對土地使用權征收和收回的解讀

朱秉胤+孫利剛

1 承包土地必須知道的法律

一是家庭承包的士地承包經營權屬于用益物權。《物權法》將土地承包經營權歸為物權規范，賦予土地承包經營權以物權性質的救濟手段。按照對物權類型的劃分，土地承包經營權屬于用益物權，是農戶或經濟組織在集體所有或者國家所有由農民集體使用的土地上依照土地承包含同的約定進行農業經營活動的權利。

二是土地承包經營權人的基本權利即使承包合同未約定，承包人仍然享有。承包人對承包地享有的占有、使用和收益的權利是法定權利，即使在承包合同中沒有約定，承包人也依法享有這些權利，任何組織和個人不得剝奪和侵害。

三是土地承包經營權人享有物上請求權。即土地承包經營權人對土地的占有、使用、收益和有限處分權利被妨害，權利人可要求妨害人停止侵害、返還財物、排除妨礙或者賠償損失。該項權能較債權請求權更有效地保護土地承包經營權人的利益。

四是家庭承包的土地承包經營權主體應為本集體經濟組織成員。根據《中華人民共和國農村土地承包法》第五條、第十五條規定，家庭承包的土地承包經營權人必須是從事農業生產的個人或"農戶"（家庭），并且是承包地所屬的村集體經濟組織的成員。

五是“荒地”的土地承包經營權主體可以是本集體經濟組織以外的人，但應依法定程序確定。通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地的，承包方可以是承包地所屬的村集體經濟組織的成員，也可以是本集體經濟組織以外的單位或者個人。對于后者，須經發包方民主議定程序并報鄉（鎮）人民政府批準；同時在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先承包權。

六是處分土地承包經營權應有限制條件。土地承包經營權人有權將承包經營權出租、轉包、入股、互換或依法轉讓，但上述權利的處分，必須受相應條件的限制。包括：不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途；受讓方須有農業經營能力；流轉不得超過承包經營權的剩余期限等。

七是土地承包經營權受到侵害時具有救濟上的選擇性。土地承包經營權受到侵害的，士地承包經營權人有權行使物上請求權，尋求《物權法》的保護，同時可以提起合同之訴，得到《合同法》上的救濟。人民法院審理土地承包經營權糾紛案件時，應當根據當事人的訴訟請求和案件的具體情況，正確適用《物權法》和《合同法》，充分、有效地保護土地承包經營權人的合法權益。

2 從現行法律制度來說，收回、收購、征收、優先購買等方式均是國家對原土地使用權人權利的回收方式。

2.1 國有土地使用權收回：根據《土地管理法》第58條規定，在一定的情形下，有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。

2.2 國有土地上房屋征收：根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第2條，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋的所有權人給予公平補償。

2.3 農村集體土地承包地使用權收回：農村集體經濟組織根據《物權法》第131條、《土地管理法》第65條規定，在一定的情形下，報經原批準用地的人民政府批準，可以收回土地使用權。

2.4 農村集體土地承包地使用權征收：國家根據《土地管理法》第44條、第45條應先后辦理農用地轉用審批手續和征地批文。并根據第46條、第47條由縣級以上人民政府予以公告并組織實施。

2.5 農村集體土地宅基地上房屋征收：根據《物權法》第152條，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。《土地管理法》第62條，農村村民的宅基地面積由省、自治區、直轄市規定上限。針對農村村民住宅房屋的拆遷補償分別按以下情形處理：集體經濟組織未撤組的，由集體經濟組織重新分配宅基地，由被征地村民自建或者提供產權調換房（小產權房）；集體經濟組織已撤組的，由征收人給予城鎮戶口轉變和社保繳納等工作，并就住宅房屋給予貨幣化補償或者產權調換（經濟適用房等）。

2.6 國有土地優先購買權：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第26條規定，土地使用權轉讓價格明顯低于市場價的，市、縣人民政府有優先購買權。《國務院關于加強國有土地資源管理的通知》進一步指出，申報土地轉讓價格比標定地價低20%以上的，市、縣人民政府可行使優先購買權。

需要注意的是，針對土地或地上不動產的權利回收從法律架構上存在著不同的出處和表述，這些不同的表述直接決定著回收過程中的工作方法和權力來源各不相同。endprint