中國房地產行業形勢淺析

黃璐 池菊香

【摘要】在經濟增長速度換檔期、結構調整陣痛期和前期刺激政策消化期“三期疊加”的宏觀背景下，房地產業在經歷了十余年的快速發展和規模積累后，已經進入“從量變到質變”的關鍵時期。供求關系發生了根本變化，整個行業正在由從過去“圈地建房、坐地升值”的快速擴張模式回歸到房地產服務業的本質，由投資開發的載體，逐漸演變成資源整合的平臺，產業鏈不斷得到延伸和拓展，行業發展內涵也得到進一步深化。

【關鍵詞】房地產市場 宏觀環境 新常態

一、宏觀環境

從國際環境來看，國際貨幣基金組織在今年10月發布的《世界經濟展望》中，再次下調了全球經濟成長預期至3.1%，因受疲弱的商品價格和中國經濟成長放緩影響。這也是IMF今年以來第二次下調經濟增長預期。自全球金融危機以來，主要工業經濟體的央行都將利率調低至近零的水平，在七年時間內，實施規模約達7萬億美元量化寬松政策。而美聯儲的加息臨近，勢必將加劇我國資金外流壓力，限制我國政策寬松空間。歐日量化寬松及貨幣貶值將推升人民幣有效匯率，不利于我國出口穩定。地緣政治風險進一步抑制全球分工發展，降低全球經濟增速，進而影響國際貿易和投資合作。

從國內環境來看，2015年，是中國經濟經過改革開放30年的高速增長后，步入新常態新階段的一年，是經濟結構分化、微觀變異、動蕩加劇的一年。在經濟增長速度換擋期、結構調整陣痛期和前期刺激政策消化期“三期疊加”的背景下，宏觀經濟面臨較大的下行壓力，2014年全年GDP增長率在7.4%，略低于7.5%的經濟增長目標，延續了2010年以來我國經濟下滑趨勢，消費、投資、出口“三駕馬車”對經濟的拉動效應略顯疲態，經濟增長正處于一個換擋換動力的調整時期。

（一）經濟增速連續跌破下限

國家統計局10月20日公布的數據顯示，2015年前三季度GDP增長6.9%。值得注意的是，這是宏觀經濟自2009年二季度以來首次跌破7%。2016年，恰逢十三五開局之年。按照十八大確定的目標，到2020年國內生產總值比2010年翻一番，據此推算2016年至2020年間年均經濟增速底線是6.5%。

（二）經濟發展不及預期

受國內外市場需求不振和生產淡季的影響，制造業增長仍緩慢。最新公布的十一月制造業采購經理指數（PMI）為49.6%，比上月小幅回落0.2個百分點，已跌破反應經濟強弱的分界點50%。此外，經濟增長的三駕馬車中，前三季度進出口總額同比下降7.9%，其中出口下降1.8%，進口下降了15.1%；受制造業產能過剩、需求不足影響，民間投資意愿減弱，固定資產投資增長乏力。國家統計局最新公布的數據顯示，前三季度，固定資產投資增速比上半年回落1.1個百分點，其中房地產開發投資增速比上半年回落2.0個百分點。然而可喜的是，中國也正在從過去以出口和投資驅動為主向以消費驅動為主的增長模式轉變。需求結構出現了新變化，消費拉動力增強，尤其在近期消費增速呈現穩中有升的態勢，消費持續發揮經濟增長“穩定器”作用。隨著居民收入增幅上漲和樓市新政等影響，消費潛力必將進一步釋放。

二、新常態下的房地產市場及其行業趨勢

隨著宏觀環境的變化，經濟發展進入了新常態，房地產市場亦開始出現了變化。

（一）房地產市場價格持續回調，區域分化明顯

中國現有人口13.6億，其中城鎮人口7.49億，農村人口6.2億。庫存的持續走高對房地產投資也產生了直接的負面影響，1～11月，全國房地產開發投資87702億元，同比名義增長1.3%，環比增速回落0.7個百分點，連續9次維持個位數增長，創下住房市場化以來的最低紀錄，而在今年年初的1至2月全國房地產開發投資增速仍有10.4%的兩位數增長。在度過了房地產市場發展的粗放式階段之后，樓市的區域分化特征愈演愈烈。其中，在總體市場供大于求的背景下，一線城市和部分熱點城市供需關系仍然緊張，而廣大三四線城市將不斷為“去庫存”而努力。在2015年12月14日，中共中央政治局會議提出，“要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場”。

（二）樓市調控由行政化轉向市場化

2013年，國務院常務會議出臺的樓市調控即“新國五條”細則落地，隨后在深圳、北京、上海、廣州相繼出臺了“深八條”、“京七條”、“滬七條”和“穗六條”調控政策，抑制投機投資性需求，表明政府對房地產行業的調控將會進入常態化。十八屆三中全會召開，新一屆政府強調政府職能轉變的改革路線，由短期政策干預向房地產長效機制轉變，弱化行政手段，以更加市場化的手段來解決房地產問題。

2014年第一季度，受宏觀經濟影響以及需求不足，庫存高企、信貸收緊、市場觀望情緒蔓延的影響，房地產市場整體下行與城市分化并存趨勢明顯。2014年第二季度開始，中央政府推出了一系列穩增長、促改革的“微刺激”措施，多個內地城市相繼推出各種放寬樓市調控的措施，包括定向及全面將準、放寬非戶籍資格審查、提高公積金可貸額度、稅收減免、房貸放松、利率下調等。國土部牽頭的部級聯席會議出臺了“不動產登記完成時間表”，中央加速棚改，推進共有產權試點展開。這些措施表明中央政府正在通過市場化方式處理樓市放緩所衍生出來的問題，讓地方政府在控制房屋供應和制定差異化的調控政策上有更大的自主權，有利于釋放市場上的剛性需求，引導樓市回歸合理的平衡。在多方面刺激需求措施出臺并得到有效執行下，自2014年第三季度起，房地產市場逐漸趨穩，剛性需求有序釋放，物業銷售市場的氛圍開始改善，購買力的復蘇速度亦隨著住宅按揭利率下調而有所提升，市場逐步探底回升。

