樓市心理戰

文/石勇

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生活·世相

樓市心理戰

文/石勇

有太多影響樓市跌漲的變量，重要的就有財稅手段、金融手段、行政手段、供應量、有多少剛性的有效需求、投機炒作的獲利前景和門檻、人口紅利等。

但還有非常重要的心理因素影響房價的漲跌。

樓市中的“心理紅利”

在過去很多年，有一些經濟學家一直看空樓市，認為樓市有非常大的泡沫，要暴跌、腰斬什么的，但到現在為止，房價上漲了不知多少倍的鐵一般事實，證明他們都被“打臉”了。有一些人甚至認為他們是騙子。

他們當然不是騙子，只是，僅僅從“經濟學”的角度來看中國樓市可能不靠譜。樓市肯定最終無法違背經濟規律，但以中國的情況，還是可以在很長的一段時間里違背經濟規律，雖然這個“很長”到底是多長沒人準確地知道。

另一些鼓吹房價會“漲漲漲”的人臉上貼金了，到現在為止的結果正是他們當初所預言的。他們成功的秘密其實并不是秘密，那就是知道政府無論是從土地財政、GDP和經濟、金融風險等考慮是不希望房價跌的，一定會托起來。

從2014年央行的“9.30新政”說起，每一次“救市”，房價都會上漲，雖然它的效應持續的時間越來越短，以致需要一次次地降息降準，充分“釋放”出大量的貨幣注入到樓市里面。但這種本質上只是經驗主義的套路，似乎已經形成了一種鐵的規律。

于是，就形成了一種心理上的條件反射：“救市”必漲。這是一種非常強大的預設和預期。

可是在樓市的泡沫早已如此嚴重，經濟也呈下行趨勢的情況下，財政、金融等手段，真有那么神奇嗎？無論過去的經驗多么正確，明顯只是一種單向度思維。我認為很多人并沒有看到這其中的心理博弈。

真實的情況其實是2015年間的一兩次降息降準所暗示的——它們沒有激起多少成交量和讓房價應聲而漲。這已經表明，財政、金融等手段本身并沒有那么神奇的能力，它們的厲害之處是激起了入場者、躍躍欲試想入場者，及怕自己這次不入場再也沒了入場券的人的那種條件反射，他們的貪婪、恐慌、不安全感等。是這些財政、金融等手段的心理效應，產生了市場效應，而不是它們本身就有這種市場效應。當然，中間這個過程和機制被很多人忽略了，所以，看上去，這些手段是多么的神奇。

社會價值排序的焦慮

我們可以做一個思想實驗，想像一下，如果房子只具有居住屬性，只是用來住人的，不具有社會價值排序屬性，不跟人的階層地位，以及他在社會中是否被“尊重”，能不能娶到老婆等聯系起來，會如何呢？（房子還具有可用來炒作獲利的商品屬性或夸張的類似于黃金那樣的“保值屬性”，不過在這里不用管它。）

如果按照現在中國城市已實現人均 1.1套房子的現實，房子早就過剩，房價應該已經降下來，為什么在一線城市和部分二線城市還那么瘋狂地上漲？為了遏制這么瘋狂的上漲，還需要地方政府這段時間再動用“限購”之類手段呢？

問題是：人們并不僅僅是根據“居住”的需求買房子。他們是攜帶自己在社會價值排序上的焦慮，攜帶對階層地位穩固化的焦慮，攜帶著害怕自己不買房就釘死在了某個階層地位的恐慌等入場的。而房地產商早就清楚這一點，他們的廣告詞、樓盤名稱，包括“尊享”之類詞語，那么多年來不厭其煩地刺激，并強化他們博弈對手的心理背景。當然，“無房無車”就相當于失敗，很難娶到老婆的現實，也使得購房者和潛在購房者不斷地自我強化這一背景。它們構成一股強烈的社會心理，相互傳染。

我不敢抱有希望地說，如果不考慮別的因素，只考慮到樓市博弈的這個中觀層面，在這樣強烈的心理背景下，樓市是沒有“過剩”一說的，因為社會價值排序的焦慮，階層地位的焦慮不可能消解。它將會像衣服、包包的市場一樣，即使實際上供應過剩，也會細分出奢侈品市場、中端市場、地攤市場之類，它們對應于不同的階層。你應該可以看出，樓市也有這樣的意思了，一線城市的房子、市中心的房子、豪宅之類，就相當于衣服、包包市場中的奢侈品，現在在三四線城市甚至鎮上賣不出去的房子，你就相當于地攤市場吧。

資本有一個德性，就是一定要刺激出你在社會價值排序上的焦慮（這也是為何很多人文知識分子很討厭資本的原因），然后，才能讓你為消除這個焦慮掏錢。

在這個心理博弈中，房地產商并不用費多大心思。這樣的心理背景，是由社會階層結構，以及價值觀念、人際關系的嬗變完成的，房地產商只是激活、利用。說句實話，從博弈上說，它具有人們在心理上“鷸蚌相爭”，讓房地產商“漁翁得利”的性質。

心理戰

很多事情的發生，因為背后有著強有力的社會背景的支持，所以看似“必然”，但它的發生，往往是偶然的、不確定的。

而實際上，有些事情的發生，也不需要背后有這么一個“必然”的因素來支持（它往往是事后人們為了解釋它的發生，而找的一些實際上很牽強的理由），它只需要利用信息的不對稱，點燃一些心理內容，然后傳染，放大成某個可見事實就行，這個可見事實，會自動證明“事情原本就是這樣的”。

世上本沒有路，走的人多了，也便成了路。有的人也清楚，原本沒有一個勢，但經過“造勢”，也就有了。

當然，在樓市的微觀心理博弈中，這兩種情況都兼而有之。

這個“樓市”傳導到別的“樓市”，便成了“房價已上漲10%”的一個事實，它馬上成為別的“樓市”價格上漲的依據和信號。如此，點擴成面，帶動了房價上漲。而當這個局面形成后，購房者一看，“好驚險，房價確實上漲了，幸好當初買了”。

但其實，在這整個過程中，哪有房價一定會上漲的清晰信號和足夠理由？房地產中介跟所有市場主體一樣，對信息的掌握是不完備的（沒有人可以掌握完備信息），事實上面對復雜而抽象的樓市，他也會感覺到渺小無力，充滿不確定性。他這樣做，主要是通過心理戰來操縱房價走向。而房地產商則把這一戰術發揮到了極端。

房價這個東西不是物理化學反應，預先就會按照某種規律今天漲10%明天跌5%。它的上漲或下跌，是復雜的多方博弈的結果，很大程度上是靠人力推動的，其中的心理博弈占據了很大的份量。

看到這一點的話，在房價漲或跌的時候，不用吃驚，而是可以去考察一下社會心理，它是在強化或是弱化房價的走勢。