萬達物業的減法邏輯

龔小鋒

傳得沸沸揚揚的花樣年收購萬達物業一事，基本落定，只差一紙公告。近日多家媒體報道，該筆交易的作價為20億元，雙方已經簽訂意向收購協議，但并未簽訂正式合同，相關的細節敲定后再行簽訂。

如果這筆物業大生意順利成交，其交易規模和金額，很可能成為中國最大規模的物業并購案例。而這一宗大手筆背后，也正是萬達“去地產化”戰略轉型之下，萬達集團董事長王健林的果斷棋局。

“花落”花樣年

萬達的物業大繡球拋出去，便引來了多家房企陣容來打擂對決。參與談判的有萬科物業、花樣年、綠城物業、中民物業等四家公司，都企圖以此收購擠入物業第一梯隊。？

公開資料顯示，萬達物業現為國家一級資質物業管理企業，主要承接萬達商業地產開發的銷售物業，為萬達的業主提供物業服務。該公司目前旗下分、子公司50余家，業務遍及全國60個大中城市，承接物業管理項目超過130個，管理面積超過4300萬平方米，員工總數逾萬人。

另有媒體援引消息人士爆料稱，此次出售的萬達物業資產頗為優良，其中包括非常可觀的應收賬款和賬面資金。從業態上看，萬達物業此次擬出讓的物業類型主要是寫字樓商務物業，另外包括部分住宅物業及底樓商業物業，暫未涉及購物中心類商業物業。

萬達物業此次出售，非常看重接盤者的物業服務品質和后續運營能力，因此篩選十分嚴格。有參與投標方人士向媒體吐槽，“萬達團隊非常難纏，要求嚴格，把關苛刻，和我們確認過好幾輪，甚至還私下到我們管理的社區秘密調研業主”。？？

據悉，王健林曾一度在花樣年和萬科物業之間猶豫，畢竟萬科規模較大，且一直很穩健，但由于萬科提出的要求太多，最終王健林還是選擇了花樣年。萬達選擇花樣年還有一些重要的原因是，花樣年的物業管理通過O2O成為盈利單元，盈利能力更強，萬達之前和花樣年的開元國際也有一定的合作基礎。

一位接近萬達的人士對記者默認了這一消息，但表示還沒有新的進展可以對外透露。截至記者發稿日，萬達和花樣年雙方尚未正式對外發布這一收購消息。

融合效果待考

近期業界流傳著一個段子，據說在一次內部的交流活動中，彩生活總裁唐學斌先生曾經就此發感慨道：萬達物業下嫁花樣年之后，物業管理領域再無“戰事”。

作為行業的先行者，花樣年旗下的彩生活，因為其獨特的“物業管理+互聯網”模式，已經被行業普遍認同，在香港上市以來，其市值已經超過了作為集團母公司的花樣年集團。

根據彩生活2015年年報顯示，去年該公司整體凈利潤同比增長20.6%，收入同比增長112.6%至8.276億元人民幣，凈利潤同比增長21.4%至1.684億元人民幣。

不過，此次競標，花樣年并非以彩生活為主體來參與其中，而是以花樣年集團作為競標主體，未來也將用相對高端的美易家和開元國際來對接原有的萬達物業。美易家管理萬達寫字樓物業和底商物業，開元國際物業則對接萬達住宅物業管理。

除了大眾熟知的已經在香港上市的彩生活，花樣年旗下還有兩個物業品牌，分別是美易家和開元國際，其中，美易家以寫字樓和高端商務公寓為主，開元國際針對高端住宅社區。

開元國際和萬達此前早有合作基礎。根據開元國際官網信息，在2013年，開元國際與萬達商業管理有限公司達成戰略合作協議，成為萬達地產物業服務的外委合作企業，承接其開發的萬達廣場銷售型物業的物業服務，當時已經承接15個萬達廣場項目，服務面積超過500萬平方米。

美易家近年發展也頗為強勢。2015年12月，美易家登陸新三板。財報顯示，2014年美易家實現凈利潤為3817萬元，其綜合毛利率為44.57%，權平均凈資產收益率（ROE）為71.86%。

“對于花樣年來說，消化這種大企業旗下的物業，并不容易。”不過，一名熟悉萬達的地產行業分析師認為，兩個公司的重塑，主要面臨的困難，是企業文化的沖突和經營制度的差異。

花樣年要打好這場物業戰爭，有許多操作模式還有待進一步厘清。盡管資本市場對物管概念仍然較為歡迎，但態度已趨于謹慎，券商十分關心商業模式，包括盈利模式、財務報表、發展前景等實際問題。

