賣虧了的學區房

佳木江南

“給孩子上名校的機會”、“打造一流的學校和幼兒園，讓孩子輕松贏在起跑線上”、“家門口就能上名校，讓孩子多睡半小時”、“打造0～18歲一站式優質教育體系”……最近幾年，類似的樓盤廣告總會讓年輕的購房者心動不已。望子成龍、望女成鳳，卻又擔心孩子輸在起跑線上，年輕父母對子女教育的空前重視，加之教育資源配置的不均衡，使學區房成為當前樓市最大的剛性需求。炙手可熱的學區房的高價位成了不爭的事實。一套普通的房屋，被貼上“重點學區房”的標簽后，身價陡增，因此而產生的糾紛也不在少數。

日前，濟南市民柏新生就遭遇了這樣一件事。在將自家房產賣出后，他才得知自己的房子賣便宜了，而主要原因就是他所出售的房產在一年前被劃到了重點學區。該房售價僅為該重點學區房價的一半，遭受了重大損失，對此，柏新生認為，是因為市中區教育局沒有及時公布學區調整信息，這才造成了他的錯誤判斷，便將市中區教育局告上法庭，要求法院判令被告行為構成行政不作為，并賠償因此造成的34萬元損失。這是近期發生在山東省濟南市的一起真實案例。該市民的訴訟請求會得到法院的支持嗎？

賣房后才知房屋已劃歸重點學區

2015年5月，柏新生將自有的一套位于濟南緯三路小學學區的某單位宿舍房屋出售，出售后柏新生才得知，2014年6月，濟南市市中區教育局已將該宿舍由原學區劃歸至新的經五路小學（重點小學）學區。濟南市市中區教育局將該學區調整情況在同年招收新生前夕在經五路小學門口進行了公告，但柏新生在出售房屋之前沒有得知該信息。

柏新生的心情郁悶透了，由于教育局的信息不公開，這下虧大了。2015年8月5日，柏新生向濟南市市中區教育局提交政府信息公開申請書，申請內容是：“該學區房（即涉案房屋）是否為經五路小學學區房，何時劃歸該學區，以何種方式公布過該信息。”

2015年8月17日，濟南市市中區教育局書面答復：“目前，該房（即涉案房屋）屬于濟南市經五路小學招生的學區范圍。2014年6月，按照市教育局有關規定及學校生源情況，為讓更多的孩子享受優質教育，我局對部分學校的學區范圍進行了動態調整，該處院落由濟南市緯三路小學學區劃歸濟南市經五路小學學區。濟南市經五路小學已在學校門口醒目處張貼學區圖的方式向社會公開相關信息。”

柏新生認為，由于濟南市市中區教育局未能在公眾可以接觸到的媒體公布學區房調整信息，使得自己在出售涉案房屋時是以原緯三路小學學區房價格售賣，該售價僅僅為經五路小學學區房售價的一半，遭受重大損失。

起訴教育局索賠34萬元

2015年11月9日，柏新生向法院提起行政訴訟，請求法院判令濟南市市中區教育局未將經五路學區房劃分情況向社會公示之行為構成行政不作為，濟南市市中區教育局賠償原告在不知情的情況下出售學區房造成的損失34萬元。

當月，濟南市市中區教育局在其官方網站www.jnszjy.net再次將上述學區調整情況進行了公示。濟南市市中區人民法院經審理認為，本案應從以下三個爭議焦點問題來分析。

1.原告是否具有本案訴訟主體資格。一般將政府信息公開行為視為行政事實行為，即行政主體基于職權實施的不能產生、變更或者消滅行政法律關系的行為。一般認為，行政事實行為雖然具有可能導致損害的特性，但由于不能產生、變更或者消滅行政法律關系，所以并不具有行政法上的可訴性，即不能夠通過行政訴訟來賠償損害。本案原告認為，被告沒有依法對其調整學區的政府信息向社會公示，導致原告將房屋低價出售，侵犯其合法權益，從而提起行政訴訟并要求賠償，符合法律規定，因此原告具有訴訟主體資格。

2.被告公開學區信息的方式是否屬于行政不作為?！靶姓蛔鳛椤边@一概念既包括合法行為，也包括非法行為。原告的訴請實際上是指被告沒有履行政府信息公開的法定職責，即行政主體因不履行法定的作為義務而構成的行政違法?！豆_條例》第十五條和第十八條分別規定主動公開政府信息的方式和期限，公開方式是通過政府公報、政府網站、新聞發布會以及報刊、廣播、電視等便于公眾知曉的方式；公開時間是自該信息形成或者變更之日起20個工作日內。本案中，被告于2015年6月變更學區，招生前期張貼公告，11月在官方網站上予以公告，兩次主動公開分別在公開范圍和公開時間上存在一定的瑕疵。但是，《公開條例》第十八條中應當視為不完全列舉規定，只要被告采取了公開的措施，并沒有隱瞞相關信息，應當認定為履行了公開義務，僅僅是首次公開沒有達到“便于公眾知曉的程度”；第二次沒有在“20個工作日內公開”，存在一定瑕疵，不應當被擴大解釋到“不履行法定職責”，所以不應認定為行政不作為，應認定為作為不適當。

