長租公寓，有點甜、有點懸

張佳竹

自“出世”以來，長租公寓就頗受資本青睞，近年來，各類房地產產業鏈企業也開始加大在該領域的投資。今年7月，世聯行擬定增20億元投向長租公寓建設項目，還擬發起設立規模3100萬元的長租基金，將投向上海商業物業。

負面新聞和質疑也隨之而來，有人吐槽雷軍投資的YOU+公寓是“用6000元一個月的價格把一個學生公寓出租了出去”，事實與宣傳描述不同，品質跟不上“情懷”，持續營利能力待考，也成為許多長租公寓品牌的痛處。

資本加持，兇猛發展

“長租公寓”又名“白領公寓”、“單身合租公寓”等，是近幾年房地產三級市場一個新興的行業。

小米科技創始人雷軍是較早的試水者。2014年，雷軍的順為基金聯合聯創策源投資YOU+公寓1億人民幣，讓長租公寓火了起來，不僅開啟了公寓創業的吸金時代，也讓長租公寓品牌開始兇猛增長。

創立于2012年的YOU+公寓，定位現代都市青年創業生活社區，起初僅在廣州有一家門店。在獲得雷軍的投資后，YOU+乘上快速發展的火箭，目前已擁有15家門店，遍布廣州、北京、上海、杭州、福州等一二線發達城市。

另一家長租公寓運營商魔方公寓，也備受資本方青睞。今年4月12日，長租公寓運營商魔方公寓宣布完成C輪近3億美元融資。領投方為中航信托，美國華平集團參與跟投。

這已經是華平資本第三次投資魔方公寓。早在2013年，華平資本就與同德資本對魔方公寓進行了B輪投資6000萬美元。2015年，華平資本追加投資1.4億美元，兩次投資總額接近2億美元

得到資本加持的魔方公寓擴張速度也不可小覷。截至目前，魔方公寓已與北上廣深、南京、武漢、蘇州、杭州、成都、西安、天津等15個熱點城市的100多家品牌公寓、酒店、創客空間及黃金地段商業地產建立合作，擁有門店150余家，房量逾2.2萬間。

據記者統計，2012年至2015年間，大量長租公寓開始獲得資本青睞。2014年運營商類長租公寓融資數量增長最為顯著，而2015年平臺企業獲投數量激增，一些長租公寓企業也開始布局全國。

截至目前，相關的投融資事件有50余起。27家公寓企業獲投，融資總規模約合人民幣60億元（未公布明確金額的投資未列入統計范圍）。其中13家為平臺類，14家是公寓運營商。實現億級融資企業共7家；獲投千萬的企業最多，達10家。

據記者不完全統計，對長租公寓的投資中涉及70余家投資方，有9家參與投資了同一個企業的多輪融資。其中，華平投資、中國平安、IDG資本、晨興資本參與了被投企業截至目前的全部融資階段。

一眾品牌在上億元資本的助力下迅猛生長。鉑濤集團的“窩趣”輕社區用了一年的時間在全國主要的一二線城市共簽約超過5000間房間。上海青客、優客逸家、蘑菇租房，房間量過萬，融資量超過B輪，企業競爭力正在成型。

“老”品牌飛速擴張，新的品牌還在不斷涌現，近年來更是呈現出多元化的趨勢。多種類型的企業跨界進入長租公寓行業，包括萬科、花樣年、綠城、華潤等房企，如家、華住、鉑濤、住友、維也納等酒店產業。隨著鏈家、我愛我家等房產中介紛紛涉足長租公寓，更將長租公寓的競爭推向新階段。

據記者了解，依托母公司的品牌和資金支持，鏈家自如寓在北京擁有六棟整棟物業，去年剛上線的我愛我家相寓Park也在北京開出了第二家。

租賃藍海市場巨大

長租公寓品牌仍如雨后春筍般不斷冒頭，仍有資本前赴后繼地進入長租公寓領域。尤其是目前提出的購租并舉的住房制度，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

