房產中介的誠信危機

編者按：2016年元月至“滬九條”出臺前夕，申城樓市銷售異?；鸨慨a中介愈發活躍。盡管“滬九條”出臺后，申城樓市銷售的過熱現象受到抑制，然而表象背后，卻隱藏著深刻的危機。房產中介的諸多不誠信行為導致各類案件和糾紛不斷。健全房地產市場誠信機制、建立重大事項的懲罰性賠償機制，有效遏制房地產行業的野蠻生長，已迫在眉睫……

不誠信成中介行業潛規則

據查，2016年前三個月，申城樓市堪稱自2007年以來的又一交易高峰。由下表可見：2016年1月1日至3月22日，上海的商品住宅成交量的月同比增長率均超過78%，商品住宅的成交均價超過32700元每平方米……然而，在樓市表面繁榮的背后，卻暗藏著危機，那就是房產中介的不誠信行為。

2016年2月底見諸報端的“鏈家上海事件”就是一個典型的例證。在房屋經紀服務的過程中，鏈家上海的房產中介從業人員故意隱瞞了系爭房屋不能正常交易或者存在被人民法院查封的重要信息，使得消費者莊先生和黃先生均在不知情的情況下與“鏈家上海”簽訂了系爭房屋的《房地產買賣居間協議》，向賣家支付了定金以購買系爭房屋。但之后因系爭房屋本身存在著抵押或者查封的法定交易障礙，因此系爭房屋買賣交易無法完成。在此過程中，鏈家上海的房產中介人員亦未能履行應盡責任和義務，使得兩位消費者蒙受了時間和經濟上的雙重損失。盡管消費者莊先生和黃先生在之后向上海市消保委進行投訴，并通過上海市消保委與“鏈家上?！边M行協商，挽回了相應的經濟損失，然而隨著“鏈家上海事件”的持續發酵，房產中介及其從業人員在房屋經紀服務過程中的不誠信行為暴露出了整個行業中的諸多問題。

根據上海市消保委聯合上海社科院于2016年2月23日發布的《上海市房產中介消費者滿意度調查》報告顯示，消費者對房產中介行業“滿意”的，僅占11%；“一般”占37%；“不滿意”高達52%。其中，消費者對于相關服務中房產中介及其從業人員未能完成服務承諾、泄露客戶隱私、故意隱匿重要信息等欺騙消費者的行為尤為不滿。

報告還顯示，不少房產中介為吸引消費者，通常會發布一些明顯低于同地段價位的虛假房源信息。當消費者要求看這些房源時，從業人員便以“該房源已被出租或者出售”為由轉而向消費者推薦其他“更好的房源”。這就是房產中介從業人員通過發布虛假房源、客源信息以吸引消費者上門的典型伎倆。

諸如此類的房產中介的不誠信行為嚴重干擾了消費者正常的購房和賣房進程，干擾了消費者對于房屋的正常價格預期，更對整個行業造成了極其負面的影響。

不誠信源于“低、利、缺”

房產中介的誠信問題由來已久，而在申城樓市如此火爆的當下更值得我們關注。房產中介的不誠信主要源自于“低，利，缺”。

首先，“低”即房產中介及其從業人員的準入門檻低。縱觀在滬的房產中介，我們會發現多數房產中介存在準入門檻低，從業人員素質良莠不齊的情況。“一個幾平方米的店面”“幾部電話機”“幾個員工”，這就是一家房產中介的最基本組成。有了這些，房產中介便能開門營業。筆者曾因個人買房尋遍了小區附近的多數房產中介，驚奇地發現了一個規律，即每過段時間，就有一家房產中介關門歇業，然后不久，原址上經過裝修又變身為另一家新的房產中介。進入店內仔細查看，你發現店名是更換了，但實際控制人卻還是原來那個“他”！這種看似快速的淘汰機制，實質上“換湯不換藥”，貓膩更是一目了然。

以上海市閔行區人民檢察院2015年上半年相關案件為例：在職業為房產中介業務員的22名犯罪嫌疑人中，大專及其以上文化程度的僅僅為3人，占總數的13.5%；高中文化程度的7人，占總數的32%；而中專以下文化程度的為12人，達54.5%。由此可見，多數房產中介對從業人員的學歷要求較低。而房產中介業務員在同一家房產中介進進出出隨意而頻繁，流動性很大，這些都令房產中介從業人員對行業缺乏歸屬感和忠誠度。

其次，“利”字當頭，即房產中介及其從業人員以“當前利益”為先的經營理念。一方面，房產中介的經營理念以及從業人員的收入現狀決定了房產中介的誠信機制堪憂。作為營利性的機構，房產中介以賺錢為主要目標。其從業人員收入的高低取決于其完成的房產交易量的多少。一旦做成了一筆房屋買賣交易，居間人就能從中獲得動輒數千元乃至數萬元的高額提成。這就形成了居間人無交易業績則工資無保障，有交易業績則提成豐厚的兩極現狀。不少房產中介的業務員往往會利用自身信息上的優勢，在房屋買賣的中介服務過程中，鉆買賣雙方信息不對稱的空子，通過“獨家報銷合同”“低價買高價賣”炒作房價、發布虛假廣告等方式，設置“陷阱”，通吃賣家買家，以期實現其提成利潤最大化的目的。

第三，所謂“缺”即房產中介行業缺乏統一的誠信管理機制，相關法律法規與地方性細則缺乏有效銜接。2011年1月21日，住房和城鄉建設部等三部委聯合發布了《房地產經紀管理辦法》，并規定該辦法自2011年4月1日起施行。該辦法系我國第一部、也是僅有的一部專門規范房產中介行為的部門規章，對房產中介經紀人的禁止行為進行了明文規定，并賦予了縣級以上人民政府（房地產）主管部門監督檢查的權力。然而該辦法只是原則性地規定了監管部門的監督權限，但如何監督，如何將監督權與執法權相銜接，該辦法并未明確規定，立法層面亦未規定細則。

編輯：黃靈 yeshzhwu@foxmail.com