3.被告是否應當對原告的損失承擔賠償責任。第一，多因一果。導致房價變化的因素有很多，諸如交通、環境、利率、稅收等均是影響因素，原告將學區劃分作為影響涉案房屋定價的唯一因素并不充分。第二，不存在行政違法。本案中被告雖然存在公開方式存在瑕疵的情形，但不屬于行政不作為，更談不上行政違法。行政賠償制度應當以行政違法事實的存在為前提。第三，區分直接損失與間接損失。在行政賠償制度中，直接損失系指因侵權行為所導致的現存財產上權利和利益的數量減少和質量降低；間接損失指侵權行為阻礙了財產上的可得利益，即正常情況下應當得到的利益。第四，區分市場行為與政府行為。房價的漲跌確實會受到政府信息的影響，但本質上遵循的是市場價值規律和供求關系，房屋的交易更是市場行為而不是政府行為。如果該等民事行為產生的法律后果均由政府承擔，會混淆市場和政府在經濟生活中各自的作用。

房屋價格變化屬于市場行為

濟南市市中區人民法院經審理認為，原告具有訴訟主體資格。盡管被告兩次信息公開的行為均存在一定的瑕疵，但不能以此認定被告上述政府信息公開行為構成行政不作為。同時，原告因房屋買賣而產生的所謂價值損失，與被告調整學區的行政行為之間缺乏必然的因果關系，同時，該信息導致房屋的市場價格發生變化屬于市場行為，政府不應當為市場行為承擔責任；該買賣合同屬于民法調整的范疇，買賣雙方應通過民事訴訟解決相關爭議。2016年4月底，濟南市市中區人民法院判決駁回原告的訴訟請求。宣判后，原被告雙方均未上訴，判決已生效。

（文中人物為化名）

編輯：薛華 icexue0321@163.com

點評

“可以說，這是一起非常典型的案件，其本質在于政府信息公開不到位是否違法、是否導致法律賠償?！痹摪钢鲗彿ü佟鲜惺兄袇^人民法院行政庭庭長陳衛東接受媒體采訪時表示，理解該案可圍繞以下3個焦點：柏新生是否具有本案訴訟主體資格；濟南市市中區教育局公開學區信息方式是否存在瑕疵，是否應當認定為行政違法；濟南市市中區教育局是否應當承擔因公布信息行為存在瑕疵而對柏新生造成損失的賠償責任。

盡管被告濟南市市中區教育局兩次信息公開行為均存在一定的瑕疵，但不能以此認定被告濟南市市中區教育局上述政府信息公開行為構成行政違法。同時，原告因房屋買賣而產生的所謂價值損失，與被告濟南市市中區教育局調整學區的行政行為之間缺乏必然的因果關系。此外，該信息導致房屋的市場價格發生變化屬于市場行為，政府不應當為市場行為承擔責任。

對于原告提出的賠償請求，法院認為該買賣合同屬于民法調整的范疇，買賣雙方應通過民事訴訟解決相關爭議。在該案中，盡管教育部門的信息公開行為未被認定為行政違法，但在法院看來，其信息公開行為確實存在作為不適當的問題。“顯然，基層政府部門對信息公開的主動意識和調研工作必須加強。”陳衛東建議，基層政府部門應熟知《公開條例》相關條款所規定的信息公開范疇；同時，以適當、合法、便于公眾知曉的方式和時間進行公開，依法主動公開，履行法定職責。陳衛東建議，普通民眾在了解利益受損程度和訴訟途徑的前提下，提倡理性訴訟，而不是輕易提起訴訟，陷入錯誤的訴訟程序。

同時市民應該多留心學區調整信息。據了解，根據《濟南市2015年義務教育階段學校招生工作意見》：小學階段招生要按照戶籍與居住地相結合的要求，依據學校實際容量和教學能力繼續對學區進行積極穩妥、科學合理的動態調整，實現義務教育學校服務范圍無縫隙覆蓋，并通過媒體、校園網、公示欄等多種形式向社會公示。對于濟南市市中區的市民來說，查詢自家位于哪個學區可通過如下方式：1.可通過校門口張貼的學區公示圖了解。2.可通過學校校園網站公告欄查詢（僅限建有校園網的學校）。3.通過濟南市市中區教育局官方網站政務公開欄查詢。4.在每年招生期間，房主本人（或其子女）持房產證、戶口本和個人身份證到濟南市市中區教育局基礎教育科查詢。