“限購”可否不履約

在房產交易中，付了定金之后又以各種理由毀約，拒絕完成房產買賣交易的事件層出不窮。2015年7月20日，一樁價值千萬的別墅買賣糾紛引起了多家媒體的關注，買家在支付了350萬購房款后，以自己是“限購對象”為由請求解除購房合同，買家的行為是否存在違約？350萬購房款能否收回？法院受理后又會作出哪種判斷？

“限購對象”欲毀約

2012年6月，經營一家溫泉度假村的金宣與建筑公司簽訂建設工程施工合同，約定由建筑公司承接溫泉度假村工程，而馮平是該工程的實際施工管理人。當時，金宣在發包工程的時候，提出條件要求馮平購買其位于上海的別墅，馮平為了攬下施工任務，同時考慮到買房也可以保值，同意購買金宣的別墅。這樣一來，馮平和金宣在這場交易中，都能得到利益回報，可以說是雙贏。

之后，金宣、馮平及建筑公司三方簽訂《房屋買賣合同》，約定由馮平向金宣購買位于上海市的一處別墅，總價為1398萬元，馮平應于2012年7月30日前支付定金500萬元，后續購房款在2013年6月5日前付清。如馮平逾期支付房款按違約處理，其支付給金宣的定金沒收。建筑公司作為擔保方，承擔馮平的一切責任。合同最后由金宣、馮平簽名及建筑公司蓋章確認，另在合同落款處注明“此合同與建設工程施工合同同時生效”等字，約定房款必須等金宣支付了工程款后再支付，支付房款的時間約定得較長，也是和工程款支付進度相吻合的。

令人意外的是，馮平在支付了購房款350萬元后，突然反悔，拒絕按照雙方約定的日期履行合同。雙方有合同在先，況且馮平已經為此支付了數百萬定金，又為何冒著違反合同的風險拒絕交易？原來，馮平搬出自己屬于“限購對象”的理由，認為自己沒有在上海買房的資格，并非故意違約。

金宣多次索要余款未果，將馮平和建筑公司起訴到法院，要求：馮平支付購房款1048萬元；償付金宣以上述欠款為本金，按中國人民銀行同期貸款利率計算的逾期付款利息損失；建筑公司對上述購房款及逾期付款利息損失承擔連帶清償責任。馮平辯稱金宣違約逾期支付工程款，導致自己亦逾期支付購房款，且簽訂房屋買賣合同的時候，自己并不知道“滬九條”的存在，金宣也沒有告知，導致現在即使馮平將購房款全部付清，也無法辦理過戶手續，合同目的無法實現，故要求解除房屋買賣合同，金宣返還已支付的購房款及支付相應的利息，而針對建筑公司的擔保條款屬無效。

另外，馮平和建筑公司共同提起反訴，認為馮平后來得知其不符合在上海購房資格，根據“滬九條”的規定，最后無法將產權過戶至其名下。故馮平一直與金宣協商解除買賣合同及退還購房款的事宜，然金宣堅持要求繼續履行該合同。現馮平、建筑公司認為金宣明知馮平沒有在上海購房資格而故意不告知，還強行將房屋出售給馮平，存在重大過錯，故要求判令：解除馮平、建筑公司與金宣簽訂的《房屋買賣合同》；金宣向馮平返還購房款350萬元及相應的利息。

一審認定雙方均有責任

一審法院認為，金宣、馮平和建筑公司簽訂的《房屋買賣合同》系當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。然買賣合同中買受人的合同目的在于完整取得標的物的所有權，現馮平非本市戶籍居民，不符合國家和本市住房限售規定，屬限售對象，即便馮平支付了全部購房款，金宣也無法協助馮平辦理產權過戶手續，馮平無法取得房屋的所有權，故支持馮平、建筑公司反訴要求解除其與金宣簽訂的房屋買賣合同。對金宣要求馮平支付剩余購房款及相應利息，建筑公司承擔連帶責任的訴訟請求，法院不予支持。

經法院查明，馮平屬非上海市戶籍居民。關于政府頒布的限售政策，一經頒布即向公眾公示，任何人均可查閱。金宣、馮平在簽訂買賣合同前未盡到審慎義務，導致合同無法繼續履行，雙方對合同的解除均有過錯，不適用定金罰則。關于定金，法律規定不得超過主合同標的額的百分之二十，故馮平已支付的350萬元中279.6萬元系定金，70.4萬元系購房款。法院判令，解除三方簽訂的《房屋買賣合同》，金宣返還馮平定金279.6萬元及購房款70.4萬元。