花樣年集團總裁潘軍年初在公開場合表示，物業管理行業面臨重新洗牌，花樣年將要在基礎運營的基礎上，尋找新的利潤來源。整體來看，花樣年發展仍然算行業佼佼者，去年花樣年收入同比增長一倍多。

物業加減法

目前，房地產行業對于物業形成了兩種不同的看法。萬達所要刨除的物業業務，成為一些房地產企業看中的下一個“金礦”，這部分房企相繼加入到分拆物業獨立上市的隊伍，構建物業發展新平臺。

花樣年旗下的彩生活、中海地產旗下的中海物業等均在港交所成功上市，遠洋集團旗下的遠洋億家等都基本完成物業拆分。此外，諸如萬科、碧桂園、保利、富力地產等大型房企，均計劃將物業服務業務分拆上市。

但并非所有房企都看好物業。近日，龍湖集團董事長吳亞軍對外表示，物業并非一門好生意，在物業拆分上市成為主流的情況下，龍湖對于物業服務業務是否要進行市場化、規模化擴張持較為保守的態度。

吳亞軍給出的原因是，按照物業公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上漲，但物業費的收入卻具有非常大的剛性，很多項目七八年物業費都漲不了一成。

萬達選擇放棄物業板塊的原因，和龍湖的不看好，并不相同。在過去很長一段時間內，萬達物業管理業務模塊都是由萬達商業總部統籌管理，2014年萬達物業從商管公司拆分獨立。

此次出讓萬達物業，與萬達集團減少地產業務比重、向文化、金融等行業轉型有關，而萬達物業并非集團轉型的核心業務方向。近期，萬達集團輕資產轉型進入關鍵期。萬達商業私有化及回歸A股進程正式啟動，王健林籌資逾300億元為此保駕護航。萬達在文化和金融板塊，也進入了加速度階段。

而據多家媒體報道，此次萬達出讓給花樣年的物業，主要是旗下的住宅以及寫字樓物業，并不包括購物中心。其主要原因在于萬達對于旗下商業地產租金的強勢看好。今年上半年萬達商業租金仍保持大幅增長，總收入達84.8億元，完成上半年計劃的101.2%，同比增長27%。

構建產業生態圈

如果復盤一遍萬達去年以來的舉動，便不難理解萬達要轉手物業的舉動，因為王健林正在打造萬達嚴密的產業生態圈，這些產業一環扣一環，全都是至關重要且能產生協同效應。

不只是在物業和百貨等板塊上做減法，王健林也對于昔日的主力——地產板塊壯士斷腕。在其他以地產為主業的企業為“千億軍團”奔跑之際，萬達卻在加快推進著第四次轉型，主動去地產化，加快由地產向綜合服務業的轉型。

王健林要求萬達不再把地產作為主導產業和收入、利潤增長的主要來源。仔細分析萬達2016年上半年“成績單”，可以發現萬達集團收入結構發生很大變化。在上半年1199.3億元收入中，萬達商業合同收入643.6億元，其中房地產合同收入506.2億元，同比減少17.3%。

王健林想要把萬達帶進世界十強企業，金融與文化是其打造的新引擎。今年上半年，萬達集團收入1199.3億元，萬達金融集團上半年收入155.1億元，萬達文化集團收入達290.3億元，二者增長速度十分迅猛。

作為抗衡迪士尼的秘密武器，萬達文旅項目在全國將有十多個落地項目，其中長白山度假區、武漢中央文化區、西雙版納度假區和南昌萬達城已經正式營業，其余在建。

在文化產業中任何板塊的動作都不是單獨布子，在王健林的構想中，每一筆投資、并購都是構建萬達文化產業生態圈的籌碼，使旗下的影視、體育、旅游等產業形成聯動發展效應。

以收購傳奇影業為例，萬達影視由此獲得的IP資源將助力萬達城、兒童樂園等多個業態的協同發展，助力萬達打造更能引起消費者共鳴的主題樂園。王健林此前對體育產業投資也曾公開解釋過，“表面上看我是在買體育產業，其實從深層次來看，我們是想通過體育產業把旅游等相關產業做得更大。”

值得注意的是，萬達對于文化產業的野心不僅止于國內，向海外完成文化輸出也提上了2016年的工作日程。在今年初王健林公開發表的萬字報告中，曾明確提出，2016年萬達文化旅游城要落戶1至2個發達國家。

王健林在產業鏈上的野心十分之大，他要求萬達做到八個全球最大，涵蓋不動產、電影、體育、兒童娛樂、院線、酒店、旅游和商業OTO平臺。在此背景下，萬達各大業務板塊的加減法，也令外界有眼花繚亂之感。