在經驗借鑒下保險企業投資養老社區的策略

楚雅娟

摘 要：近年來我國保險企業發展勢頭迅猛，不少保險公司紛紛將目光投向了養老社區，但是面對我國的社會現狀和養老環境，保險企業如何投資養老社區還處于探索階段。本文通過介紹發達國家養老社區模式和我國房地產企業養老社區模式的經驗，對保險企業投資養老社區進行了研究，希望能在借鑒成熟經驗的基礎上給保險企業投資養老社區一些建議和啟發。

關鍵詞：保險；策略；養老社區

按照聯合國的標準，60周歲以上人口比例達到10%就標志著已經進入老齡化社會。我國自1999年進入老齡化社會，據《2015年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，到2015年末我國60周歲以上老人達到2.2億，占全國人口總數16.1%。據預測2001年至2020年，老齡人口每年增速約3.28%，預計到2025年我國老齡人口數量將突破3億，到2050年老齡人口將達到4億。

1 發達國家養老社區現狀分析

自19世紀中、后期開始，西方及亞洲一些發達國家陸續進入老齡化社會，到目前，德國、日本、意大利、摩納哥等國家老齡人口數量已經超過20%，歐洲大部分國家老齡人口數量已經超過15%，這些發達國家在應對老齡化的過程中積累了豐富經驗，已經形成許多成熟的養老社區模式。

（一）發達國家養老社區介紹

1.美國的養老社區

美國的養老社區大致可以分為養老公寓和養老院兩種模式。養老公寓主要的客戶群體是相對健康年輕、自理能力較強的老人，社區采取商業化的運作模式，配套設施完善，有專業的醫療服務和豐富的娛樂休閑服務。通過出租或銷售的方式向客戶提供居住房屋，以及日常護理、醫療、餐飲、娛樂等服務。養老院帶有社會福利性質，主要面向年齡較大、自理能力較弱的老人，為半自理或失能老人提供24小時照護服務，并收適當的取押金和管理費。

2.德國的養老社區

德國的養老社區在規劃中便已經兼顧了老年住宅和養老院兩重需要，配套設施充分滿足老年人需求，居住在社區的能夠自理的老人可以充分享受專業設施帶來的便利；不能夠自理的老人則可以選擇專業的養老機構提供照護服務，或者入住養老院接受24小時全方位照護。

3.英國的養老社區

英國的養老社區規模大、設施配套齊全，適合不同年齡層次的老人居住，能夠滿足老人居住、醫療、商業、娛樂休閑等多種需求，是一種適合老年群體居住的大型綜合社區。

4.日本的養老社區

日本作為亞洲老齡化程度最高的國家，由于受到東方傳統家庭觀念影響，提倡老人在家中養老。日本的社區兼顧老人和年輕人使用，配備完備的適老設施，可以同時滿足老人與多代人共同生活的需要。日本不主張建設大規模的養老社區或者養老機構，養老院床位在20至30張，同時有專業的照護機構可以提供24小時入戶式服務。

5.新加坡的養老社區

在新加坡主要由政府提供養老機構建設資金及各類養老服務津貼，由于新加坡也收到東方傳統觀念的影響，政府設計建設的老年福利房適合幾代同堂居住，國家在房屋買賣時給與價格優惠，通過政策引導鼓勵國民進行居家式養老。

（二）發達國家養老社區的經營模式

在發達國家養老社區通常由投資方、房地產開發商和運營管理商共同組成，主要運營模式有三種：

1.凈出租模式，即養老社區建成后，所有者將房屋租賃給運營管理商，運營商繳納租金并負責該養老社區的經營運作，承擔全部的運營成本、稅金等。此種模式下，養老社區的所有者風險小、租金收益穩定，但是運營商將獲得運營全部的收益。

2.委托經營模式，即養老社區的所有者將物業托管給運營管理商進行管理，運營管理商收取一定比例的管理費，養老社區的所有者獲取全部經營收入并承擔全部經營風險。

3.租賃+經營模式，即養老社區的所有者將部分權益出讓給運營管理商，雙方簽訂管理協議，運營管理商可以按協議獲得管理收益及與權益相對應的部分經營收益。養老社區的所有者既能分享更多的經營收入又能通過調動運營管理商的積極性提高養老社區的經營收益。