去年年末，政府前后兩次釋放出重點扶持長租市場的政策利好，并首次明確公寓業是“生活性服務業”，不少業內人士更認為，房產租賃O2O蘊藏著近萬億級的市場規模。

華創證券在2015年發布的關于長租公寓的行業報告中，以“流動人口數量×流動人口租房率×年租金”的公式對青年租房市場年度規模進行了估算，得出了全國7891億元的市場規模。

去年底，國家衛生計生委發布的《中國流動人口發展報告（2015）》顯示，“十二五”期間，我國的流動人口年均增長800萬人左右，2014年年末已達2.53億人，并預計2020年流動遷移人口將逐步增加到2.91億，年均增加約600萬人。

“不論是三四線城市，還是一二線，都有一半的人士沒有房產。在一線城市中，高達57.6%的住戶都是在租房。”企鵝智酷《2015年中國網民房地產消費潛力報告》做的一份調查報告也佐證了市場的潛力。

正是嗅到了旺盛的需求，伴隨著互聯網+概念的火熱，越來越多的投資者進入住房租賃市場。

“從大趨勢來看，隨著持續的城市化發展及消費水平的不斷提升，我們認為中國的長租公寓租房需求及市場規模，尤其在一線及二線城市，會繼續擴大，從萌芽發展階段進入爆發式增長的時代。近期，隨著一系列在上海、南京、深圳、成都等地推出的限購政策來看，租房需求將被釋放。”美國華平投資集團董事總經理周知此前指出。

我愛我家北京公司副總經理劉洋也表示看好長租公寓市場。他認為，隨著生活理念、消費理念的更迭，租客對房屋本身的居住條件、社交環境等更為重視，也更愿意花錢去獲取更多和居住相關的服務。“這些變化也意味著未來的租賃市場有著巨大的發掘潛力。”

此外，長租公寓表現出的去庫存能力，也是吸引房企和資本進入的原因之一。

“長租公寓正在成為一種去庫存利器，”廣州一位開發商告訴記者，去年以來，他通過加盟某品牌的長租公寓，快速消化了一處庫存的項目。該處物業盡管地處地鐵邊，但因為沒有獨立產權，購置物業的投資人只能獲得36年的使用權，“被庫存”已經有一段時間。

加盟后，此處物業與普通的銷售型公寓產品形成明顯差別。對于民間的公寓投資人來說，他們購置了這套公寓，同時獲得了公寓專業的服務，不需要自己承擔尋找租客、產品推廣、后期運營管理的麻煩。最后，該項目的600套房在去年淡季里2個月銷售出3/4，價格高于同地段公寓產品。

克而瑞研究中心研究員房玲指出，通過租賃的形式，房企能夠有效實現存量房的去化，有存量資產閑置的國企，通過長租帶來收益也是盤活資產的有效手段。

并非所有業內人士都看好，在中原地產首席分析師張大偉的眼里，長租公寓甚至不能稱為金融創新，只是搭個界，盈利額度也小，充其量只是從金融的角度給資本市場講個故事，讓人以為金融服務可以讓長租鏈條形成一個閉環，成為其在資本市場提高估值的工具。

品質與盈利難平衡

在飛速擴張的同時，品牌長租公寓也暴露出諸多問題。

首當其沖的便是如何平衡品質與盈利。寓公網CEO馬培元曾分享，最初創業進入公寓行業，只有500間房的時候是賺錢的，當把規模擴張到2000間的時候，突然發現利潤沒了，仔細盤算過之后，發現問題出在了人員和費用方面。組織架構的臃腫也暴露了公寓運營商規模化發展的最大的痛點，運營和資金。

據記者了解，目前很多長租公寓扮演的是“房屋托管”的角色，與房東簽3年以上的合同來獲取房源。從獲取房源到與租客交易這個過程牽涉租客、平臺、房東三者之間的協調關系。

“在供給端，平臺需要耗費大量的人力去抓取房源，之后再根據房屋結構進行重新改造，一般的房源都會打隔斷再向外加價出租，比如青客公寓采取的就是“X+1”模式。”一位不愿具名的長租公寓從業者告訴記者，如果是毛坯房打隔斷尚且比較容易溝通，若是裝修過的房子，溝通難度就會大很多。