2015年政府工作報告并未推出更嚴厲的房地產調控措施，而是主張以“市場導向”的措施調節樓市，并著力研究設立調控樓市的“長效機制”。市場估計有關的“長效機制”成立后，中央將逐步減少目前的行政干預措施，這將有利于樓市長遠的健康發展。

（三）大浪淘沙，房企兩極分化漸顯

盡管國內金融環境逐漸放松，為房企打開了新的融資窗口。據公開數據顯示，進入三季度以來，隨著房企大規模拿地及發行利率的持續走低，房地產企業公司債券發行開始出現了井噴。今年以來截至12月中旬，已有包括恒大、融創、龍光、世茂等60多家房企成功發行境內公司債，發行規模已經達到2300億元，相比2014年同期增長了接近20倍。然受到人民幣貶值、美聯儲加息等因素的影響，房企海外融資的難度正在與日俱增，加劇了房企的資金壓力。同時，不斷攀升的地價行情，亦成為了房企盈利能力最大的威脅。中信證券近日出爐的房地產行業報告顯示，2015年前三季度，A股房地產板塊的毛利率穩定在32%左右，雖然比2011年的高峰值有所下降，但還算穩定。然而ROE水平將為6.1%、凈利潤率水平將為9.4%，均是2007年以來的最低點，比去年同期下降明顯。因此，房地產行業集中度進一步提升，強者恒強甚至更強的局面將進一步凸顯。

三、未來房地產行業展望

（一）房地產業仍是國民經濟支柱產業

作為國民經濟的支柱產業，我國房地產行業經歷了市場化初期、快速繁榮發展、理性調整的過程，市場規模持續擴大。未來五年，中國將迎來國民經濟和社會發展的第十三個五年規劃期。十三五規劃建議提出經濟保持中高速增長，到2020年國內生產總值和城鄉居民人均收入比2010年翻一番，城鎮化率達到60%左右。而房地產開發投資占GDP比重近15%，其經濟規模對國民經濟整體貢獻較大，房地產業增速持續高于GDP增速，將顯著拉動整體經濟增長。此外，長期以來，土地出讓金收入是地方政府預算外收入的重要來源，在財政總收入中占比較高。2014年全國土地出讓金收入4.3萬億元，占政府基金收入的79%，占全國財政總收入的22%。2015年，由于房地產市場形勢變化和控制土地出讓共同促使土地成交大幅下降，土地出讓金收入也出現下滑，但1～10月土地出讓金占財政總收入的比重仍達到14.5%。再次，房地產行業變化深度影響建筑、建材、裝修等上下游產業發展，間接影響整體經濟發展。房地產業作為新型城鎮化的重要載體，城鎮化穩步推進將促使人口紅利持續釋放。因此，在經濟穩增長目標下，房地產行業將繼續發揮規模優勢、聯動優勢，通過自身發展及其他行業發展發揮拉動經濟增長的重要作用。

（二）業態將從住宅開發銷售逐漸偏向商業物業經營

首先是房地產開發企業的重點正在從住宅房地產市場轉向商業房地產市場。過去企業的開發業態比較單一，基本上以住宅為主，這在當前的市場環境中具有較大的經營風險。隨著樓市調控深入，大量投資投機需求被擠出，住宅市場容量相對縮減，其他如商業地產、旅游地產、養老地產等新型業態則空間巨大。未來的房地產產品，將不僅為了單純地滿足一般性居住，還將為人們提供旅游、消費等服務，這都是全新的市場發展機遇。

其次是更多的開發商會在城鎮化過程中更加偏向于持有和經營商業物業。城鎮化率超過50%以后更多地會向商業物業轉移。香港的前七大地產商都用了二十多年的時間，基本上將持有物業的盈利從20%上升到60%以上，而賣房子的盈利則縮小到40%以下。我國的房地產市場正在從過去的銷售房產，到現在經營房產轉變。住宅及商業物業的持有運營、社區運營、物業管理等運營模式將迎來成熟期。

（三）房地產衍生金融服務將快速發展

過去房地產的融資渠道較少，貨幣政策也相對寬松，房企比較習慣于間接融資，主要是銀行貸款。隨著市場化改革的推進，房地產投融資市場走向模式化、穩定化的趨勢不會改變。現階段，房地產融資將出現投資人的專業化和融資的直接化的特點，前者會將民間融資走向基金化運作，后者會使得結構融資興起。今后，隨著貨幣政策相對緊縮，房企必將考慮更多的直接融資，如股權、債券、私募融資等，和投資者一起共擔風險、共享收益。從簡單的房租支付到復雜的金融理財產品，房地產衍生金融服務的空間巨大。非金融類（不動產）的資產托管，REITs（房地產信托投資基金），MBS（住房抵押貸款資產證券化）等房地產行業衍生金融服務業務將逐步發展起來，房地產后續服務將更加傾向于專業化的理財服務。與之相適應的，與行業相關的衍生金融服務將會迎來更多的客戶群，銀行和金融體系改革將進一步促進衍生金融服務的專業化和規范化。

作者簡介：黃璐（1986-），女，漢，福建廈門，現供職于禹洲地產股份有限公司，廈門大學經濟學院金融學在職研究生。