樓市“冷熱不均” 需精準去庫存

邱海峰

近日，國家統計局發布了6月份70個大中城市住宅銷售價格統計。數據顯示，房價環比上漲城市個數繼續減少、漲幅繼續收窄，房價整體漲勢再度放緩。對此，專家指出，房價漲勢雖有所放緩，但房價整體還在繼續上漲，樓市嚴重分化的局面仍沒有出現顯著改變，這要求我們接下來仍要緊抓去庫存這一房地產市場調控的主基調，針對分化情況，分類施策、因城施策，精準推動去庫存。

上漲城市在減少

近期，我國房價正放慢上行“腳步”，房價環比上漲城市個數已連續兩個月減少。統計局數據顯示，6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有55個和48個，分別比上月減少5個和1個；5月份分別比上月減少5個和2個。

同時，環比漲幅繼續收窄。據統計局測算，6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均分別上漲1.8%和1.2%，分別比上月收窄0.1和0.2個百分點。

“由于前期我國房價經歷了較快上漲，當前漲幅收窄符合其內部調整的需要，體現了市場運行規律。另外，此前部分地方針對樓市‘過熱’現象出臺的一些調控政策也起到了一定的作用，房價過快上漲現象沒有繼續維持。房價漲勢放緩將有助于推動房地產市場盡早實現平穩運行，也有利于我國房地產市場的健康發展?！敝袊y行國際金融研究所研究員李佩珈說。

樓市分化仍持續

房價增速雖有所降低，但房地產市場“冷熱不均”的局面并未有明顯改變。專家指出，當前，我國房地產市場依舊分化嚴重，一線城市和部分二線城市房價成為房價上漲的“主力軍”，特別是今年上半年，部分熱點二線城市的上漲勢頭更是搶了一線城市的“風頭”。

3月份以來，合肥、廈門這兩個城市超越并取代深圳、上海，其房價環比漲幅“穩占”全國70個大中城市的前兩名，而6月份環比漲幅排在第三位的南京，其房價更是實現了連續16個月上漲。

中國社科院金融研究所房地產金融研究中心副主任尹中立指出，市場分化不僅僅是不同層級城市之間的分化，而且表現為一線城市也出現了分化，北上廣深這四個一線城市，在之前歷次的房價上漲過程中，漲幅都是居前而且差別很小，但是去年深圳的漲幅遠遠超過了北京、上海，這是從來沒有出現過的現象。

“我國樓市分化已經持續了很長一段時間，分化的局面趨于復雜。房地產市場結構性問題正表現得越來越突出，一、二線城市容易吸引投資與住房需求，三、四線城市則困難重重。”李佩珈說，要解決這些長期積累的問題，我們不能操之過急，要做好長期消化的準備，這也意味著，樓市分化的局面可能還會再持續一段時間。

分類施策需加強

針對樓市的持續分化，需要緊抓去庫存這一房地產市場調控的主基調。上半年，我國已經在這方面取得了一定成績。根據統計局數據，3月份以來，商品房待售面積連續4個月減少，6月末商品房待售面積比3月末減少了2100萬平方米。

“去庫存的有效推進為樓市分化問題提供了解決之道，上半年庫存的持續下降既有一、二線城市的貢獻，也與三、四線城市去庫存的持續推進密切相關。但是，由于三、四線城市庫存量很大，短期內完全消化這些庫存仍比較困難。”李佩珈說。

中國指數研究院的報告顯示，一、二線城市商品住宅庫存壓力已基本釋放，三、四線庫存仍相對較高。根據重點城市可售面積及出清周期數據，一、二線熱點城市平均去化時間已經降到8.5個月以內，而多數三、四線城市去化時間仍超過15個月，如湛江、運城、江陰等城市短期庫存去化時間在20個月以上。

國家發改委新聞發言人趙辰昕指出，針對市場分化的情況，應更加注重分類施策、因城施策，促進市場平穩發展。對一線及部分二線城市，要密切關注其庫存下降情況，加大住房供應，合理引導住房消費，防止房價持續過快上漲；對三、四線等商品房庫存較大的城市，要根據當地市場情況，積極采取有效措施，化解房地產庫存。