重慶市軌道交通對周邊商品住宅價格影響的分析
——以輕軌一號線為例

(重慶工商大學(xué) 重慶 400000)

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重慶市軌道交通對周邊商品住宅價格影響的分析
——以輕軌一號線為例

王茂瓊雷喻捷才讓吉劉偉

(重慶工商大學(xué)重慶400000)

本文立足于城市居民頗為關(guān)注的話題—房價，關(guān)注民生，關(guān)注房價動態(tài)，從社會經(jīng)濟(jì)人的角度看房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。以重慶市軌道交通一號線為因，房價高低為果作為研究主題，從經(jīng)濟(jì)效應(yīng)方面審視重慶輕軌交通，將視野聚焦于城市軌道交通下的輕軌一號線對其周遭商品住宅價格的影響。

軌道交通；商品住宅；價格

一、研究論述

軌道交通對房價的影響具有一定的規(guī)律，軌道交通規(guī)劃期間，人們處于對未來的預(yù)期，會增加規(guī)劃道路沿線住房的需求，從而導(dǎo)致軌道交通周圍房價的上漲。預(yù)期效應(yīng)多發(fā)生在初期，隨著輕軌一號線的完工動車，所謂的預(yù)期效應(yīng)已轉(zhuǎn)為現(xiàn)實效應(yīng)。

研究輕軌一號線對其周圍房價的影響，可以將人們的預(yù)期效應(yīng)在項目的深入研究中得到進(jìn)一步的解釋說明。從重慶當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r可以看出，重慶正努力向一線城市邁進(jìn)。在這個發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)勢必起著不容忽視的作用。將重慶輕軌一號線與商品住宅相聯(lián)系的話題依然是未來幾十年社會經(jīng)濟(jì)的關(guān)注熱點。

二、理論假設(shè)

(一)研究內(nèi)容

1.軌道交通一號線沿線房地產(chǎn)價格特征

對所得數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析結(jié)果表明：在核心區(qū)以及外圍區(qū)，軌道沿線房產(chǎn)的均價隨離開軌道距離的增加而減小；而邊緣區(qū)房價卻是先降后升，并且差價很小。可見：房價與距軌道距離似乎沒有相關(guān)性。

表1 不同區(qū)域內(nèi)城市軌道交通沿線房價特征

核心區(qū)距城市軌道交通站點不同距離房價的差值大于邊緣區(qū)和外圍區(qū)。其原因是：一方面是因為軌道交通呈現(xiàn)由中心向外圍發(fā)散的形態(tài)，即越靠近城市核心區(qū)，軌道網(wǎng)越密集，核心區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)價格往往受到多條軌道線路的影響；另一方面，核心區(qū)的房地產(chǎn)價格均價絕對值比邊緣區(qū)和外圍區(qū)高的多，因此差值也相對較大。

2.輕軌一號線沿線房屋均價與區(qū)域房屋均價比較

從上表可以很明顯的看出，自軌道交通1號線建成后無論是沿線房屋還是所屬區(qū)域房屋均價都對比軌道交通1號線建成之前有明顯的上升。

(二)研究方法

該項目以輕軌一號線對周邊商品住宅價格的影響為核心展開研究，根據(jù)該項目的研究方向通過調(diào)查相關(guān)文獻(xiàn)來獲得資料，從而全面地、正確地了解和掌握本項目所要研究問題，有目的、有計劃、有系統(tǒng)地搜集有關(guān)研究對象現(xiàn)實狀況或歷史狀況的材料，以定量分析法為主，定性分析法為輔，兩者結(jié)合運用，通過對社會現(xiàn)象的數(shù)量特征、數(shù)量關(guān)系與數(shù)量變化進(jìn)行分析最終得出結(jié)論。

三、研究論證

(一)房價現(xiàn)狀

1.沿線樓盤價格漲幅明顯現(xiàn)狀

軌道交通會形成人們的“時間可控”，地鐵、輕軌縮短城市距離，出行的經(jīng)濟(jì)成本降低，人們選擇居住考慮的面也會變得更廣，因此，臨近軌道交通的“地鐵樓盤”由于軌道交通帶來的便利性，其價值也將會高于其他同類物業(yè)。軌道交通對沿線2000米范圍內(nèi)的房地產(chǎn)有明顯的增值作用，其中距離CBD越遠(yuǎn)的地方，軌道交通對房地產(chǎn)價值提升作用越明顯。在不考慮其他因素的情況下，軌道物業(yè)的價格是以站點為圓心向外逐漸降低。車站附近樓盤的價格要高于位于兩站點間的樓盤價格。

(二)影響房地產(chǎn)的因素

1.價格因素

影響房地產(chǎn)價格的因素種類繁多。由于各個主體認(rèn)知角度的差異，會將房地產(chǎn)的影響因素劃分為不同類別。有的將其劃分為自然因素、行政因素及社會因素三個大類；也有將其劃分為整體與部分兩種影響因素。但是由于本文研究的是城市軌道交通沿線及站點周邊的房地產(chǎn)價格，所以，將根據(jù)這個研究方面對影響因素劃分為經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)位因素、鄰近因素、消費者特征因素以及心理特征因素。

2.經(jīng)濟(jì)因素

從市場角度來分析，房地產(chǎn)的發(fā)展會帶動相關(guān)一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建材、鋼筋水泥、硬軟裝潢、金融等。同時，這些產(chǎn)業(yè)也會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成一定的影響。

