土地出讓金現狀及建議

曹國銘

近年來，我國土地出讓金出現快速增長的主要原因是農村土地產權不完善、財政體制不健全以及缺乏有效的土地出讓金管理制度。為解決這些問題，需要在以下三個方面做出努力：首先要對農村土地進行股份制改造，明確集體土地中農民的所有者身份，強化農民集體對所屬土地的所有權，提高農民集體在農地征用中的談判地位；其次要盡快開征保有環節房產稅，緩解基層政府財政壓力；最后要加強土地出讓金管理，提高出讓金使用效率。

上世紀90年代以來，我國土地使用制度開始從無償劃撥向有償使用轉變，這提高了土地的利用效率，優化了土地資源的配置，其根本意義在于加強了對土地資產屬性的認識。由于我國特有的土地產權制度，土地已成為當前我國地方政府掌管的最大規模的國有資產，土地的出讓收入在地方財政收入中所占比例不斷增加，并已成為加快地方城市化和提升整體基礎設施水平的重要資金來源。但是，地方政府對土地有出讓的過分倚重也帶來了征地補償不足、土地出讓金支出使用結構不合理等問題。而土地作為農民賴以生存的重要生產資料和生活資料，其特殊性決定了在我國城市化、工業化過程中，必須處理好農民與土地的關系。為此，要完善我國集體土地制度，優化土地出讓金的支出使用結構，切實維護失地農民應該享有的與城市居民同等的財產權、發展權和保障權，避免“因征致貧、因征返貧”，幫助和扶持失地農民盡快達到“進城”條件，順利進城。這對于統籌城鄉經濟協調發展，加快推進城市化進程都具有重要意義。

中國現有的土地有償出讓制度是從香港借鑒而來的，該制度運用經濟手段調節城市土地供應，適應了城市發展對土地的需求，提高了土地的利用效率。但是，由于我國土地有償出讓管理和分配制度不完善，在制度運行中也暴露出一些問題。從以往的研究可以看出，當前對我國土地出讓金制度的規范只涉及采取何種方式收取，如何管理和使用，而土地出ik金的管理更重要的是要從財稅制度等更深層面進行規范。地方土地財政的矯正需要進一步完善地方財稅體制，滿足地方提供基本公共服務的開支需求。而在征地過程中，農民利益的維護更主要依靠健全的土地產權制度…總之，只有將問題背后的深層次矛盾解決了，才可以達到治標又治本的目的。

為了解決保障性住房中的資金問題，國家發改委提出將土地出讓凈收益中不低于10%的部分用于保障廉租住房建設，但是這個要求仍遠不能滿足地方建設保障性住房的資金需求。2009年，我國保障性住房建設計劃共需投入1 676億元，其中，中央投入493億元，占29.4%；地方配套 183億元，占70.6%，按照2008年的全國土地出讓凈收益3 611.95億元計算，至少要將保障性住房支出提高到土地出讓凈收益的30%以上。

我國城鄉二元制的土地產權制度是土地征用過程中問題癥結所在。產權是由所有權、使用權、收益權和轉讓權構成的權利束。產權的基本特征是歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢。我國的土地產權制度呈現二元化，即城鎮實行土地產權國有，而農村土地產權為集體所有，家庭承包經營。農村的這種土地產權結構在20世紀80年代初期的農村改革中發揮了積極的作用，但是，隨著我國市場經濟的發展和城鎮化進程的推進，其制度缺陷日益明顯。我國農村土地制度的缺陷直接導致了在土地征用過程中，政府征用土地規模擴大，土地出讓金收入增長過快，而農民利益得不到有效保護。第一，集體土地所有制所有權主體虛化使得農民的利益無法得到反映，農民只能以承包者身份出現，征地過程中的補償也以此身份確定，被征地農民補償標準過低。第二，由于我國城鄉土地二元制結構的存在，我國農村土地只能通過國家征收或征用的方式實現流轉。而在土地征用過程中，集體和地方政府處于不平等地位，致使地方政府在將土地征用為國有土地的過程中，獲得巨額利潤，而被征地者的補償不足。

為了進一步規范土地出讓金收支管理，建議成立以各省財政廳、國土資源廳和住建廳三方組成的專家委員會，定期對省內各市政府土地出讓金收入與支出情況進行檢查，對發現的問題要及時指出，并限期整改。每期檢查結果要計入當年地方政府年終考核成績，提高地方政府領導的重視程度。每年末應把本年檢查的結果、存在問題以及整改情況進行公告，以接受社會公眾的監督。