淺析業主委員會的民事主體資格

彭昕

【摘要】隨著房地產業的發展，居民住宅呈現公寓化的趨勢，物業管理行業因此日漸蓬勃發展，并催生了業主委員會，其在日常物業管理活動中發揮著舉足輕重的作用。然而，我國對業主委員會是否具有民事主體資格尚缺明確規定，學術界也是眾說紛紜。

【關鍵詞】業主委員會；業主大會；民事主體

近些年來，隨著房地產業的發展，居民住宅逐漸呈現公寓化的趨勢，業主委員會作為一個化解業主間糾紛、維持業主間和諧共處狀態的組織應運而生。然而，我國一直沒有對業主委員會的法律地位進行明確的規定，其是否具有民事主體資格，仍然是一個存在爭議的問題。本文將從民法總論的角度出發，對業主委員會的概念、特征等進行闡述，從而分析其是否符合民事主體所應具備的各項條件，最后得出結論。

一、業主委員會概述

根據《中華人民共和國物權法》和《中華人民共和國物業管理條例》的相關規定，業主委員會作為執行業主大會決定事項的一個組織，是指依據法律規定或者業主間共同約定而產生的，以責任心強且具備一定組織能力的業主為其組成人員并代表全體業主對物業進行管理的民間性組織，具有產生方式的特定性、組成人員的專屬性、職責范圍的限定性、組織管理的自治性、運行目的的非營利性（進行日常管理所產生的必要費用由全體業主分攤）五個基本特征。

業主委員會的成立，根據《物權法》第75條和《物業管理條例》第10條、第16條的規定，必須符合三個條件：第一，業主委員會的人員組成由全體業主共同決定；第二，業主委員會由責任心強、對公益事業熱心、具有一定的組織能力且具備業主身份的人員組成；第三，業主人數為較少數人時，經全體業主意見一致可由業主共同履行業主委員會的職責，業主人數為多數人時，業主委員會的成立應由屬于同一個物業管理范圍內的業主共同選舉產生并在位于物業所在地的有關主管部門的指導下成立。

同時，其成立程序根據《物權法》和《物業管理條例》等法律法規的有關規定，主要包括五個步驟：

首先，由符合條件的業主向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門等提出書面申請，并填寫相關申請表；

其次，前述行政主管部門在收到業主的書面申請后，以書面批復的形式指導業主委員會籌備小組的成立；

再者，業主委員會籌備小組在經前述行政主管部門批復成立后，按法定流程開展籌備工作，并進行相應的公示；

之后，業主委員會籌備小組在完成籌備工作后，將相關材料送達主管部門，并按法定流程召開業主委員會的成立大會，選舉產生業主委員會的組成人員；

最后，根據《物業管理條例》第16條的規定，在法定期限內到前述行政主管部門進行備案。①

二、業主委員會的民事主體資格分析

根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》等的規定，我國的民事主體主要包括公民、法人和非法人組織。關于業主委員會是否具有民事主體資格，學術界雖是眾說紛紜，但總體而言學者們的觀點可分為三類：屬于法人、屬于非法人組織和不具有民事主體資格。因此，筆者將從以下三個方面對業主委員會的民事主體資格進行分析：

（一）是否具有法人資格

根據《民法通則》第37條的規定，成為法人必須同時滿足依法成立、擁有必要的財產或經費、有自己的名稱與組織機構及場所、能夠獨立承擔民事責任四個條件。

前文述及《物權法》和《物業管理條例》對業主委員會的成立、組成及職責進行了規定，可見業主委員會的成立是有法律依據的，符合第一個條件。其次，業主委員會的產生和運行不以營利為目的，其在從事與物業管理有關的活動的過程中所產生的必要費用由全體業主共同分攤，據此筆者認為其并不擁有必要的財產或經費，故不符合第二個條件。再者，業主委員會是執行業主大會議定事項的一個組織，所代表的是全體業主的合法權益，且其與物業服務企業簽訂物業服務合同時代表的是全體業主，據此筆者認為其并不具有自己的名稱，故不符合第三個條件。最后，因業主委員會進行日常管理工作的必要費用系由全體業主共同分攤，其并不擁有獨立的財產或經費，且根據《物業管理條例》第18條的規定，業主委員會的人員組成、任期等事項由業主大會議事規則進行決定，這體現了業主委員會缺乏一定的獨立性，據此筆者認為業主委員會缺少獨立承擔民事責任的能力，故不符合第四個條件。

