貨幣政策對房地產市場影響的模型分析

喬元晶 宋 臻

(1.山西省太原市第五中學 山西 太原 030012;2.江西理工大學建筑與測繪工程學院 江西 贛州 341000)

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貨幣政策對房地產市場影響的模型分析

喬元晶1宋 臻2

(1.山西省太原市第五中學 山西 太原 030012;2.江西理工大學建筑與測繪工程學院 江西 贛州 341000)

貨幣政策對房地產市場有巨大影響。本文為分析貨幣政策對于房地產價格水平的調節作用，建立了一個商品房銷售價格與貨幣供應量、銀行同業拆借7天平均加權利率的向量自回歸模型(VAR模型)。研究結果表明：貨幣供應量和銀行間同業拆借7天平均加權利率對房地產價格水平有較大影響，調節作用顯著；利率對房地產價格的影響大于貨幣供應量對于房地產價格的影響。故而，通過貨幣政策調控房地產價格是可行的；在選擇調控方式時，應優先考慮利率調節的方案。

貨幣政策；VAR模型；調節作用；中間目標

一、貨幣政策對房地產市場的影響

利率傳導、資產價格傳導和信貸傳導是貨幣政策對房地產市場的影響三種主要途徑。

(一)利率

我國目前的商品房消費過程中，消費者普遍無力一次性支付全額房款。首付基礎上以房產抵押申請商業住房按揭貸款或者公積金貸款，是常見的商品房購買方式。申請相應貸款后就需要根據貸款額度每月進行償還，因而，貸款利率水平的高低直接影響著所需支付利息總額，利息水平越高消費者需要償付的利息總額也就越高。

(二)資產價格

托賓Q比率、財富效應和匯率是一般情況下資產價格傳導路徑的理論基礎和渠道。

(三)信貸投放

商業銀行在中央銀行貨幣調控政策傳導中有著舉足輕重的地位，是連接央行與實體經濟的紐帶。寬松的貨幣政策背景下，房地產發商及購房者能夠獲得較為理想的融資成本和融資額度，其對于項目建設與購房達成有推動作用；而緊縮的貨幣政策背景下，商業銀行可貸資金規模下降，對于房地產發商及購房者而言，獲得貸款的額度、貸款難度和貸款成本都將增加，這將很大程度地抑制房地產市場的投資與消費。

二、貨幣政策對房地產價格水平影響的向量自回歸模型分析

為分析貨幣政策對于房地產價格水平的調節作用，下面建立一個商品房銷售價格與貨幣供應量、銀行同業拆借7天平均加權利率的向量自回歸模型(VAR模型)用以達到研究目的。

(一)指標的選取

1.貨幣供應量。由于貨幣供應量從需求、供給兩個方面映了貨幣供應與經濟的關系，故本文選擇廣義貨幣供應量來代表貨幣政策變量中的貨幣供應量。

2.銀行間同業拆借7天平均加權利率。作為利率體系的基礎，銀行間同業拆借7天平均加權利率是央行制定基準利率的參照系數，其直接反映出銀行頭寸的供求狀況。由于隔夜利率波幅過大，故本文選用銀行同業拆借7天平均加權利率作為貨幣政策的指示變量。

(二)數據來源與季節調整

本文從國家統計局、中央人民銀行網站選取了2003年第一季度至2015年第四季度的樣本進行分析。其中銀行間同業拆借7天加權平均利率通過月度數據進行加權平均得到，商品房銷售價格通過全國商品房銷售額和銷售面積運算得到。對選取的數據通過CensusX12方法進行季節調整，以消除季節因素的影響。在消除季節影響之后進行取對數的操作來消除數據的波動。將調整后的指標定義為logm2、logp、logr。

(三)ADF檢驗

為了避免偽回歸的出現，首先對序列進行平穩性檢驗，由檢驗結果可得，在顯著性水平為5%的情況下，相應的臨界值是小于ADF統計量均的，故原假設成立，logm2、logp與logr的單位根是存在的且序列均為非平穩序列。下一步，在所得結果的基礎上分別對各個序列進行一階差分，并再次檢驗其單位根是否存在。結果表明：在進行一階差分之后，各序列的5%顯著性水平下的臨界值大于ADF統計量，因此原假設此時將不再成立，各序列的單位根不存在，且為一階單整序列。

(四)確定var最優滯后階數和Granger因果檢驗

按照默認條件建立logm2、logp、logr的協整模型，確定模型的最優滯后階數。可以得到滯后階數如下：

SC和HQ準則，將模型的最優滯后階數確定為2階，而LR和FPE準則講模型的最優滯后階數確定為4階。這里選取4階最優VAR模型的最優滯后階數。

通過Granger因果檢驗，可以得出商品房平均價格、M2和銀行間同業拆借7天加權平均利率三者之間存在因果關系，所以將三個變量全部引進模型。

(五)AR根的檢驗

經過檢驗可知，模型中的單位根全部落在單位圓內，由此說明模型是穩定可靠的。

(六)脈沖響應

從圖中可以看出,貨幣供給量和商品房價格呈現同向變動的趨勢，并且貨幣供應量對商品房價格的影響存在一定時滯,經過一個周期后貨幣供應量才對商品房價格產生影響，并且這種影響會持續放大，直到第三個周期這種影響才逐漸減弱。到第六個周期，這種影響趨于穩定。

通過對圖中結果分析可得，貨幣供應量對商品房價格水平波動的貢獻率較小，相比之下，利率對商品房價格水平波動的貢獻率較大。因而，利率對商品房價格水平的調節作用要大于貨幣供應量。

三、結論

通過建立一個商品房銷售價格與貨幣供應量、銀行同業拆借7天平均加權利率的向量自回歸模型(VAR模型)，運用實際數據以分析貨幣政策對于房地產價格水平的調節作用。模型具有較好的簡潔性、可靠性且準確程度較高，運用范圍廣泛。研究結果表明：

第一，貨幣供應量和銀行間同業拆借7天平均加權利率均對房地產價格水平有較大影響，調節作用顯著。故而，通過貨幣政策調控房地產價格是可行的。

第二，利率對房地產價格的影響大于貨幣供應量對于房地產價格的影響。故在選擇調控方式時，應優先考慮利率調節的方案。

[1]Amartya Sen.以自由看待發展[M].中國人民大學出版社,2002.

[2]德·索托.資本的秘密[M].中國人民大學出版社,2007.

[3]戴鈞.改革開放以來我國農民收入問題研究[D].山西財經大學,2011.

喬元晶(2000-)，女，高中，山西省太原市第五中學。