不是買賣是伙伴
——北京經開產業園區運營之道

文/本刊記者 王棕寶 見習記者 徐 鑫

不是買賣是伙伴
——北京經開產業園區運營之道

文/本刊記者 王棕寶 見習記者 徐 鑫

周世義北京經開投資開發股份有限公司 總裁

近年來，很多產業園由于同質化現象嚴重，造成經營困難，而北京經開投資開發股份有限公司經營的園區卻生機勃勃，奧妙何在？日前，本刊記者采訪了周世義總裁。

周世義從貼近市場和用戶需求、打造基礎產業生態、建立伙伴關系等方面，向本刊記者介紹了園區開發與運營“秘訣”。

戰略：滿足需求，才是理想狀態

北京經開投資開發股份有限公司是一家致力于高端產業園區開發、運營的大型國有股份制企業，致力于開發符合區域經濟特點和產業發展需要的綜合類產業園區。它開發及運營的園區眾多，僅在北京經濟技術開發區（也稱亦莊開發區）開發及運營的園區就有10個，占開發區綜合園區的1/4，并分布在最核心區域，如今入駐企業已有1000余家，累計注冊資本千億元。

2014年，北京經開在北京經濟技術開發區的園區全部進入區域十強榜單， 園區內企業的總收入270億元，占開發區16個重點園區的比重為70.6%。

對比很多園區建成卻難招商，招來企業卻留不住的情況，北京經開可以說交出了一份令政府和入駐企業都滿意的答卷。北京經開總裁周世義認為，產業園區建設不是房地產開發，不能一賣了之，由于園區載體與產業發展具有極為密切的關系，需要投入大量時間、精力去深入運營，長期涵養。因此，園區開發的理想狀態應該具有以下幾個特點：首先園區開發應該有一定的門檻，設立市場和行業的準入標準，不是誰能進來就進來。其次，在運營上要有經驗和能力，而不能完全依靠政府的政策。還有，在園區開發過程中，要明確定位、也要緊貼市場需求，提高產品的質量和服務能力，這樣園區才能得到長久的生存和發展。

“貼近市場，提高質量和服務能力”，表明北京經開從研究企業客戶的深度需求出發，提高供給質量，擴大有效供給，提高對需求的適應性和靈活性，滿足了市場需要。

開發：因地制宜，注重產業生態

作為園區開發者，周世義最基本的觀點是園區開發要與當地的產業基礎相結合。園區建設要因地制宜，不能一廂情愿的走高大上的路線。在這方面，北京經開就是將產業生態作為重要考量標準。

周世義說，產業定位是園區開發的前提和基礎，通過準確定位未來使用者群體特征，才能形成完善的園區規劃，使得園區的硬件條件、空間環境打造、基礎設施建設與當地的產業基礎相匹配。北京經濟技術開發區以高端制造業為主，制造業、電子產業、生物醫藥產業以及信息產業如今發展得都不錯，但又處在不斷的產業轉型升級過程中。北京經開的園區就是基于這些基礎，通過集聚2.5產業，為主導產業提供服務，提供支撐，使得園區產業成為北京經濟技術開發區整體產業生態鏈的有效補充，從而使得園區企業具有了可持續發展的有利條件。

隨著北京經開產業園區布局的逐步展開，在全國性拓展過程中，北京經開的思路是選擇有特色的地區，并結合當地產業基礎進行開發，使園區落地生根。

周世義說，“去任何一個地方建園區，首先要看它的經濟基礎和產業結構如何，再結合當地政府的導向，以及自己的調研情況去分析，從而得出一個理性科學的判斷，這是我們園區拓展全國市場的想法和思路。”

在近期對廣西柳州柳東新區考察后，周世義說，柳州工業基礎非常好，柳鋼、柳鋼工程機械、柳州神龍汽車已經形成了一個相對完整的產業鏈條。另外柳州一些和制造業相關的小型輕工業也不錯，這樣城市的產業基礎好，是互相關聯的一個整體。當考慮在柳州建園區時，會在原有的基礎上對產業上下游進行延伸。針對柳州，或許會做汽車文化、汽車消費或者汽車服務相關的產業園區。

周世義總結說，園區建設的產業生態問題就是結合當地產業基礎做深度延伸，創造產業發展的有利環境，不僅有硬件環境，還有商業環境和人文環境。事實上，園區產業生態體現在開發上，既有園區自然生態環境的因素也有服務的因素，但隨著產業園區逐步向低碳高端智慧方向邁進，更多的體現在園區運營上。

運營：入駐到安駐，一個“伙伴”的距離

園區具有吸引力才會有企業入駐，園區具有內生動力、有效益、有發展前途，才能使企業長駐。

從入駐到安駐，北京經開把買賣關系升級為伙伴關系，讓入駐的企業和運營者一起建設園區。“樓房只是載體，服務才是根本”，“合作、再生”是北京經開的運營思路。

要選擇那些符合城市和園區發展定位的企業入駐，用周世義的話說，園區運營不是高價格賣房，而是以符合市場的合理價格，在企業能承受的成本上讓符合區域產業發展條件的企業入駐，園區和入駐企業是合作伙伴關系，共同開發建設，促進園區產業成長和發展。

周世義介紹說，北京經開目前已經開始著力推進園區的金融服務體系建設，針對一些有資金需求、有發展潛力的企業，給它投資，提供資本支持和企業成長服務，通過合作將原來的買賣關系升級為創業伙伴關系。同時，為了幫助入園企業的成長和發展，針對入駐園區的創業型企業，北京經開也有針對性的提供包括工商稅務、人力資源、法律咨詢、投資對接等在內的各種各樣的服務，在“大眾創業、萬眾創新”中進行的“E7創享家”創業孵化體系建設，已經成為園區內最具活力的一抹亮色。

在開發運營方面，從2000年至今，北京經開走過了4個時代。如今已經進入到以“低碳、高端、智慧”為代表的新型產業園區的4.0時代，北京經開在經營服務上已經形成了以基礎物業、商業配套與生活配套、園區金融和智慧云服務為一體的園區綜合服務體系，提供多層次、一體化的園區服務，滿足不同層次的園區服務需求。

北京經開是國有股份占比較大的典型的混合所有制企業，周世義表示，在本輪深化國企改革中，企業到底走向哪一步還真的需要思考。作為市場化業務為主的企業，在這輪改革中還是希望更市場化一些，市場有多快，運營就要有多快。

責任編輯/藍玉才

周世義：北京大學環境管理專業博士，高級經濟師，現任北京經開投資開發股份有限公司總裁。擁有近30 年的地產行業從業經驗，曾歷任中國路橋總公司肯尼亞公司財務經理、也門分公司副總裁、總公司副總會計師、副總經濟師等職位。