（三）發達國家保險企業投資養老社區的模式

在國際上，保險企業投資養老社區的主要模式是按照保險資金投資不動產的方式進行的，一般分為直接投資和間接投資。

1.直接投資

即保險企業直接投資開發不動產或者直接購置不動產。此種方式建立在市場經濟體系及完善的法律體系基礎之上。保險企業在資金配置方面擁有較大的自主性。在美國、德國、日本、新加坡等國家，對于保險資金直接投資不動產一般都有一定的比例限制，同時國家會從保險企業資產配置結構、信息披露情況等方面對保險企業進行監督。

2.間接投資

間接投資即投資方通過購買不動產的投資基金或者不動產的證券化產品參與投資。

2.1不動產投資基金的典型代表是不動產投資信托基金（REITs），通過股票發行或者單位受益憑證來募集資金，由專業機構投資經營房地產，并將投資收益定期分配給投資者。

2.2 不動產證券化產品

2.2.1抵押貸款證券化產品（MBS），是由商業銀行把自己持有的流動性較差但具有現金收入流的住房抵押貸款匯聚重組，再由證券化機構以現金方式購買，通過擔保或信用增級后，以證券形式向投資者出售。

2.2.2擔保債權憑證（CDO），是發行者將一組固定收益債權加以重組證券化后，再按照不同信用品質來區分各系列證券銷售給投資人。

2.2.3信用違約掉期（CDS），債權人通過這種合同出售債務風險，合同價就是保費。合同雙方約定，如果金融資產沒有出現違約情況，那么買家向賣家定期支付“保險費”，如果出現違約情況，賣方就要承擔買方資產損失。

2 我國房地產企業投資養老地產情況

近些年我國房地產企業也逐步開始進行養老社區建設，一方面房地產企業具備地產開發、運營的能力，另一方面房地產企業看到了養老社區背后巨大的商機，再者，國家對養老產業的優惠政策和近些年對房地產開發的宏觀調控也引導著房地產企業開始轉型或開辟新的領域。雖然我國房地產企業涉足養老社區時間不長，但也在不斷的摸索中獲得了寶貴經驗。

（一）融資模式

在我國，大部分房地產企業建設養老社區項目主要依靠外源融資來支持項目的開發建設以及后續的運營投資，其中銀行貸款是最主要的資金來源，另外，近年來也有越來越多的保險公司加入養老社區項目投資。

（二）盈利模式

1.銷售型模式，指將房屋銷售給具有養老需求的客戶，一次性獲得房屋銷售收益，同時在運營過程中通過收取服務費方式提供特定的養老服務。這種方式的優點是可以在短期內收回成本，實現資金的良性運轉，但是缺點是購房老人須一次性躉付金額較大，不利于房產銷售且后期的運營風險比較大。

2.長期持有模式，即租賃模式，指養老地產的所有者通過租賃方式提供給有需求的老人使用，通過收取租金獲得短期回報。此種方式投資回收周期長，后期的入住率和運營品質是影響盈利的關鍵。

3.銷售+持有模式，即養老社區中的房產一部分用于銷售，一部分為所有者長期持有，此種模式可以快速回籠資金，同時也可以降低后期的運營風險，但是對于后期的社區管理和養老服務提出了較高要求。

由于資金壓力大，當前房地產企業主要采取的盈利模式是銷售模式，一部分選擇銷售+持有模式。

（三）運營模式

養老社區在我國處于剛剛起步階段，房地產企業主要采取委托專業管理機構的模式運營，即將養老社區所涉及的各類服務如：醫療、護理、餐飲、保潔、秩序、培訓等專業板塊分別委托專業的醫院、餐飲公司、保潔公司、保安公司、教育培訓機構進行管理。這種模式的優點是能夠保證專業化分工和各項服務的品質，但是對養老社區的所有者來講則需要較高的統籌管理能力。

3 我國保險企業投資養老社區的策略

保險業作為金融行業的三大支柱產業之一，在經濟發展中起到了重要作用。自2000年以來，我國保險企業整體發展勢頭良好，資產規模不斷積累。但是不可否認的是，保險業是以負債模式經營的行業，各保險企業面臨巨大的資金壓力、激烈的市場競爭和嚴格的制度約束，存在著投資結構和投資渠道單一的問題。

（一）保險企業投資養老社區的可行性

1.行業關聯密切。養老保險、人身意外保險、重大疾病保險、年金保險等保險產品是保險行業與養老產業重要的銜接內容。年輕時購買保險產品的客戶進入老齡階段能夠成為養老社區的潛在客戶，因此保險業與養老產業可以形成密切的行業上下游合作機制，保險企業投資養老社區能夠延伸產業鏈條，實現協同發展。

