萬科集團企業價值評估

摘 要 企業價值評估是將一個企業作為一個有機整體，依據其擁有或占有的全部資產狀況和整體獲利能力，充分考慮影響企業獲利能力的各種因素，對企業整體公允市場價值進行的綜合性評估。本文使用了現金流量法對萬科集團的企業價值進行評估。

關鍵詞 企業價值；評估；自由現金流量

一、企業概述

萬科成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業，現有員工16000余人。萬科1988年進入房地產行業，經過二十多年的發展，成為國內最大的住宅開發企業，業務覆蓋珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈以及中西部地區，共計53個大中城市。1991年萬科成為深圳證券交易所第二家上市公司，成為深市“老五家”之一。萬科于2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%股份轉予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產公司。

二、企業價值評估

1.營業收入預測

萬科集團報表年度前五年營業收入呈持續增長趨勢，采用平均增長率對未來五年的營業收入進行預測，計算得出平均增長速度為37.52%（排除了2014年的數據的干擾）利用敏感性資產負債與營業收入的關系，采用銷售百分比法預測未來財務數據。

2.凈營運資金增加額的計算

凈營運資本平均增長率為11.08%，以此作凈營運資本增加額預測

3.資本性支出預測

采用營業收入百分比法計算每年資本性支出各占營業收入的比重，計算出資本性支出占營業收入的平均比重為0.18%

4.企業自由現金流量預測

5.公司價值預測

（1）股權資本成本

Rf：采用2015年5月10日發布的3年期國債利率3.9%

Rm：采用深圳綜指市場平均收益率22.68%

β：萬科月平均收益率為0.69%，市場月平均收益率為0.95%，計算為0.72

Ks = Rf+β*[E（Rm）?Rf]=3.9%+0.72*（22.68%-3.9%）=17.42%

（2）債務資本成本

選取中國銀行三到五年期人民幣貸款利率4.75%作為債務籌資成本

計算稅后債務資本成本Kd=4.75% x（1-25%）=3.56%

（3）加權平均資本成本（WACC）

經查詢，萬科2011到2015年長期債務資本和權益資本的比例在1：2左右波動，未來資本結構采用相同的比例。WACC=17.42%*2/3+3.56%*1/3= 12.8%

（4）公司價值預測

預測期價值= ∑FCFFt/（1+WACC） ^t=35045492.9（萬元）

預期2020年以后企業將以5%的增長率保持穩定增長

后續期價值=FCFF*（1+5%）/（12.8%-5%）*（1+12.8%）^5 =9218453.62（萬元）

公司價值=預測期價值+后續期價值=44263946.5萬元

作者簡介：

馮杰（1995-），女，江西吉安人，江西財經大學本科生，研究方向：財務管理。