70年期滿自動續期后的住宅建設用地使用權

楊立新

內容摘要：70年的住宅建設用地使用權期間屆滿，經過自動續期，該權利成為永久性用益物權。設置永久性住宅建設用地使用權，是保障公民依據《憲法》規定享有的住宅權，并使其安居樂業之必須，與國有土地所有權的行使并不沖突。業主作為住宅建設用地使用權人，是通過簽訂和履行《商品房買賣合同》而在取得房屋所有權的同時，取得了住宅建設用地使用權，并且同時取得了與政府之間的《建設用地使用權出讓合同》的當事人地位，享有相應的債權并負有相應的債務。住宅建設用地使用權人享有對相應的國有土地的使用收益權、相鄰權、物權請求權以及處分權，負有依照使用目的使用國有土地的義務，并應在70年期間內負擔出讓金的交納義務，70年后負有繳納相應稅金的義務。

關鍵詞：住宅建設用地使用權 用益物權 自動續期 永久性

溫州市業主享有的20年住宅建設用地使用權期間屆滿如何續期問題，引起了全國人民的關注。學者從各個角度對《物權法》第149條第1款規定進行解釋，見仁見智，各有所長。通過媒體采訪和著文，筆者提出的基本意見是，住宅建設用地使用權期滿自動續期的核心價值，在于一次取得永久使用，是立法者送給人民的永久性建設用地使用權，以保障城市居民的居住權并使其安其居而樂其業，有恒產者有恒心。〔1 〕對于將有期間規定的住宅建設用地使用權，通過解釋“自動續期”而成為一個無期限的土地用益物權，究竟應當如何確定，當屬于物權法的頂層設計問題，須扎扎實實而又穩妥可靠。對此，筆者進行以下探討。

一、永久性住宅建設用地使用權的性質與期間

依照筆者的見解，住宅建設用地使用權70年期間屆滿，經過自動續期之后，該權利就成為一個無期限的土地用益物權，即永久性建設用地使用權。這個結論，是從《物權法》第149條第1款規定，以及立法者的立法宗旨推論出來的。〔2 〕如果人民群眾、學者特別是立法機關都贊同這個推論，并將其規定在法律中，中國大陸地區的數億城市居民就將告別生存在一個有期限的土地權屬的土地上而忐忑不安的歷史，進而擁有自己的永久性住宅建設用使用權，不僅能夠實現“居者有其屋”，而且能夠永久實現“屋者有其地”的目的。

永久性住宅建設用地使用權究竟是一個什么概念？是否能夠建立起來這樣一個永久性的用益物權？這樣的永久性住宅建設用地使用權與國有土地所有權是否存在沖突？確實存在疑問，應當予以解答。

（一）永久性住宅建設用地使用權仍然是用益物權

我國《物權法》規定了四種用益物權，即建設用地使用權、土地承包經營權、宅基地使用權和地役權。

所謂用益物權，是指以支配標的物的使用價值為內容的物權，或者說是權利人對他人所有的物依法享有占有、使用和收益的定限物權。用益物權不是一種物權的概念，而是一組物權的集合的稱謂。〔3 〕《物權法》在第三編“用益物權”項下規定建設用地使用權，確定其性質就是用益物權，是為建造建筑物、構筑物及其附屬設施，并保有其所有權，而在國家或集體所有的土地及其上下進行占有、使用和收益的用益物權。〔4 〕

建設用地使用權本來就是一個用益物權，為什么還要分為住宅建設用地使用權和非住宅建設用地使用權呢？

最早的建設用地使用權稱為國有土地使用權，是我國在改革開放初期，試驗性地將國有土地有償轉讓給開發商進行商業性開發建設時，提出來的，其中有的是建設工業，有的是建設商業，有的是建設商品房出售給業主。直至《物權法》出臺，才將國有土地使用權改稱為建設用地使用權。

原本出讓的建設用地使用權并不區分其使用的性質，只是在設置權利存續期間上有所區別。在制定《物權法》過程中，由于在草案中出現了住宅建設用地使用權存在期間，且在期間屆滿時存在收回可能性的內容，引起了廣大人民群眾的懷疑和不滿，對有期間的住宅建設用地使用權感到忐忑不安，擔憂在期間屆滿后將因無土地而無居所。“物權法草案曾經根據現行法律的規定，對建設用地使用權的續期作出了規定。但是，有人提出，一幢公寓多戶居住，建設用地使用權期間屆滿，是由住戶個人申請續期還是業主委員會統一申請續期，意見不一致時怎么辦，需要明確。”“在聽取各方面的意見之后，物權法草案對住宅建設用地使用權和非住宅建設用地使用權的續期分別作出了規定，明確規定住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。” 〔5 〕正是基于立法者的上述考慮，才將建設用地使用權分為住宅建設用地使用權和非住宅建設用地使用權，區分的標準是“根據建設用地使用權人建造的是以居住為使用目的的住宅用房，還是非以居住為使用目的的非住宅房屋或者構筑物等”，〔6 〕形成了兩種不同形態的建設用地使用權，性質均為在國有土地上設置的用益物權。

我國立法者這一立法決策，充分體現了居民住宅使用國有土地的特點，不僅在住宅建設用地使用權的存續期間上區別于非住宅建設用地使用權，而且在怎樣續期上，也完全區別于非住宅建設用地使用權。這樣的區別，表達了居民住宅對于所使用土地的永久性要求的期待，盡管立法條文表達的是“自動續期”，表明該用益物權還是有期間的權利，但是由于其能自動續期而可能轉變為永久性用益物權。