因此，筆者認為業主委員會不具有法人資格。

（二）是否具有非法人組織資格

在我國，非法人組織是指不具有法人資格但可以自己的名義從事活動的組織②，其成立須符合系由多數人組成的人合性組織、有自己的財產或經費并享有一定的處分權、設有代表人或管理人、以自己的名義對外作出法律行為四個要件。

如前文所述，當業主人數為較少數人時，經全體業主一致同意可由業主共同履行業主委員會的職責，即業主委員會并非嚴格的由多數人組成的人合性組織，不符合第一個要件。其次，業主委員會沒有自己獨立的財產或經費，其進行日常物業管理活動所產生的必要費用系由全體業主共同分攤，業主委員會對此不享有處分權，故不符合第二個要件。再者，根據《物業管理條例》第16條第3款的規定，業主委員會設有主任和副主任（從其組成人員中以推選方式產生），據此筆者認為業主委員會符合第三個要件。最后，業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同時系全體業主的代表，其進行日常物業管理活動時所代表和維護的也是全體業主的合法權益，且其執行的是業主大會的議定事項，不能認為業主委員會享有以自己的名義對外作出法律行為的權利，故不符合第四個要件。

因此，筆者認為業主委員會不具有非法人組織的資格。

（三）是否不具有民事主體資格

基于前述業主委員會既不具有法人資格，也不具有非法人組織資格，因此筆者認為其不具有民事主體資格。

原因在于，綜合《物業管理條例》第11條至第20條的規定，業主委員會作為物業管理行業蓬勃發展下所催生的產物，其實際上是一個代表和維護全體業主合法權益，執行業主大會議定事項的組織，并不具有獨立承擔民事責任的能力。筆者認為，根據其職責范圍的限定性和產生方式的特定性，業主委員會在性質上更接近于業主大會的執行機構。并且，由于業主委員會在進行日常管理活動時所產生的必要費用系由全體業主共同分攤，若承認其具有民事主體資格，則當發生《物業管理條例》第19條第2款所規定的情形時——業主委員會作出了違反相關法律法規的決定被有關主管部門責令改正或撤銷，如果該決定同時侵犯了業主的合法權益，那么責令改正或撤銷所帶來的損失仍須由全體業主共同分攤，這對業主而言是不公平的。同時，與物業服務企業簽訂物業服務合同的是業主委員會，如果承認其民事主體資格，那么當業主委員會不履行合同約定的義務時，按照規定應由其承擔相應的責任，但因其沒有獨立的財產或經費，因而實際承擔責任者仍為全體業主，這顯然違背了業主委員會系全體業主合法權益維護者的初衷。另外，若承認業主委員會的民事主體資格，那么當其侵犯了業主以外的第三方的合法權益時，由于業主委員會具有非營利性，其進行日常管理活動所產生的必要費用系由全體業主共同分攤的，即業主委員會缺乏承擔民事責任的能力，這將導致第三方所受損害不能得到合理適當的彌補，對第三方而言是不公平的，同時也違背了立法的初衷。

三、結語

綜上所述，由于業主委員會的職責范圍具有限定性，其從事日常管理活動所產生的必要費用系由全體業主共同分攤，且其對外所代表和維護的是全體業主的合法權益。因此，筆者認為業主委員會不具有民事主體資格。

注釋

①鄒巖.業主委員會的法律性質和地位[D].北京：對外經濟貿易大學，2007：5-6.

②梁慧星.民法總論（第四版）[M].北京：法律出版社，2011：143.

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