三四線以下城市金融支持房地產去庫存的路徑選擇

羅本祥

2015年中央經濟工作會議將房地產“去庫存”納入2016年全國五大經濟任務之一，并相繼出臺了降低住房貸款首付比例、減免住房交易稅費等一系列穩定房地產市場、推動房地產去庫存的政策措施。2016年4月，中央政治局會議再次聚焦房地產去庫存，明確了“有序消化”的工作基調。伴隨“去庫存”經濟任務的持續推進，各級各部門均結合地方實際，祭出組合拳，積極應對，全力助推去庫存目標任務盡快實現。本文以云南省德宏州為例，立足三四線以下城市實際，對金融支持“去庫存”提出相關建議。

德宏州房地產市場基本面

商品房庫存高位運行。2015年商品房累計銷售面積76萬平方米，同比增長37.4%，成交均價3532元/平方米，同比下降11.8%，其中商品住房成交均價3213元/平方米，同比下降2.5%；新增竣工待售面積117.3萬平方米，同比增長47%，年末累計待售商品房總面積269.1萬平方米、19079套。按當年實際銷售面積計算，即使無新建商品房入市，現有庫存需要3年左右的時間才能消化完畢，遠超市場13個月的去化周期警戒線。

商品房庫存縣域分化嚴重。2015年底，德宏州轄內瑞麗市商品房庫存137.7萬平方米、9453套，占全州庫存商品房的50%；芒市77.1萬平方米、5359套，占28.7%；盈江縣31.8萬平方米、2097套，占11.8%；隴川縣11.3萬平方米、1243套，占4.4%；梁河縣11.3萬平方米、927套，占4.4%。

庫存商品房結構嚴重失衡。總庫存中商品房住宅庫存量193.3萬平方米、13724套，占比高達71.8%；商業類用房和辦公及其他用房庫存75.8萬平方米，占比28.2%。同時，庫存的商品住宅結構較為單一，145平方米以下的單元房占庫存商品住宅的59%左右，145平方米以上的單元房占24%左右，別墅類占比不足17%。

行業性風險顯現并可能放大。2015年全州房地產行業完成投資45.8億元、同比下降22.4%，增速大幅回落26.5個百分點，房企資金鏈斷裂風險正在加大，同時多數房企資質低、自有資金少，投融資能力嚴重不足，爛尾跑路項目不斷增加，消費者購買預售商品房意愿降低。

已采取的去庫存措施

擴大住房公積金制度覆蓋面。相繼對全州住房公積金提取、貸款、支付物業費等政策進行調整，進一步降低貸款門檻，擴大公積金覆蓋范圍。2015年發放公積金貸款3477筆12.36億元，貸款金額較上年增長222.72%，貸款人數增長128%，購房面積增長120.38%。

協調促進房地產業平衡發展。出臺進一步促進全州房地產市場平衡健康可持續發展指導意見，從簡政放權、減稅降負、提升效能、以購代建、貨幣化安置、強化監管等方面加大對房地產去庫存的支持。

嘗試推動境外人員住房貸款。開辟境外機構及個人購買商品房綠色通道，取消境外個人、境外機構的購房限制，鼓勵境外購房者到金融機構和新型民營金融組織辦理個人按揭和抵押貸款，支持第三方擔保機構為境外機構和個人在州內購買商品房提供擔保服務。

嚴格落實差別化住房信貸政策。引導金融機構認真貫徹落實差別化住房信貸政策，推出農民安家貸、融e購等住房信貸產品，切實加大對首套及改善性住房的信貸支持力度。2015年，全州共發放個人住房貸款2236筆，其中發放首套住房貸款2156筆，占全部個人住房貸款的96.4%。

面臨的主要問題

去庫存周期存在不確定因素。由于近年來全州房地產市場的過度開發，導致商品房供需矛盾突出，房地產交易市場供大于求，商品房待售面積總體成逐年上升趨勢。截至2016年6月末，全州商品房待售面積達到126.09萬平方米，同比增長7.5%，去庫存周期仍然較長。而相較于州內常住人口的住房剛性需求而言，基本處于飽和狀態，短時期內難以形成新的增長點。截至2016年6月末，全州住戶存款余額353.05億元，同比增長16.33%，住戶貸款余額增速則同比下降4.33個百分點，說明作為庫存消化主體的居民個人多數持觀望態勢，理論預估的去庫存周期存在不確定性。

