個人住房貸款的風險和防范對策

【摘要】本文在當代中國時代經濟的背景下通過分析了近年來我國商業銀行個人住房貸款的發展情況和存在的不良現象，引出我國個人住房貸款存在的風險，并提出了相關的防范措施。通過對我國個人住房貸款風險的研究，讓我們認識到雖然我國的個人住房貸款還存在很多的不足，但從未來的發展趨勢看，我國的個人住房按揭貸款會有很大的發展空間。

【關鍵詞】個人住房貸款 發展 風險 風險防范

一、我國個人住房貸款的現狀

（一）我國個人住房貸款的不良現象

1.不良貸款率逐年增加。隨著我國經濟體制改革的不斷深入，社會經濟水平明顯提高，市場經濟發展速度越來越快，人們對住房需求越來越大，但由于目前中國的基本國情，大部分普通民眾并不具備現金購房條件，因此商業銀行個人住房抵押貸款業務受到了歡迎，在住房體制改革和提高居民住房條件，優化住房消費方面發揮了重要作用。但由于我國商業銀行個人住房抵押貸款業務起步較晚，所以在發展中存在著諸多問題，隨著個人住房抵押貸款余額的快速增加，使得這些問題日益突出，其不良貸款率明顯提高，且呈現上升趨勢，個人住房貸款風險被大大提高，這十分不利于我國房地產業的發展，更不利于個人住房抵押貸款業務的持續發展，逐年增加的不良貸款率，讓銀行感受到了危機感。從相關統計數來看，自一九九五年后，商業銀行個人住房抵押貸款的不良貸款率就開始呈現上升趨勢，二零零七年其影響越來越明顯，雖然比率不高，基數卻比較大，其風險已不容忽視，加強不良貸款風險治理勢在必行。

2.個人住房貸款的流動性差。當中長期貸款比例較大或到期時間分布不合理時，會給銀行帶來流動性風險。由于個人住房貸款的期限一般都在10～20年，最長可達30年，屬于長期貸款。危機來臨前，市場流動性過剩，低成本資金隨處可見，個別個人住房貸款的風險不易被察覺。但危機襲來時，很多貸款的風險集中爆發，使得盡管資本狀況良好的銀行仍因為流動性緊張而經營困難，甚至被迫關閉。究其原因，是因為很多銀行沒有審慎的管理流動性，背離了流動性風險管理的基本原則，最終使自己陷入了困難的局面。

3.個人住房貸款易受到市場和政策的影響。個人住房貸款很容易受到市場的影響。當經濟處于繁榮期時，市場對個人住房貸款的需求量比較大；當經濟處于蕭條期時，市場對個人住房貸款的需求量較少。另外市場周期的波動帶動利率的波動，由于個人住房貸款的利率為浮動利率，當利率高漲時，借款人承受更大的利息負擔，造成借款人還款意愿降低；個人住房貸款易受到政策調控個人住房關系到民生，關系到社會的安定，當個人住房情況不利與社會時，國家將出臺政策對房地產行業進行調控，比如2010年4月出臺的房產新政國十條遏制了房地產行業的捂盤惜售和房價高漲的現象，人們對房地產行業持觀望態度，期待房價的進一步下跌，使個人住房貸款的增量降低。

二、個人住房貸款存在的風險

（一）個人的信用風險

個人信用風險是個人住房貸款中存在的主要風險之一，且也是最長發生的風險。個人信用風險通常分為三種情況。第一種情況也是危害最大的情況，借款人通過偽造信用資料故意詐騙，騙取銀行貸款，并逃避還款。第二種情況是由于借款人家庭、工作、收入等客觀因素導致借款人失去償還能力，無法按期償還，不得不放棄購房，這便會對銀行損益產生影響。第三種情況是由于借款人不按合同定額期限還款，進行提前還款，造成當時的市場利率低于合同利率，使銀行利息收益降低。其中任何一種風險都會對銀行最終的貸款收益造成影響，使銀行遭受損失。

（二）銀行的流動性風險

從個人住房貸款的性質來看，屬于中長期貸款，可能會帶來流動性風險。這種風險對商業銀行的影響較大，極有可能給銀行帶來經濟損失。這種風險的具體表現為：銀行資產結構中的中長期貸款比重過高，現金和國庫券等不足以應付提款需要，又缺乏及時融入現金的手段和渠道，給商業銀行帶來資金問題，影響整體的運營。另一方面，貸款抵押物也會給商業銀行帶來風險。例如，抵押物處置風險，抵押物價格風險等等。從處置風險來看，如果抵押物成本過高，而變現渠道缺乏，就會造成抵押物難以變現，銀行就會遭受損失。并且目前我國對于抵押物的處置相關法律法規比較缺乏，交易法規并不完善，且交易費用高，造成抵押物難變現。另外，如果抵押物價格下跌，造成抵押物價值不能覆蓋銀行貸款本金和利息，也會給銀行帶來損失。抵押物變現的風險通常是在貸款人違約的情況下給商業銀行帶來流動性風險。

