北京二手房唱主角

張佳竹

進入5、6月，北京的二手房市場終于從沸騰中冷靜下來，第二季度網簽量持續回落。雖然整體降溫明顯，但并不妨礙二手房對整個市場的主導。

根據中原地產研究部統計數據顯示：截至5月25日，北京年內二手房住宅簽約121768套，新房住宅簽約19485套。整體看，二手房占市場住宅成交比例高達86.2%，而這一比例在過去幾年一直在70%上下，北京樓市已經全面進入二手房時代。

業內人士認為，由于土地供應銳減，北京新建商品房全面豪宅化等因素的影響，未來二手房將在很長一段時間內占據北京樓市的主力地位，剛需和改善型需求轉投二手房、高端需求投向新房的客群分化將越來越明顯。

從火爆到冷卻

從1月到6月，二手房市場玩了一把驚險刺激的過山車。

從2月的低谷（網簽15149套）倏爾沖上3月32009套的高峰，再到最近斷崖式的下跌，6月網簽13739套，跌到塵埃里。

據中原數據統計，6月北京二手房的網簽量環比跌幅高達43%，這一成交量也是2015年3月來的最低點，特別是相比2016年前5個月，跌幅十分明顯。

從記者走訪門店的情況來看，整個市場正在經歷一場降溫。

在海淀學院南路一條街道上，分布鏈家、我愛我家等多家中介門店。最近一段時間，這些門店的經紀人開始少了些繁忙，多了些等待客戶上門的閑暇時間。

遠洋沁山水附近的一鏈家門店經理告訴記者，5月開始，前來咨詢和看房的人明顯比3、4月少了一些，到了6月，門店基本可以用冷清來形容，即使是周末，來訪量也少得可憐。

皂君東里的情況也類似。

據一名經紀人介紹，目前區域的報價已經出現下調，皂君東里的一套兩居4月成交價是470萬元，如今同樣的戶型和朝向，業主報價400萬元。

“端午節之后看房的人不算多，您可以多找幾個合適的房源一起看。”該經紀人稱，4月、5月，區域里賣得最好的皂君東里，僅這一個社區就成交了十幾套。“最近估計是該買的都買得差不多了，看房的人也就變少了。”

據偉業我愛我家集團數據中心統計，5月最后兩個工作日，全市二手房住宅網簽量幾乎均接近2000套，但進入6月之后，北京二手住宅的單日網簽量便由1000+驟降至500套甚至更低。同時，根據鏈家網統計，目前的二手房市場房客源比已經下降到3以下，遠低于市場繁榮時期的4以上。

北京中原地產首席分析師張大偉分析認為，整體看，北京二手房市場在經歷連續一年多上漲后，最近出現了降溫趨勢。

“6月二手房成交量快速回落主要是受到市場高位降溫、全面房源核驗、信貸未繼續寬松等原因影響。”張大偉分析稱，一季度爆發后，市場在二季度出現沖高回落跡象，從北京市場看，今年二手房簽約已經超過13.4萬套，商品房住宅也全面高端化。整體市場在上海、深圳調控影響下，也出現了放緩的跡象。與此同時，購房者逐漸出現恐高心理。后市如果沒有信貸繼續寬松，很可能成交會繼續在單月1.5萬套上下徘徊。

房價或將小幅回落

“自去年3？30新政以來，北京二手房市場在一系列政策的推動下持續升溫，尤其是2015年10月以后，隨著股市走低、資金持續進入，二手房市場一直維持高溫狀態。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，整個市場的潛在需求被大量釋放和提前透支，造成了市場后續需求的不足，加上政策的趨嚴從緊，北京二手房市場的降溫不可避免。

