這一次能打破調控怪圈嗎？

龔小鋒

一城一策顯然體現了政府對于樓市分化態度的開明政策，但樓市調控這一次能走出以往越調越漲的怪圈嗎？從目前的現狀來看，簡單的行政管制政策，很難達到調控市場的目的，還需要多方面措施相互配合才能有效。

在投資下滑壓力較大的情況下，如何采取更為有效的措施消化部分二線和三四線城市樓市巨大庫存，使房地產市場健康平穩運行，同時又要保證經濟復蘇，仍是宏觀調控所面臨的巨大挑戰。

信貸政策將成“黑天鵝”

雖然下半年房地產市場會有小幅調整，但宏觀政策很難發生逆轉性變化。如果政策做出大的調整或者打壓，使房地產再度回到蕭條狀態，這不符合穩增長和中國經濟良性循環的宏觀政策取向。

從上海、合肥、廈門、蘇州、南京等地來看，下半年熱點城市樓市信貸緊縮已經是大概率的事件了，這一政策將是樓市最大的不確定性因素，其核心則是通過“提首付，降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫。

已經有部分銀行開始通過“降杠桿”的方式控制投資樓市的風險，比如，風控較嚴的興業銀行已經開始大幅收縮開發貸款、個人按揭貸款的額度，利率也可能上調；其他部分銀行也開始“有條件”上調首付比例；部分基金開始上調利率。

另據媒體報道，工行個人商用房貸款最低首付款比例由50%調整至70%，貸款所購商用房為商住兩用房的最低首付款比例也同時有所提高。

熱點城市的信貸新政接二連三出臺。8月9日下午，合肥各銀行放出貸款新細則：合肥有2套房，征信有一筆住房貸款未結清的，拒絕貸款。

此前，南京、蘇州新政將出的傳聞一直在業界傳播。8月8日，蘇州一個地產業內群流出一份蘇州調控文件，這份調控政策內容除了涉及土地購買門檻、預售管理、房價管理等，對于戶籍居民與非戶籍居民信貸明顯收緊，金融監管力度也加強。

熱點城市基本面難逆轉

從長期來看，熱點城市庫存量明顯下降，需求熱度不斷高漲，未來房價上漲動力仍較強勁。而且，這兩年拿下的地王，已經開始逐漸入市，豪宅化的趨勢越來越明顯，房價大幅下跌的可能性渺茫。

“不要以為7月數據下降，就盲目地相信深圳房價真的下降了，這是結構性‘假摔。”一名廣東地產界人士說。“結構性調整”主要是供應量急劇減少、高價樓盤的成交、備案數據下滑造成的房價下跌，一般用來形容周期性拐點。

深圳中原地產一名分析師認為，樓市不會直線上漲，而是會呈現階梯型，今年深圳可能到了平臺的部位，但是跌的可能性也不大，長遠來看趨勢是上升的。從政策、金融、經濟、人口和供應這五個層面來看，目前深圳還沒有呈現出下跌趨勢。

南京一家開發商負責人表示，目前南京仍未走出房荒階段，較低的庫存，使得開發商對下半年的市場預期依舊信心十足。他認為，“在全國去庫存背景下，即便南京接下來出臺提高首付、限貸等新政，購房者的熱情依舊會很高，所以我們對下半年至四季度的市場也是充滿信心。”

而房企之所以能對下半年保持一個樂觀態度，還是押準了即便出臺新的限貸政策，也很難對投資性購房者精準打壓。南京多名業內人士表示，目前在南京等地，以投資為目的的購房行為，占到了絕大多數。

盡管上述部分城市比如蘇州、南京、合肥等紛紛出臺調控政策，但是，這些政策較為“溫和”，并未從根本上抑制投資投機性需求，起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。

熱點城市最突出的問題是新房上市量不足，導致庫存持續走低，在非房地產其他投資渠道尚未出現明顯好轉的情況下，房地產市場依舊是市民最為穩妥的投資方式。

調節供求關系占主導

房地產市場調控，要想擺脫市場熱了開始調控，調控過了再熱，熱了再調控這樣的惡性循環，并不容易。

萬科獨立董事華生近期撰文指出，樓市的調控要真正達到目標，取信于民，扭轉市場預期，必須超出簡單保增長或維穩思維，擺脫短期調控的得失，明確國家在整個城市化進程中樓市的基本戰略定位和整體制度框架。

調整供求關系，仍然是最為關鍵的。8月3日，國家發改委政策研究室發布了一篇《更好發揮投資對經濟增長的關鍵作用》文章。文章建議，一二線等住房供應緊張的城市，要采取擴大新增供地、盤活存量土地等方式擴大土地供給，防范土地價格快速上漲。根據市場狀況，適時調整住房、辦公樓和商業營業用房土地供應比例，合理規劃住宅配建的商業設施面積。

南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠分析認為，下半年南京樓市新增供應量如果能確保在每月1萬套以上，供求逆轉就是大概率事件，甚至有可能出現供過于求的局面。供求逆轉會產生市場面的一系列連鎖反應，最直接的表現就是購房者選房不會有上半年那么難，市場也逐漸由買家搶房演變為開發商搶客，最終庫存量也會回升。

發改委文章還指出，要更側重市場手段引導資源自由流通，使人口、資金更多地流向社會保障、醫療、養老、教育等軟資源更發達地區，避免三四線城市再走房地產投資刺激經濟發展的老路。

業界呼吁和期待的頂層設計，仍然在構建之中。要從行業發展角度制定長期穩定的發展機制，從頂層設計以及各項配套政策方面，引導房地產行業更穩定健康地發展下去。