蝸居何以賣出“豪宅價”？

陳禹銘

在如今已經全面豪宅化的北京樓市，8萬元/平方米的高端項目比比皆是，然而也有一些位于市中心的老項目，在最近一兩年間成交火爆、成倍漲價，擁有了高端項目的“身價”，但是卻只能為業主提供最基礎的居住需求，從而成為不少購房者口中的“神盤”。其中，位于西城區廣外大街的榮豐2008便是典型代表。

這究竟是一個怎樣的項目？為何價格會連番上漲？項目的居住感受如何？本周三，記者來到這一“神盤”進行實地走訪。

探訪：小戶型為主，等電梯花3分鐘

榮豐2008，位于北京西二環外，天寧寺立交橋附近，鄰近金融街、西單等商圈。小區里大量的房屋是20-30平方米的小微戶型。熟悉該項目的吳女士回憶，2002年，她被項目“首付3萬，月供700元”的廣告所吸引，二期“非常男女”主要推30平方米左右的單層小戶型，她很心動。2003年，她又在房展會上看到該項目，當時是三期，當時案名變成“非常空間”，產品也變成小復式了，不過也很少有建筑面積超過40平方米的戶型。“那時北京很少有這種小戶型公寓，而且非常男女、非常空間的名字很新潮，吸引了不少年輕人。”

“這是北京最老的幾個LOFT項目之一。”一位資深房地產人表示，以今天的標準來看，榮豐2008在戶型設計、小區配套等方面存在很多的問題，不過由于是住宅產品，因此擁有70年產權也算是這一項目的一大亮點。

隨著北京城市核心區的不斷外延和居住理念的不斷升級，這一初建于2001年前后的小區也逐漸呈現老態。記者探訪時發現，小區僅有最低限度的物業服務，樓道內燈光昏暗、墻面密布小廣告；園林缺乏管理、多種公共配套設施老化。老小區存在的問題在這里也都很普遍。而其中一棟為三梯27戶，等待電梯成為在此居住業主的常態。記者在下午三點左右時體驗了一回，在并非電梯使用的高峰時段，等一部電梯也需要花費3分鐘左右的時間。

市場：二手房成交單價已近8萬元

就是這樣一個小區，其單價已經接近甚至超過了城區部分新入市的高端住宅價格。小區內21世紀不動產一位二手房經紀人告訴記者，這里的房價現在已經接近8萬元/平方米，而且還在不斷上漲。比如，一套36平方米左右的平層公寓，今年年初業主準備以200萬元出手，而現在這一房子的價格已經上漲至248萬元，單價接近7萬元/平方米。

“這還算是便宜的呢。”據這位經紀人透露，小區現在的均價已接近8萬元/平方米，比周邊的二手房都高一些，不過這也同房子的戶型有關系。“因為小區中有大量房源是LOFT戶型，使用面積可達40-60平方米，而房本面積只有30-40平方米，因此在數據上看，會顯得這一小區價格較高。”

而記者也從鏈家網了解到，截至今年6月，榮豐2008小區成交均價高達7.9萬元/平方米，與其所在的廣安門外商圈的二手房成交均價為5.9萬元/平方米，從單價上來看，已大大超出商圈平均成交價格，甚至比近期在南四環開盤的高端改善項目首開華潤城的單價還要高。而從歷史漲幅來看，去年7月時，榮豐2008小區成交均價為5.5萬元/平方米，廣安門商圈均價為4.4萬元/平方米，其漲幅也超過商圈平均水平。

同時，從成交量上來看，最近一年來，榮豐2008的成交量也大增。據鏈家網統計，從2015年7月到2016年6月，榮豐2008的最高月成交量為90套，最低月成交量32套。而周邊與之體量相近的遠見名苑小區，6月份成交均價6.9萬元/平方米，近一年來最高月成交量僅26套，最低月成交量6套，兩者差距巨大。

“一個月90套的成交量在這一類樓盤中算是相當巨大的了。”一位鏈家商圈經理向記者表示，一般像榮豐2008這一體量的項目，正常成交量為每月30套左右。

火爆原因：低總價入讀名校

那么，究竟是什么原因使得榮豐2008在二手房市場上成交居高不下，價格節節攀升的呢？

“買這個項目二手房的人，很多都是沖著西城學區房來的。”據項目附近鏈家地產的一位經紀人表示，這一區域如果按照目前的學區劃片，對應的是北京小學天寧寺分校，距離項目約1公里。而小區周邊更是有北京十四中、八中、十五中、宣武外國語實驗學校、鐵路二中、西城外國語學校、北師大附中實驗學校等知名中學，因此深受家長們的青睞。

同時，由于榮豐2008的戶型面積小，因此就算單價較高，但如果從總價來看，仍然比周邊大多數項目便宜。對于家長們來說，依然不失為以最小的成本獲得西城學區資格的一種方式。“按現在的政策，學區房畢竟是論套來計算，因此這種小戶型的學區房實際上更受家長的歡迎。”該經紀人解釋。

實際上，不止榮豐2008，學區房對于房價的推升作用非常明顯，比如位于東二環外的廣渠門商圈附近，2014年時該區域的二手房價在3萬元/平方米出頭，而由于“教改”等新政，這里的一些老舊小區變成家長心目中的學區房，房價在兩年間也翻了一倍多，如今價格已經達到7萬元/平方米。

記者從鏈家網掛牌房源信息發現，榮豐2008有160多套房源在售，其中20多套LOFT小戶型的報價已經超過10萬元/平方米。

提醒：小戶型學區房或存政策性風險

“可憐天下父母心。這些學區房都是父母為了孩子不惜重金買的。”前述鏈家地產經紀人向記者表示，現在大多數學區房是存在一定的泡沫的。“學區房是受到房地產政策和學區房政策的雙重影響，不建議進行投資。同時，家長還是在條件允許的情況下來考慮購買學區房的事宜，如果條件不允許，也不應勉強。”

除此之外，購買小戶型的學區房或許還會存在更多的政策性風險。比如去年廣州越秀區宣布了新的招生政策，其中有一條：“購買30平方米以下學區房，又非唯一居住地的，孩子將被統籌學區。”這意味著，在越秀區買30平方米以下的學區房毫無意義。

雖然目前北京尚未有哪個區采取這樣按面積劃分學區的政策，不過小戶型學區房也的確存在著這樣的政策性風險。一旦政策有變，很可能之前附加在學區房上的泡沫便會破裂。