淺析離婚房產分割

于善泳

（臨沂商城管理委員會，山東 臨沂 276000）

淺析離婚房產分割

于善泳

（臨沂商城管理委員會，山東 臨沂 276000）

近些年來，我國離婚率快速增長，在感到遺憾和惋惜的同時，很多夫妻在離婚時還要面對“房產分割”問題。本文通過舉例的方式，通俗易懂地分析了離婚過程中的八種典型的房產分割問題。

離婚；房產；共同財產

每個人都希望自己的家庭美滿、婚姻幸福，但是生活中總是存在著崎嶇坎坷，總有人要面臨離婚，離婚過程中最重要的問題當屬財產分割問題，而財產當中，重中之重當屬房產。然而房產問題紛繁復雜，不可一概而論，以下我們以舉例（男方張軍軍和女方李紅紅）的方式，簡要分析離婚過程中的幾種典型的房產分割問題。

一、婚后共同購房

張軍軍和李紅紅結婚之后共同出資50萬元（其中貸款30萬元）買了一套房子，并取得了房屋所有權證。兩年之后，兩人感情破裂，決定離婚。此時貸款已還本金10萬元和相應利息。

此種情況，無論房屋所有權證上登記的是一方的名字還是雙方的名字，都應當認定為夫妻雙方的共同財產。而此房產的價格不能按照當時的購房價格，而應當按照離婚時的市場價格來計算。對于這套房產的歸屬，應由雙方協商決定，協商不成，由法院判決。得到房產的一方來償還貸款的剩余本金和利息，并且付給未得到房產一方房產價值的一半。也就是說，如果此房產歸張軍軍所有，那么張軍軍需要償還尚未償還的本金20萬元和相應利息，同時付給李紅紅此套房產價值的一半。

二、婚前一方全款購房

張軍軍和李紅紅在結婚之前，張軍軍自己出資購買了一套房子（一次性付清房款），并且取得房屋所有權證。兩年之后，兩人感情破裂，決定離婚。

此種情況，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》的有關規定，張軍軍在婚前付了全部房款，并且已取得房屋所有權證，那么此套房產應當認定為張軍軍的婚前財產。因此，在離婚時，李紅紅無權要求分割。

三、婚前一方按揭購房，婚后共同還款

張軍軍和李紅紅在結婚之前，張軍軍通過按揭貸款購買房屋一套，支付了首付款，并取得了房屋所有權證。結婚之后，夫妻雙方共同還貸。兩年之后，兩人感情破裂，決定離婚。

此種情況，雖然此房產是張軍軍婚前購買，但婚后房屋的增值部分，以及共同還款的部分，應當認定為共同財產（當然，另有約定的除外）。值得一提的是，共同還款的部分，不管是只用張軍軍或者李紅紅一人的工資還款，還是用兩人的工資還款，都應當認定為張軍軍和李紅紅的夫妻共同財產。當然，如果張軍軍能有證據證實，償還銀行貸款的資金來源于自己的個人婚前財產，那么這部分則不應認定為夫妻的共同財產。

四、婚前一方付部分房款，婚后共同還款并取得房產證

張軍軍和李紅紅結婚前，張軍軍通過按揭貸款購買房屋一套，支付了首付款。婚后由張軍軍和李紅紅共同還款，并且在婚后取得房屋所有權證。兩年之后，兩人感情破裂，決定離婚。

此種情況，應當注意，盡管房屋所有權證是物權憑證，是能夠證明房屋權屬關系的法定憑證，但是這并不意味著婚后才取得房屋所有權證的房屋就理所當然的是婚后財產，還是應當將財產來源細分為婚前和婚后兩部分進行分割。應當參照上一種情況處理。

五、婚前一方付部分房款，離婚時尚未取得房產證

張軍軍和李紅紅結婚前，張軍軍通過按揭貸款購買房屋一套，支付了首付款。婚后由張軍軍和李紅紅共同還款。兩年之后，兩人感情破裂，決定離婚。此時尚未取得房屋所有權證。

此種情況，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》的有關規定，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。因此，張軍軍和李紅紅應當在取得房屋所有權證之后，再向法院提起訴訟。

六、父母參與出資購房

為了張軍軍和李紅紅結婚，張軍軍的父母出資為小兩口購買房屋一套。兩年之后，兩人感情破裂，決定離婚。

父母參與出資購房的情況不一，應當區別對待。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十二條規定，父母在雙方結婚前的出資，視為對自己子女的贈與，另有約定除外；父母在雙方結婚后的出資，視為對夫妻雙方的贈與，另有約定除外。也就是說，如果張軍軍的父母是在張軍軍和李紅紅結婚前出資購房，除非另有約定，則認定為是對張軍軍個人的贈與，此房產歸張軍軍個人所有；如果張軍軍的父母是在張軍軍和李紅紅結婚后出資購房，除非另有約定，則認定為是對張軍軍和李紅紅的贈與，此房產為張軍軍和李紅紅的夫妻共同財產。

在實踐中，還存在另一種情況：張軍軍在離婚時突然提出，購房款是向自己父母借的，不是父母白給的，并提供出了相應的證據。對于這種情況，法院通常先觀察李紅紅的態度，如果李紅紅不承認，法院也不對該債權債務關系進行實質性審查，因為張軍軍的父母不能作為第三人參加訴訟。所以，法院會在對房屋進行分割的同時，告訴張軍軍可以另案起訴。

七、房產證上有第三人名字

張軍軍和李紅紅的房屋所有權證上，除兩人的名字外，還有張軍軍父親的名字。

此種情況，法院一般不會將張軍軍父親追加第三人，而是采取以下方式處理：（一）根據張軍軍或李紅紅的申請，對房屋部分的財產分割不予審理，由張軍軍或李紅紅另案起訴；（二）根據張軍軍和李紅紅的申請，對此案件中止審理，告訴張軍軍或李紅紅另行提起析產訴訟，后根據析產的判決結果，對夫妻共同部分的房屋進行分割。

八、婚前雙方出資，房產證只登記一方姓名

張軍軍和李紅紅結婚之前共同出資買了一套房子，并取得了房屋所有權證，但房產證只登記了張軍軍一人的名字。結婚兩年之后，兩人感情破裂，決定離婚。

此種情況，如果張軍軍不承認李紅紅在購房時出過資，堅持此房產是其婚前財產，那么法院只能認定此房產歸張軍軍所有。也就是說，如果李紅紅不能證實自己有過出資并且不是贈與給張軍軍的話，那么法院很難保護她的權益。通俗地說，即使李紅紅出了錢，但是不能證明自己出了錢，法院也無法判決張軍軍給予適當補償。

我們有理由相信每對夫妻在結婚時都是奔著長久，但世事無常，人生總有很多意外，導致婚姻失敗。盡管如此，我們仍要細心耐心地處理離婚財產尤其是房產的分割，盡可能地不要因此傷了和氣。希望這篇離婚房產分割文章能為大家帶來一點幫助。

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1671-864X（2016）08-0081-01