在需求端，打過隔斷的房子則很大程度上會影響用戶體驗，如果是地段不好的房子，會很難出手。在他看來，“房屋差價是主要收入，空置就意味著成本的損失，空置時間越長虧損的風險就越大。”

“集中式整棟拿下，較容易管理，投資回報期大約在3年，但分散式公寓回報期只要1年甚至不到1年。最關鍵的一點在于分散式公寓的拿房比較容易，因此我們基本上都是采取分散式公寓模式。”小螺趣租創始人、CEO郭宇表示。

選址和房源是長租公寓的首要難題。尤其是北京這樣的一線城市，能夠租到的整棟房源多是商用，租金成本高、后期水電支出也相對較高。

某長租公寓相關人士向記者透露了一組數據：在亞運村某地，一個總房間數60多間的長租公寓，前期投入共計500多萬元，每月的流水有40萬元左右；在十里河某地共有100多間客房，前期投入1300多萬元，每月120多萬元的流水。這其中，裝修費用、租賃房屋費用和設計費用所占的比例最大。

也有業內人士透露，長租公寓的盈利周期主要取決于運營能力。好的1-2年就能回本，差的需要5年以上，這其中存在很大變數。

記者采訪發現，目前的長租公寓品牌大多是依靠風投等資本支撐在運作，基本沒有實現盈利，大多處于虧損狀態。例如，曾經獲得風投的長租公寓品牌魔方公寓就存在虧本，其中一個很重要的原因就是管理和拿地成本制約了品牌的發展速度。

一方面要追求規模的擴張，一方面又要承受高昂的管理和拿地成本，這就不難理解，一些品牌為了追求利潤，而對產品品質進行“打折”。

同時，據業內人士介紹，租住率和利潤率也是風投看中的關鍵指標。目前租住率不是問題，重要的就是利潤率方面的考驗。

增值服務亟待挖掘

關于長租公寓的未來，寓見CEO程遠曾表示，政府相關政策滯后，導致諸多不確定性。例如長租公寓行業稅收應該怎樣交算完全合規，消防驗收，土地規劃，具體的標準是什么，這些都缺乏統一明確的標準。

“存量房市場的確很大，但是目前長租公寓行業確實缺乏一些比較清晰明朗的政策來管控發展，政策導向不明，很容易施展不開拳腳。”房玲分析稱。

行業內的共識是，長租公寓是一項前期投入資金巨大、回報周期較長的微利業務，未來要如何盈利也是亟待解決的問題。

一位業內人士坦言，金融機構愿意投資，大部分原因都是基于平臺有強大的用戶群體。但是現實情況是，很多平臺恰恰沒有把用戶群做大，沒有把產品和服務做好，顯然不具備更多籌碼，“所以把現在公寓業務精耕細作是關鍵，服務前端（入住）和服務后端（入住后）要想銜接和深度融合，前端是第一步。”

劉洋也表示認同，互聯網是手段，但線下產品才是核心，這些產品的好壞才是決定消費者去留的關鍵。

在線下社區里，可以提供配套生活服務，增值服務普遍被認為將成為未來長租公寓盈利的核心環節。更重要的是，基于線下社區，可以通過線上平臺提供社交O2O服務和增值服務。在租戶養成購買生活服務的習慣后，可以更進一步推薦培訓、理財等更多與工作、生活、學習相關的服務。例如現在已經有品牌嘗試租金分期貸等等。

劉洋也表示，我愛我家推出的相寓產品瞄準的是產品后期的金融服務。與此同時，鏈家的自如產品系列也和京東金融合作，提供京東白條服務。鏈家的業內人士表示，2017年鏈家網衍生出來的金融業務計劃貢獻20%的收入。目前鏈家金融業務已經占到整體收入的10%左右。

不過，通過增值服務盈利目前也處于嘗試階段。在長租公寓從業人員看來，專業人士缺乏也是行業面臨的重要問題，人員和團隊的變動也會對品牌和行業帶來不利影響。

利好的是，公寓行業正在被重視和深度挖掘，未來的發展仍值得期待。