金宣對判決結果不服，上訴至上海市第一中級人民法院，稱雙方簽訂買賣合同后，馮平因房價下跌而惡意違約。馮平早于2013年8月6日即提出解除合同，在該份解除合同的通知書上并未提及其是因房屋不能過戶而要求解約。而且，雙方合同明確約定：“過戶時購房者姓名可以變更為乙方指定的名字”，故馮平完全可以將系爭房屋過戶至符合購房條件的他人或者公司名下而繼續履約。此外，根據有關規定，馮平如能提供在上海市繳納一定期限的個人所得稅或社會保險證明，就不屬于限購范圍。因此，雙方的買賣合同完全能夠繼續履行。即便合同被解除，也是因單方違約造成的，馮平應當承擔相應的違約責任。

改判：二審適用定金罰則

馮平一方面辯稱自己對“限購政策”并不知情，一方面提出，當初簽訂的房屋買賣合同與建設工程施工合同相關聯，因施工工程款未到位致其未能按約支付房款。

上海一中院審理后認定，當事人的合法權益受法律保護。先前，金宣與馮平、建筑公司就系爭房屋簽訂的《房屋買賣合同》系各方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，合同合法有效。合同明確約定，定金500萬元由馮平分三次支付，分別于2012年6月9日前支付200萬元，2012年6月20日前支付100萬元，2012年7月30日前支付200萬元。合同還約定，如馮平逾期支付房款按違約處理，金宣有權沒收定金。在合同履行過程中，馮平僅按約于2012年6月8日支付了第一筆購房款200萬元，直至2013年4月3日和6月3日其才分別向金宣支付購房款100萬元、50萬元，之后未再支付過任何購房款。至此，無論從付款時間還是欠款金額來看，馮平均已構成嚴重違約。

馮平辯稱本案所涉買賣合同與建筑公司和溫泉度假村有限公司簽訂的建設工程施工合同相關聯，因該合同所涉工程款未到位致其未能按約支付房款。對此，法院二審認為，兩份合同的簽約主體及法律關系并不相同，本案房屋買賣合同中對付款期限已作了明確具體的約定，并未約定以另案工程款支付進度作為本案中馮平支付購房款的先決條件，且建筑公司和溫泉度假村有限公司就工程款結算問題已另案訴訟，故馮平上述辯稱意見不能構成其遲延支付購房款的合理理由。

此外，法院還查明，雙方買賣合同第十二條約定：“過戶時購房者姓名可以變更為乙方指定的名字。”不能排除馮平在簽約時知曉其是限購對象可能性。馮平雖為限購對象，但是完全可以通過繳納一定期限的社會保險或者個人所得稅使自己符合購房條件，也可以按照合同約定指定其他具有購房資格的人作為購房人使合同得以繼續履行，但馮平在合同履行過程中既不按約支付購房款，又不積極消除合同履行中的障礙，已構成違約，應當承擔違約責任。

由于馮平目前仍不具備購房資格，即便馮平支付全部購房款，雙方仍無法辦理產權過戶手續，故金宣要求繼續履行合同并由馮平支付購房款與利息的上訴請求，法院不予支持。考慮到金宣在一、二審中均表示如合同解除，則要求適用定金罰則的意見，法院認為，馮平作為違約方，在合同解除后，無權主張金宣返還定金。至于定金的數額，馮平實際支付的定金為350萬元，已超過主合同標的額的20%，故一審法院根據法律規定，認定其中279.6萬元系定金，70.4萬元系購房款，并無不當，法院予以認同。

雖然買賣合同中約定建筑公司對馮平的付款義務承擔連帶保證責任，鑒于買賣合同已經解除，本案中不再涉及后續房款的支付問題，故金宣要求建筑公司對馮平支付房款及逾期付款的利息損失承擔連帶責任的上訴請求，法院不予支持。據此，上海一中院二審適用定金罰則作出改判，判令解除《房屋買賣合同》，金宣沒收購房定金279.6萬元，剩余購房款70.4萬元返還給馮平。

編輯：成韻 chengyunpipi@126.com