房子漏雨 怎能隨它去?

袁秀麗

今年7月的北京不像以往那樣平靜，原因是7月20日連續幾天的暴雨讓很多人不能淡定了。

住在大興香海園的許先生就是其中一位，屋內被雨水浸泡的墻面讓他在這個雨季很郁悶。但是相比之下，許先生家的情況還算好的，還有很多業主家外面下大雨，屋內下小雨。這時不由讓人想起2012年同一時間出現的罕見暴雨，當時考驗著京城房地產項目。

四年后，事件再次重演，如今，仍有很多新房及老房業主，迷茫地不知所措，不知去哪里報修？只能盼大雨不再下。

外面下雨，屋里滲水

據北京市氣象局7月20日13時10分發布，門頭溝區軍莊鎮東山村6小時累計雨量已達150毫米，升級發布暴雨紅色預警信號。強降水易引發城市內澇，中小河流洪水、山洪及地質災害氣象風險等級很高。不僅如此，每一次暴雨過后都是對樓盤工程質量的考驗。

在此之前，6月13日下雨，北京市非緊急救助服務中心12345接到房屋漏雨的投訴明顯增加，一天的時間，總計有137條相關投訴。其中，過半的市民反映，房屋漏雨。

另據家住大興香海園的許先生稱，外面下大雨時，雨水從他家的保溫墻滲到室內，墻壁都被雨水浸濕了，現在還有很多痕跡留在墻面上，就怕下次下雨時，還會滲水。相比之下，他家的情況在小區里還不算嚴重的。為了商討維修辦法，業主們專門建了一個微信群。為了得到妥善維修，業主們撥打北京市非緊急救助服務中心12345，得到的建議是啟用公共維修基金進行維修。現在業主們正在商量下一步怎么辦。

袁女士也有同樣的遭遇，她住在一個2001年建成的小區，下雨時，廚房上方出現雨水滴漏，當時給物業打電話，物業說盡量馬上派人去看，漏雨住戶多，忙不過來了，直到雨停了好幾天，物業才登門。

除此之外，海淀區回遷房五福玲瓏居、冠城大通百旺府等小區的多個業主代表向媒體報料稱，暴雨期間，其所在小區房屋出現不同程度滲漏。

不僅是這些老小區，一些新小區的業主也有此經歷。

家住大興天宮院金融街融匯小區的業主徐女士稱，她的很多鄰居家都出現落地飄窗滲水，此外，墻體、空調孔漏水的情況也為數不少。所幸她家沒有出現滲水漏雨，下雨期間，小區的地面出現塌陷，但很快被物業修好了。

同樣位于大興區的保利春天項目多位業主向媒體投訴，7月20日暴雨期間，小區多戶業主房屋出現墻面滲水、窗戶與墻體接口處滲水、進水等問題，進而導致這些業主房屋內墻紙、涂墻、地板等被泡、墻面剝落。事后兩天，開發商及物業貼出一張關于春天派7？20室內滲漏的處理方案的通知。

室內漏雨原因多種

當很多小區遍地積水，設施因連續暴雨一片狼籍時。金科王府則曬出了一組照片，與上述小區形成鮮明對比。不失時機地為項目做了一次宣傳。圖片中，物業人員正在檢查小區設施，雨水箅里加裝了鐵絲網，園區內沒有積水，雨中的綠植更加翠綠，小區的一切井然有序。

同樣的大雨，為什么漏雨的總是集中在幾個小區。這不能不說是工程質量問題。

雨天雨水滲漏的原因有多種。據中建一局一位不愿具名的總工表示，對于一些老舊小區而言，最有可能的原因是外墻的防水膩子有破損，由于雨量太大，從外墻保溫層流入室內。另外，外墻原留有的施工孔洞填充不實，剪力墻原有的穿墻螺栓孔封閉不嚴，也會從縫隙進入室內。如果雨量足夠大時，窗周邊未按照規定做，窗周邊與砌筑墻的縫隙也會進水。

據這位總工介紹，對于外墻出現的滲漏進行維修，一般是補打防水膠，但不能保證，明年雨季不出現漏水現象。

啟用應急住宅專項維修金

提到維修也是很令多業主最頭疼的事。在保質期內的住宅由開發商負責維修。

根據《建筑工程質量管理條例》第四十條第二款之規定：屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，保質期為5年。

建設部《商品房銷售管理辦法》第三十三條規定：房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

如果滲漏給受害人財物帶來損害的，開發商還要按照《民法通則》承擔侵權的民事賠償責任。

但像許先生小區這種情況，不在質保期內，業內人士認為如果房屋屋面局部通過小修小補就可達到防雨效果，維修成本也不高，應由物業來養護，所產生的費用應該在居民所繳納的物業費中支出。

如果維修成本高，就要啟動住宅專項維修金。但前提是共用部位漏水，買房人可以通過啟動住宅專項維修資金來維修，如果漏水部位不是共用部位，且已經過了保修期，則只能由買房人自己出資維修。

對于許先生這種情況還可以采用應急維修基金，早在2013年12月5日，北京專項維修資金應急使用辦法就已發布。“應急辦法”明確規定了六種可應急使用專項維修資金的情形，其中包括屋面防水損壞造成滲漏的等。

實施應急維修需要使用住宅專項維修資金的，無需雙2/3業主同意，但應當事前告知業主。應急使用專項維修資金只需要3個步驟，申請、批準或備案、付款，且申請材料也大大簡化。申請時只需提供以下材料：已填好的應急維修使用住宅專項維修資金申請表；應急維修工程預算書；住宅專項維修資金分攤明細表。

在付款時限上，“應急辦法”規定，“申請材料符合要求的，有關行政主管部門應當在接到申請后的2個工作日內做出同意的決定；情況特別緊急的，應當場做出同意決定”。

購房前注重考察

我們在購房時，總是被樣板間華麗的外表所吸引。事實上，房子只有在使用時，才會發現各種問題。最好的辦法就是在購房前防范于未然。很多出現問題的房子都給我們提供了前車之鑒。

據一位專業建筑師介紹，除了考察建筑工程施工及材料質量外，在雨季，小區車庫被淹、電梯進水停電等現象常有發現，其原因主要集中在一些地下停車庫設計存在缺陷。因此選車位的時候要關注排水溝，觀察車庫進出坡道兩頭有沒有設置排水道和集水坑。另外下沉式戶型受水災影響最大，修建時要在庭院周邊做排水暗溝；看小區雨水口內管道走向，檢查下沉空間的雨水管接入高度，提防倒灌。

現在很多高端項目以水景房吸引購房者，或者采用引水入園的手法建筑小區園林，對于這樣的房子，建筑物本身的地坪要高出水景。

如果要做到防范于未然，均需要購房者有雙專業的眼睛，因此難免出現糾紛。中咨律師事務所律師賈瑞果稱，業主可以采取的維權方式主要是跟開發商協商或向建委等部門投訴，如得不到解決再向法院起訴。