胡景暉認為，未來北京二手房市場交易量還將持續走低，而價格在交易量連續多月走低的情況下將逐步止漲。

據北京中原數據，6月來北京二手房均價為4.13萬元/平方米，整體看相比5月同期的4.12萬元/平方米上漲了0.2%，漲幅相比前期繼續收窄。

目前看，二手房的議價空間在明顯增加。

“這個月門店二手成交下滑得蠻厲害的，我們5月二手業務的總業績是280萬元，這個月只有100萬元左右。”北京中原五棵松區域門店經理朱月華在接受澎湃新聞記者采訪時介紹說，前面幾個月成交量一直很大，透支了很多需求，而且價格漲得也快，現在的客戶已經有點接不上價了。

朱月華表示，目前區域周邊二手房價格較4、5月份有所下降，已經出現議價空間，幅度在2%-3%，一般一套總價300萬元的房子，能有10萬元的議價。“我們也在做業主的工作，讓他們把價格降一降，不過我認為這不能算是降價，而應算作微調，畢竟市場是不可能一直呈直線往上走的。”

這樣的情況不僅出現在普通住宅市場，二手豪宅市場價格也出現了松動。

據記者了解，北京中原萬柳豪宅片區的業績也創下了新低，9家門店的二手業績只有200多萬元。該區域房源總價在15000-50000萬元，但6月只成交了4單，業績很不理想，且該片區的議價空間較大，幅度在5%-10%。

據該片區區域經理李田農介紹，現在是買方市場，客戶買房的需求不是很迫切，有的業主著急用錢，沒辦法只能降價。“預計進入7月仍將維持這種行情。”

二手房時代來臨

雖然6月二手房表現出頹勢，但不可否認的是，二手房已經成為市場中當之無愧的主角。

中原地產研究部統計數據顯示：截至5月31日，北京年內二手房住宅簽約135507套，新房住宅簽約24190套，二手房占市場住宅成交比例高達84.85%，進入了全面的存量住宅時代。而這一比例在過去幾年一直在70%上下。

從數據來看，二手房成交量是新房的六倍多，這一比例已經大大超越2015年。

而且根據統計數據，前5個月北京二手住宅的成交量已經超越2015年上半年總額，雖然目前已經開始出現回落，但其在市場上的強勢地位已經毋庸置疑。

另一方面，越來越多的購房人開始轉投二手房的“懷抱”。

“現在想在北京買新房太難了，基本都是天價，根本買不起。”某國企職員孫斌（化名）告訴記者，一開始他是奔著買新房去的，但發現如今北京五環內的新房全是別墅、豪宅，價格動輒10萬元/平方米，“買二手房更多的是對現實的妥協，是無奈的選擇。”

“地價決定房價”。北京某房企負責人告訴記者，去年北京拍出的地價一塊高過一塊，不做高端項目開發商根本無法回本，北京不僅是二手房市場逐漸占主導，更是開啟了全面高端化的節奏。

由于北京新建商品房價格普遍“高端化”，二手房已成許多剛需和改善型剛需主要的置業方向。出于價格、交通、配套等因素影響，大多“剛需”從一手房市場轉向二手房市場。

“從住宅存量特征來看，目前六環外已超過五六環之間成為庫存主力區域。根據亞豪君岳會統計數據顯示，截至目前，六環外住宅庫存占比高達40.35%，居各環線之首，相比去年同期占比上升4個百分點。”亞豪機構市場總監郭毅表示，隨著北京地價不斷走高對于房價助漲壓力的不斷增加，北京新房市場低成交、低供給、低庫存、高價格的“三低一高”趨勢將持續，新房市場將徹底成為高端客群追求住房品質升級的需求產品，剛需和改善客群則只能選擇在二手房或公寓中，找到符合自身總價預期的產品。

張大偉認為，在這樣的背景下，二手房市場的主力地位會愈加凸顯，因為剛需和改善仍然是這個市場需求的主要來源。他們大量被擠壓進二手房市場，二手房的成交量自然也就會繼續超越新房。

當二手房占據了市場的主導地位之后，其任何變化對整個市場的影響也會更加明顯。張大偉表示，全面進入二手房時代之后，決定市場整體價格的已經不是新房市場價格，而是二手房的價格。這種情況下，二手房簽約量大漲，二手房的交易稅負、貸款政策等，都決定了市場的波動。