-排隊輪候-公布結果”的基本程序安排保證廉租房的配置。可是在實際的操作過程中，由于工作量大以及取證困難等原因，基層監管程序往往流于形式，進而導致廉租房申請人在申報財產時，相關房產部門難以評估其真實性和全面性，同時對廉租房的后續管理江西省仍缺乏系統性的方案。從住建部公布的有關統計數據可知，從1998年到2008年8月，全國有95萬戶通過廉租房保障制度改善了居住條件，可是為收入水平提高而騰退的人卻很少。

2 對騙租行為懲罰力度不足

江西省廉租房退出機制在懲罰違規行為上有兩個特征，一是輕懲罰，二是法律位階較低。

首先，江西省在廉租房退出制度上法律責任性遠大于懲罰性，目前，各地對于“騙租”行為的懲罰規定主要是“罰款”、“收回廉租房資格”等，而實際中，騙租違約的收益要遠遠大于違約成本，對不具備廉租房保障資格的群體構成一定的負激勵作用，增加了鉆政策漏洞的風險。

其次，江西省關于廉租房退出的規章法律層次均比較低，目前只有《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》和《城鎮最低收入家庭廉租住房管理新辦法》兩部部門規章。各個地方上也出臺了自己的相關政策法規，但往往內容上變動頻繁，缺乏穩定性，不利于實際中的操作。

在對居民個人申報不實的情況的懲罰上，《廉租住房保障辦法》規定，城市低收入并有住房困難的家庭隱瞞有關情況的或提供虛假材料申請租房的，住房保障部門將給予警告，例如取消住房資格，責令退還補貼等。這些規定使得蓄意虛報騙取保障資格的人不必擔心這會使他們擔上任何法律責任，只要在被發現時退出即可。這種和緩的規定實際上助長了“騙租”行為的發生。

3 相關法律制度不完善

廉租房退出機制的可實施性與支撐其的法律效力有著密不可分的關系，但目前國內關于廉租房的法律制度相當不完善。首先，江西省大多數的廉租房制度法規出自住建部，這就造成了現行的廉租房制度法規的法律效應僅限為規范性法律文件，效力很低。其次，江西省缺乏專門的針對住房保障的法律，更缺乏對廉租房的法律。最后，各個地方立法各異，實施情況也不盡相同。江西省廉租房制度建設時間不短，但卻仍然未形成一套較完整的廉租房法律體系。

江西省目前實施的廉租房制度在法規條款內容上也存在一些缺陷。例如，《廉租住房保障辦法》未將城市中既買不起房又達不到規定的城市低收入標準的“夾心層”列入廉租房保障的范圍內，這將大大消減廉租戶主動騰退廉租房的意愿，進而對廉租房退出機制的運行產生不利影響，并可能隨之帶來巨大的社會隱患。

4 完善廉租房退出機制的相關建議

（一）設立專業的廉租房退出管理部門

廉租房制度建設在江西省是一項長期性的工作，它涉及稅收、財政、土地、規劃等多個部門，唯有成立一個專門的機構管理廉租房的相關事務，政府才能按計劃有步驟的實施好此制度。香港的經驗表明，專業化的管理部門提高了效率和管理水平，切實地保證了公共房屋資源分配的公平性。

其職責如下：管理機構根據城市整體收入水平、政府財政收入變動以及住房水平等情況，對申請廉租房的居民進行資格審定，再根據收入分級進行分層支持；制定標準的監督和調查程序及內容；動態跟蹤調查已被保障的廉租房家庭的收入變動情況；負責審查核實社會投訴內容等等。

內地可以參考香港的房屋委員會的模式，在住房和城鄉建設部的統籌下，組建一個獨立的非營利性的保障性住房建設與運營專門機構，在各省市設置分支，專門負責各地的廉租房建設、運營和維修事務，這樣即可保證專項資金的高效運作、后期的正常運營維護和相關政策的真正落實。

為了加快該機構的成立，江西省政府可以考慮整合部分國有大中型房地產公司參與該機構的組成，使他們專門負責廉租房等保障性住房的建設、管理、維護和運營。選擇國企的原因在于他們不同于普通房地產商，他們在貫徹相關政策上更有力，同時與政府相關部門的統一管理也更方便。

（二）建立獎懲兼備的退出機制

1.具有激勵效應的相關政策

江西省目前在廉租房保障退出機制上主要采取懲罰而非激勵的措施。激勵機制涉及到公平與效率的關系。首先按經濟實力高低將廉租房保障戶劃分為不同等級，以經濟實力由弱到強實行租金和補貼標準梯度遞減為原則，從而使較高收入的住戶因為收益降低而自行退出。而對于長期依賴廉租房保障并確實無支付能力的家庭，當其經濟狀況改善后，政府有義務通過提供以租代購、降低首付比例、較低售價和優先購買權等方式“助推”這類家庭購買住房，最后達到加快房屋騰退和減少行政成本的目的。對于經濟實力相對較強的家庭，可以采取調高住房公積金的繳交額、提供低價經濟適用房和提高存款利率、放寬購房貸款貼息條件和加大貼息額度和減免購房稅費等措施來“激勵”租戶“自動”退出。

引入激勵機制到江西省廉租房退出環節主要作用有三個：1.保證廉租房的房源充足，為后續的弱勢群體騰出住房2.幫助被保障群體向社會上層流動，并有利于解決租戶對房子的所有權問題3.減少騰退阻力，節約相關的行政成本。

為了確保廉租戶在退出后可以平滑地過渡到更高的保障住房層次，激勵機制的設計關鍵在于實現廉租房保障同其他保障措施間的有效結合。

2.具有懲罰效應的相關政策

江西省目前廉租房退出環節“騙租”行為屢禁不止，最大的原因在于相關的懲罰措施還不夠嚴厲，江西省必須建立在嚴刑峻法護航下的懲罰機制。

首先，提升與退出相關的法律法規的層次，通過高階位的法律來確保退出工作的開展。其次，強化處罰力度，尤其是加大對弄虛作假等嚴重騙保行為的罰款，甚至是刑事處罰力度。香港在相關方面的做法值得我們學習借鑒。通過輿論宣傳的壓力來使民眾對騙保行為的嚴重后果擁有清醒的認識。同時建立專門的監督執法機構和隊伍，查處打擊各類違規行為。可能政府為前期的監管執法要付出一定的經濟成本，但就長遠看來，這有利于社會誠信氛圍的形成。最后，江西省必須建立規范的退出執行程序，嚴格確保相關處罰措施的落實與實施。

參考文獻

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