2.資金規模優勢。隨著近些年我國保險業的蓬勃發展，保險公司積累了大量資金，這些資金的投資使用較銀行貸款更為靈活，資金成本較信托投資更低，且投資期限較為寬松。同時建設養老社區需要穩定、量大、投入周期長的資金來源。保險企業投資養老社區，一方面擴展了資金運用的渠道，另一方面也解決了保險企業資產與負債不相匹配的問題。

3.網點優勢突出。對于發展時間長、規模大的保險企業來講，其網點遍布全國各省、市、自治區、直轄市主要城市甚至二三線城市，擁有數量龐大的員工隊伍，這為建設養老社區搭建了天然的平臺，易于形成連鎖化經營模式，可以實現銷售、宣傳、服務等人力資源共享。

4.具備品牌效應。通過保險企業多年來的經營，在當地基本擁有穩定的客戶群體，經過長期宣傳具有一定的品牌影響力，在此基礎上發展養老社區，可以快速網絡客戶群體。

（二）保險企業投資養老社區的模式

1.全資模式。指由保險企業投入建設養老社區所需的全部資金，保險企業作為地產所有者組織養老社區的開發建設并在后期負責運營，享受養老地產帶來的全部收益。此種投資模式下，保險企業對養老社區擁有絕對的自主權、決策權和控制權，避免了與其他投資者的矛盾和利益劃分。但是由于保險企業資金投入量巨大，且缺乏地產開發、養老服務運營等方面的專業人才，因此此種方式下保險企業面臨著巨大的資金和運營風險。

2.股權合作模式。指保險企業與房地產開發商進行股權合作，各投入一定比例的資金，雙方持有養老社區的部分股權并按股權持有比例享受經營收益。對于保險企業來講，此種模式能夠節省原始投入，且專業的房地產開發企業具備初期的建設和管理能力，大大降低了運營風險。

3.股權投資模式。指保險企業不直接參與養老社區的經營管理，通過持有養老社區運營公司的股份獲得投資收益。對于保險企業來講辦理股權過戶手續更為簡便，且更節省人力資源投入，但是需要面對養老社區的運營風險。

4.不動產投資基金模式。保險企業與其他投資主體共同建立養老社區基金，通過向金融機構、社會資金等出售投資計劃來回收投資本金。此種方式能規避養老社區項目投資規模大、投資周期長等問題，但是不利于進行資金監控。

5.REITs模式。保險公司通過股票發行或者單位受益憑證來募集資金，由專業機構投資經營房地產，并將投資收益定期分配給投資者。此種模式廣泛被西方發達國家采用，目前我國尚無該類產品。

（三）保險企業投資養老社區的盈利模式

保險企業投資養老社區不同于地產企業，按照保監會《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》的規定，保險公司不得以“養老社區”的名義建設和銷售商品房，因此保險企業投資養老社區的盈利模式應該側重于持有運營。

1. 多元化的租賃模式。保險公司可針對養老社區居住人群的需求，設置豐富多樣的服務板塊，通過收取會員費+特色服務費的方式加快資金回籠，同時多元化的服務能夠提升運營管理過程中業主的滿意度，提升養老社區品牌知名度，帶來無形的資金回報。

2. 與保險產品相結合的模式。保險公司原有的客戶通過購買指定的保險產品，繳納相應的保費獲得養老地產的入住資格，保險合同產生的收益用以支付養老地產的租賃費用。此種方式下，保險公司不但可以取得保費收入，也可以推銷保險產品。

3. 以房養老模式。國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》明確指出，要開展住房反抵押養老保險試點服務。這種模式是指老人將所持有的房屋抵押給金融機構，金融機構對房產進行綜合評估，將房屋價值化整為零，分期支付給老人養老費用，老人可以將所獲現金用以支付進入養老社區的租賃費用。

綜上所述，盡管發達國家在養老社區建設和運營方面已積累了豐富經驗可供我國保險企業借鑒，但是養老社區在我國仍屬于新鮮事物，雖然目前政策導向鼓勵著越來越多的保險企業參與養老社區投資，但是由于制度不健全、經驗有限等原因，我國保險企業在投資養老社區前應充分考慮市場環境、政策支持、資金運用等多方面問題，保持積極審慎的態度選擇適當的投資模式和盈利模式。

參考文獻

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