3.區(qū)位因素

房地產(chǎn)供求狀況根據(jù)前文所總結(jié)的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋，對于房地產(chǎn)價格影響最大的就是其供需狀況。只要不達(dá)到均衡價格，無論供給或者需求的上升或下降，都會對房地產(chǎn)的價格造成影響。那么，我們可以看到房地產(chǎn)市場價格的波動情況是由于其供需不平衡所造成的。同時，根據(jù)房地產(chǎn)的不動產(chǎn)特點，一旦建成，無法隨意的移動或轉(zhuǎn)移，所以，房地產(chǎn)建造的選址區(qū)位會對房地產(chǎn)價格也造成很大影響。

4.消費者特征因素

從西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度進(jìn)行研究，對于不同的消費能力的消費者，其偏好也有所不同，此處所說的消費者特征因素指的是消費者的年齡層次，收入水平及文化程度居民收入及其消費水平隨著人均收入的增加，在解決了基本的生理需求，如溫飽之后，消費者的偏好都有所轉(zhuǎn)變。在本文的研究范圍來看，主要體現(xiàn)在消費者會對住宅的要求更高。

綜合以上各因素以及交通軌道建成后沿邊房地產(chǎn)價格的變化，不難看出，由于交通軌道的建成，帶動周邊一系列建筑物的建成，大量的購物、餐飲、娛樂中心在軌道周圍興起。便捷的交通為房地產(chǎn)價格提供正面影響，在空間上擴(kuò)散了城市活動區(qū)域，大大的改善了居民出行的可達(dá)性及便利性。

(三)輕軌一號線對房價的影響機(jī)制

1.影響的時效性軌道交通對房地產(chǎn)價值影響的時效性指的是在隨著軌道交通項目的立項、規(guī)劃、建設(shè)、運營等不同階段的消息向市場透露，周邊房地產(chǎn)的價格因此而產(chǎn)生的變化。

軌道交通對房地產(chǎn)價值影響的時效性存在一定的規(guī)律性：在軌道交通規(guī)劃通過時點開始，軌道交通周邊房地產(chǎn)價值就開始升值，開始動工對周邊房價有一個較大幅度的升值沖擊，在施工期間由于污染和噪聲影響房價的升幅有所減緩，到竣工通車又會對周邊房價有一個較大幅度的升值沖擊，正常營運后軌道交通對周邊房地產(chǎn)價值的影響逐漸減弱，直至最后消失。

2.影響的范圍與強(qiáng)度

重慶市輕軌一號線對房價的影響范圍從總體上可以概括為起東朝天門，至西大學(xué)城。具體來看，是離城市核心一定程度的區(qū)域。而值得注意的是，軌道交通對房價的影響伴隨著房屋的各個狀態(tài)變化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程存在著不同的變化。就大學(xué)城的龍湖U城來看，在修建初期，該地產(chǎn)及周邊房價并未存在明顯的增幅。但隨著工程的竣工，加上廣告等經(jīng)濟(jì)宣傳效果，隨之而來的便利軌道交通學(xué)校社區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施的青睞，龍湖U成的價格在無形中得到了增長。自然，以輕軌環(huán)繞下的城市為中心的一定范圍內(nèi)的商品住宅的價格也隨之攀升。

3.影響定量分析

地塊距軌道交通車站越遠(yuǎn)，房價上漲額越小；隨著軌道交通車站距離市中心運行時間的增加，房價上漲幅度變得越來越小；軌道交通運行時間與房價變動是呈正相關(guān)的關(guān)系的，時間越長，價格變化越大，同時通過對比各變量參數(shù)的大小發(fā)現(xiàn)時間變動對房價波動占主導(dǎo)地位。

四、結(jié)論

本文通過研究重慶市軌道交通一號線對周邊商品住宅價格影響的時效性、強(qiáng)度、影響范圍、定量分析等方面，得出重慶市軌道交通一號線對周邊商品住宅價格的影響是存在并且長期存在的結(jié)果。這種存在性受城市經(jīng)濟(jì)、人們消費觀、城市發(fā)展等多個因素的影響。在得出這樣的結(jié)果的情況下，深究其形成原因。在這個過程中，讀者不僅能對重慶軌道交通對房地產(chǎn)價格的影響機(jī)制增加了理解，也以此對社會基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)等社會經(jīng)濟(jì)的相互聯(lián)系產(chǎn)生新的思考和思路。

[1]韓永超,陳春,沈昊婧.基于特征價格模型的重慶軌道交通對沿線房價的影響研究——以軌道3號線為例[J].價格月刊.2017.

[2]王云,陳勝男,熊珊珊.軌道交通對周邊住宅房地產(chǎn)價格影響研究[J].土木工程與管理學(xué)報.2014(04).

[3]路剛.基于Hedonic模型的軌道交通影響區(qū)域房價研究——以北京市地鐵9號線豐臺南路站為例[J].中國商貿(mào).2013(33).

[4]葉霞飛,蔡蔚.城市軌道交通開發(fā)利益的計算方法[J].同濟(jì)大學(xué)學(xué)報(自然科學(xué)版).2002(04).

“重慶工商大學(xué)學(xué)生科技創(chuàng)新基金資助項目”

王茂瓊(1995.5-)，貴州，本科，重慶工商大學(xué)，研究方向：軌道交通與房地產(chǎn)；雷喻捷(1996.11-)，寧夏石嘴山，本科，重慶工商大學(xué)，研究方向：軌道交通與房地產(chǎn)；才讓吉(1996.7-)，青海黃南，本科，重慶工商大學(xué)，研究方向：軌道交通與房地產(chǎn)；劉偉(1995.6-)，重慶，本科，重慶工商大學(xué)，研究方向：軌道交通與房地產(chǎn)。