房地產企業融資難度較大。房地產開發商一般通過直接從銀行獲得貸款和購房者辦理按揭貸款兩種方式回籠資金，但受經濟下行趨勢影響和房地產市場銷售不景氣、項目爛尾、開發商跑路等因素影響，金融機構對房地產開發貸款采取較為謹慎的態度。截至2016年6月，全州房地產開發貸款余額11.74億元，同比下降14.8%。據不完全統計，全州資金鏈斷裂的房地產項目超過20個，導致房企出現難以支付工程款、違約延期交房、樓房質量、債務債權等糾紛問題，引發多個項目群體性上訪事件，社會不穩定因素顯現。

房地產業金融風險隱患增加。雖然房地產具有良好的抵押品屬性，在房地產價格相對穩定或不斷上漲的市場行情中能發揮較好作用。一旦房地產庫存增加使房價下跌，其作為防范風險的抵押品功效就會相應減弱。再加上企業跑路、樓盤斷尾等惡性事件發生，勢必會導致金融資產質量下降，銀行體系風險增加，成為惡性循環。截至2016年6月末，全州房地產行業不良貸款率2.03%，同比增長1.58%。個人住房貸款不良化趨勢開始顯現，并呈逐步上升態勢。

金融支持去庫存的相關建議

從“兩端”動腦，管住供給拓展需求。推動建立房地產去庫存與房地產開發建設用地掛鉤制度，合理控制房地產開發用地規模。積極落實促進房地產市場平穩健康發展的各項政策措施，引導未開發房地產用地轉型用于發展教育醫療、生態旅游、休閑養老等多業態復合地產，著力完善基礎設施和公共服務配套建設，提升商品住房性價比。積極支持就業生活穩定的本州戶籍人員及外地人員購房的剛性和改善性住房需求，以城鎮化進程中有條件的農村居民和返鄉創業置業人員為突破口，實行差別化的住房信貸、住房補貼等政策，壓縮去庫存周期。

從“提效”著眼，創新金融產品和服務。支持引入第三方擔保模式，合理評估商品住宅庫存價值，科學界定授信額度，對有資質、有土地、有項目、有市場、信譽好的房企給予信貸傾斜和支持。積極落實個人住房信貸有關政策，對符合條件的人群購房貸款予以支持，簡化貸款審批流程，確保及時發放貸款。鼓勵地方法人金融機構推出住房按揭貸款新產品和新舉措，切實加大住房公積金對商品房去庫存的支持力度。探索建立城鎮靈活就業人員、進城務工人員繳存和享受住房公積金制度，不斷提高公積金使用效率，提振居民購房信心。積極探索農村居民以各項惠農補貼和宅基地、承包地、林權地等作抵押或擔保申請購房貸款。

從“協調”入手，完善金融支持效果。全面研究區域內棚戶區改造實際，積極支持農業發展銀行用好人民銀行補充抵押貸款（PSL），優先支持棚戶區居民住房按揭貸款需求，促進棚戶區居民成為拉動去庫存的主要動力。督促房地產企業加強房地產項目管理，為爭取銀行信貸支持提供基本條件，對優勢項目，引導金融機構提前介入，積極主動完善項目資料，提供按揭信貸需求，最大限度降低企業風險和加快去庫存速度。同時，積極推動住房租賃市場發展，促進以滿足市民住房需求為主的住房體制改革。通過采取減征或免征公租房城市基礎設施配套費、房產稅、印花稅、租金收入增值稅和企業所得稅地方分享部分等方式，鼓勵自然人和機構投資者與房企合作或購買商品房開展住房租賃，擴大商品房消化源。

從“防風”落腳，強化房地產市場監管。聯合房地產業涉及部門、金融機構等探索建立房地產信息化管理、商品房庫存交易、市場杠桿率的監測、預警和約束機制，合理把控房地產企業融資風險警戒線和臨界點，加強房地產市場監管。加強對房地產市場“僵尸企業”的鑒別和處置，堅決杜絕“零首付”銷售，主動化解房地產領域矛盾糾紛，規范房地產市場秩序，防止房地產市場風險向金融領域蔓延，盡量減少房地產去杠桿、去庫存、降成本帶來的負面效應。

（作者系中國人民銀行德宏州中心支行黨委書記、行長）