淺述城市建設用地一二級市場關系研究

劉霞胡犀方翠蘭

（1.重慶工程職業技術學院，重慶 402260；2.重慶賽迪熱工環保工程技術有限公司，重慶 400013）

淺述城市建設用地一二級市場關系研究

劉霞1胡犀2方翠蘭1

（1.重慶工程職業技術學院，重慶 402260；2.重慶賽迪熱工環保工程技術有限公司，重慶 400013）

城市建設用地一二級市場相互關系是影響土地市場運行的關鍵，本文闡述了土地市場內部結構關系，采用存量流量模型分析了土 地一二級市場間的相互影響原理，提出運用Granger因果檢驗對土地市場實際數據進行檢驗確定滯后期。本文為豐富土地市場 理論提出思路，并為政府調控土地市場提供了現實依據。

城市建設用地；一級市場；二級市場；存量流量模型；Granger因果檢驗

我國土 地市場化起步晚，發育尚未成熟，對土地市場內部供應總量和結構研究也不夠成熟，政府在制定土地供應計劃和調控房地產市場中無據可依，如何正確認識和處理好城市建設用地市場內部供需關系，理清城市建設用地一、二級市場關系成為了現階段亟待解決的問題。

城市建設用地市場由土地一級市場和土地二級市場組成，也稱土地一、二級市場。土地一級市場是土地使用權出讓市場，土地二級市場是土地使用權轉讓市場，土地使用權所有者在規定年限內將從土地一級市場獲得的土地進行交易，土地使用權在土地使用者之間流動。在土地一、二級市場共同作用下，土地資源實現了合理的分期利用與優化配置。

一、城市建設用地一、二級市場相互關系定性分析

土地一、二級市場關系可從以下兩個方面分析：（1）一級市場是二級市場存在基礎，二級市場是一級市場的延續和完善。城市土地一級市場決定了進入市場的城市建設用地總量和結構，控制了土地利用程度和地價；二級市場在一級市場基礎上實現了土地利用方式和具體配置，在盤活存量土地起到了重要調節作用［1］。（2）城市土地一級市場的需求者即二級市場的供給者，一級市場價格決定了二級市場價格，一級市場供給量決定了二級市場供給量，反過來，二級市場最終需求量也會對一級市場最初供給量產生影響。同時，二級市場與一級市場存在一定替代關系，一級市場需求得不到滿足時可從二級市場尋求供給，而一級市場價格高于二級市場價格時，需求者也可以轉向二級市場尋求低成本土地，二級市場進入壁壘低和競爭完全使土地市場活躍程度提高，土地集約節約利用水平也提高，使得土地市場運行更加完善［2］。

二、城市建設用地一、二級市場相互影響關系模型分析

1.土地市場的存量流量模型分析。

城市土地經濟學中，歌德伯戈的提出的“存量-流量模型”是目前研究城市建設用地一、二級市場相互關系的主流模型［3］，考慮到我國特殊經濟體制，應結合我國土地市場實際情況進行分析。

“存量-流量模型”中流量市場對應城市建設用地一級市場，存量市場對應城市建設用地二級市場，模型分析的前提條件是不考慮政府參與、投機等外部因素影響。首先通過供求價格傳導機制分析城市建設用地市場劃分和特點：一級市場存在壟斷，短期供給由政府確定，短期供應量不變，價格取決于需求量，故其供給曲線S （Q1）無彈性，但需求曲線D（Q1）有彈性，需求量隨著價格的增加而減少。當S（Q1）=D（Q1）時，一級市場達到均衡，此時的價格Pe為均衡價格。二級市場屬于完全競爭市場，供給和需求曲線均有彈性，價格取決于供應量和需求量，當S（Q2）=D（Q2）時，二級市場達到均衡，此時價格Pn為均衡價格。理想狀態下，由于市場主體趨利屬性可判定，二級市場均衡價格高于一級市場均衡價格。

下面分析基于“存量-流量模型”的城市建設用地一、二級市場相互影響機制：

（1）P=Pe，一級市場供應量等于需求量，市場自動調整，二級市場轉讓價格會逐漸下降至與一級市場出讓價格Pe相等并達到平衡。（2）P〈Pe，市場主體拿地積極性提高，需求量增加，由于供應有限，總體供不應求，一級市場市場空缺由二級市場補缺，二級市場需求量增加。（3）P〉Pe，市場主體拿地積極性降低，需求量減少，由于供應不變，總體供過于求，進而影響二級市場需求量減少。

基于上述分析可知，城市建設用地一、二級市場均衡取決于一級市場的價格與均衡價格的關系。當一級市場價格低于均衡價格，二級市場需求增加，當一級市場價格高于均衡價格，二級市場需求減少。因此只需找到

一級市場均衡價格，即可通過調控一級市場出讓價格調控二級市場轉讓量和價格，達到調控整個土地市場量價目的，進而影響房產市場的量價。但一級市場均衡價格很難確定，一般采用一級市場出讓價和二級市場轉讓價的均值。

此外，由于存量-流量模型是基于短期市場，實際由于政府壟斷一級市場供應，且存在一定交易周期，導致市場主體對一級市場反應存在一定滯后期。

2.城市建設用地一、二級市場各要素Granger檢驗模型分析。

要深入研究城市建設用地一、二級市場內在運行機制和相互關系，還需要因地制宜，從全國各地不同土地市場實證數據出發，分析出讓量、出讓價、轉讓量、轉讓價的相互關系，并結合滯后調節研究方法確定滯后期，目前主要采用Granger因果檢驗方法，驗證存量-流量模型結論，推證土地一、二級市場的內在聯系。

具體研究方法如下：根據土地市場的出讓量、出讓均價、轉讓量、轉讓均價、價差的季度數據作時間序列圖，推導出各變量間隨時間變化是否呈現一定相關性，如是，則可將各變量進行ADF單位根檢驗：平穩性檢驗和各變量間Granger因果檢驗，即可得出城市土地一、二級市場相互影響關系［4］。

三、基于城市建設用地一、二級市場關系研究的結論

通過對城市建設用地一、二級市場相互影響機制研究，可摸清土地市場運行機理，提供判定土地市場所處狀態和未來發展趨勢的依據。建議積極探索土地供給新模式，系統把握市場動態，堅持市場調整與政府調控并行［5］，政府可根據城市建設用地一、二級市場的量價關系，確定土地市場各因素間的因果與時滯關系，準確控制未來供給量與供給時序，保證市場平穩運行，高效調控地產市場與房產市場。

［1］馬莉，楊海娟.陜西省不同城市土地市場結構分析，陜西師范大學學報，2008，9.

［2］李建建，中國城市土地市場結構研究［D］，福建師范大學博士論文.2002.

［3］歌德伯戈，欽洛依，城市土地經濟學［M］，中國人民大學出版社，1990.

［4］何怡瑤，潘士遠. 土地政策與中國經濟波動——基于土地供應量的視角，中國土地科學，2015，12.

重慶工程職業技術學院院級科研課題：城市建設用地一、二級市場耦合機制研究（KJB201508）

F293.2

A

1671-864X（2016）08-0294-01