（三）市場和政策風險

市場風險是影響最大，影響效果最明顯的風險。近些年來，隨著我國經濟體制改革的不斷深入，市場環境日益復雜，市場風險隨之提高，經濟活動中從繁榮到蕭條的周期波動較大，這種波動就會對房地產產業造成影響，使銀行遭受順勢。并且房地產對經濟周期敏感性較強，失業率的上升，貸款數量的增加，房價的下跌，都會引起壞賬損失。

政策風險對整個銀行的運用都會產生影響，自然會對個人貸款業務產生影響。政策風險是由于政府進行政策調整以及經濟宏觀調控隨引起的市場變化或經濟環境變化，給商業銀行帶來的損失，引起的損失風險。近幾年來，我國對經濟政策的調整十分頻繁，因此銀行可能遭受到的政策風險越來越多，雖然一些宏觀調控目的處于對產業的控制與優化，但控制結果卻事宜愿為。

三、個人住房貸款風險的防范對策

（一）發展住房貸款證券化，通過二級市場提高流動性

住房抵押貸款證券化是把金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款支持證券，然后通過在資本市場上出售給投資者，以融通資金，并使住房貸款風險分散為由眾多投資者承擔。這樣商業銀行可以大量回籠資金，解決當前在我國商業銀行中普遍存在的“短存長貸”問題，從而在一定程度上化解商業銀行的流動性風險。但推行住房抵押貸款的證券化必須要在風險可控的情況下推行，否則就有可能醞釀出金融危機。

住房貸款證券化是我國正在實行的信貸資產證券化的一種形式，它能促進金融產品和金融行業的深化。抵押貸款證券化是將過去由銀行一家承擔的發放貸款、持有貸款和回收貸款本息等職能，轉化為多家存款金融機構和機構投資者共同參與的活動。這樣就加深了金融行業的分工，而且將抵押貸款風險部分地轉移到更能承擔長期債權風險的機構，從而提高了整個金融體系的效率，增加了整個金融體系的安全性。擴大銀行的經營范圍，提高其經營效益。銀行與非銀行金融機構之間的界限日趨模糊，銀行可以進入許多過去不曾涉及的領域，從而實現了資本經營多元化和經營效益的目的。

（二）加強對開發商的監管

通過前文分析不難看出，個人貸款風險防范的重要性和必要性，想要保障房地產經濟的持續發展，必須降低個人貸款風險，加強對開發商的監管。俗話說“沒有規矩不成方圓”，所以必須要構建想要的審查制度，嚴格規定開發商資質和資金，約束開發商行為，確保每一項項目都要“四證”齊全。另外，要規定開發商自有資金比例，從而降低整個工程的風險，自有資金比率不應低于總投資的百分之三十。若開發商自有資金比例低或不具備相應資質，必須限制放款。制度的制定能夠為開發商監管提供依據，能夠為個人房貸風險防范創造條件。

其次，在為某一項目提供個人住房貸款支持時，應當與開發商簽訂合作協議，明確雙方的權利、義務和責任，特別要約定如因開發商原因造成貸款風險，開發商需承擔連帶責任；簽訂合作協議應逐級報批和“一事一審、一事一批”，即使是同一開發商建設的不同項目也要分別審批。

最后，要構建開發商篩選機制，明確準入條件，把優質、誠信的開發商及政府扶持的重點住宅項目作為貸款支持重點。建立退出機制，根據開發商資質、經營狀況、誠信度等情況及時調整客戶結構。積極聯合金融、工商、稅務及相關行政管理部門，及時掌握開發商的信貸及商業活動信息，聯合抵制不誠信行為及不良發展傾向。

通過上述的分析，我國個人住房貸款業務需要通過完善我國的信用體系，加大對借款人的信用要求來降低信用風險，降低不良貸款率；需要發展住房貸款證券化，通過二級市場提高個人住房貸款的流動性；需要建立風險預警系統，加強對宏觀經濟的監控，防范市場和政策風險；需要規范銀行的操作，降低操作風險；需要加強對開發商的監管，降低來自開發商的風險。

信貸發展應遵循一定經濟規律科學運營，如果在個人住房按揭貸款風險管理上過于簡單化，必然會給商業銀行帶來巨大的風險，也會影響信貸業務健康發展。從前面我國房貸風險控制存在的問題出發，根據國民經濟發展的內在需求的變化，科學構筑商業銀行個人住房按揭貸款風險管理機制。

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作者簡介：鄭立群（1990-），福建莆田人，現供職于福建省東南電化股份有限公司。主要研究方向：我國個人住房貸款風險研究。