（二）永久性住宅建設用地使用權的屬性仍然是地上權

住宅建設用地使用權是用益物權，但其具體屬性是什么，也有疑問。按照筆者的理解，它的性質屬于地上權。筆者曾經提出大一統的地上權概念，用以概括建設用地使用權和宅基地使用權等。〔7 〕

依學者見解，地上權原本就是一種獨立的地上權，并無具體分類；但隨著對地上和地下空間的廣泛利用，出現了空間地上權的概念，因而將地上權分為普通地上權和區分地上權（即空間地上權）。普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建筑物或其他工作物為目的而使用其土地之權。〔8 〕實際上，地上權就是利用他人的土地構建建筑物、構筑物或者其他設施的用益物權。在我國目前的用益物權體系中，建設用地使用權和宅基地使用權屬于地上權，其中在地表之上設立的建設用地使用權和宅基地使用權是普通地上權，在地表之上或者之下設立的建設用地使用權，是空間地上權，即區分地上權。〔9 〕我國《物權法》第136條規定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。”其中在地表設立的建設用地使用權是普通地上權。在地表之上和之下設立的建設用地使用權，就是空間地上權，〔10 〕或者稱為分層建設用地使用權。〔11 〕住宅建設用地使用權和宅基地使用權都是在地表設立，是普通地上權。

在上述具有地上權性質的用益物權中，盡管只有建設用地使用權和宅基地使用權兩種，但是按照具體的使用目的劃分，卻可以分為另外兩種形態，即用于住宅建設的住宅建設用地使用權和宅基地使用權，以及非住宅建設用地使用權。前者都是在國有的或者集體所有的公有土地上建筑私人住宅的地上權，后者則是在國有或者集體所有的公有土地上建筑非住宅性質的建筑物、構筑物或者其他設施的地上權。當然在后者，還可以分為出讓的建設用地使用權和劃撥的建設用地使用權，但都屬于非住宅建設用地使用權。

作為地上權的住宅建設用地使用權和宅基地使用權，都是為解決自然人居住的基本生活對土地的需求，而由立法者設計出來的土地權屬制度，盡管它不像其他國家在此問題上采取的是土地私有制形式，但仍然在土地公有制的基礎上，實事求是地、合理地制定地上權種類，滿足城市居民和鄉村居民因居住而對土地的基本需求，實現居者有其屋、屋者有其地的基本生活要求，進而使人民“安其居而樂其業”。由此可見，立法者在將建設用地使用權區分為住宅建設用地使用權和非住宅建設用地使用權時，洞察了人的社會基本生活規律對于土地的要求，因而采取的高瞻遠矚的立法舉措特別值得贊賞。其最重要的含義，就是將住宅建設用地使用權和宅基地使用權確定為同一種地上權，使具有同樣的土地使用目的的用益物權在土地公有制的基礎上，實現了住宅用地權屬性質的統一。

（三）住宅建設用地使用權不設置期間是否違反法理

按照筆者對《物權法》第149條第1款的上述理解，現行的住宅建設用地使用權既有期間限制，又無期間限制。從現行法律的規定上看，當然是有期間限制，但是從“自動續期”的規定上，又可以推斷出該用益物權是無期間限制的，屬于永久性用益物權。

用益物權是否需要規定期間？換言之，無期間的用益物權是否成立？

事實上，地上權并無必須設置期間的要求。《德國民法典》關于地上權的規定較少，對其期間沒有規定，后來制定的地上權條例采自由約定。日本借地法亦有類似規定。我國臺灣地區“民法”第834條對地上權的存續期間未設限制，理論上應可永久存續。〔12 〕這是因為，德國法在規定地上權時，原以為利用機會甚少，故規定簡單，只有6個條文，不期其后卻于大都市中大為盛行，地上權只簡單規定已不足適應，因而另設地上權條例公布實施，并認為地上權受到強大保護之結果，地上權之長久存在獲得容許，使得用益物權基本構造上之有期性，在個別物權上發生可永久存續之例外。〔13 〕

在我國大陸地區，即使在同樣的土地公有制情形下，在規定農村居民的宅基地使用權時，其性質也是住宅用地上權，也是沒有期間限制的。城市居民的住宅建設用地使用權與宅基地使用權同為住宅地上權，通過對自動續期的解釋認可其為永久性用益物權，是同樣的道理，因此為同一解釋是完全成立的。

故無論是依據地上權的其他國家和地區立法例，還是我國宅基地使用權的立法規定，將住宅建設用地使用權界定為無期限的永久性建設用地使用權，是沒有法律障礙的，是有法理基礎的。

二、永久性住宅建設用地使用權與國有土地所有權的關系

有學者提出，確認住宅建設用地使用權為永久性用益物權，將會損害國有土地使用權，理由是，建設用地使用權作為在他人之物（國家或集體所有的土地）上所設立的權利負擔，自應有期限限制，否則建設用地使用權有淪為土地使用權、導致土地私有化之嫌。〔14 〕筆者不同意這個看法，并對此在理論上進行說明。

（一）永久性住宅建設用地使用權并不損害國有土地所有權

學者的上述擔憂是沒有必要的。將住宅建設用地使用權界定為無期限的用益物權，并不會損害國有土地使用權，不會導致土地私有化。理由是：

第一，住宅建設用地使用權通過自動續期而成為無期限的用益物權，并沒有改變國有土地公有制度。在物權法上，住宅建設用地使用權不論是作為用益物權還是地上權，都是在國有土地上設置的他物權，是利用國有土地設置的定限物權。這種物權的設置，是通過有償出讓取得的，這既尊重了國家公有的土地制度，也解決了自然人須居住于土地之上的生活之需，兼顧了國家和個人的利益，即使將其作為永久性的用益物權，也沒有改變國有土地的公有性質。

第二，任何一個國家的政府，都必須確立完善的物權制度，保障自然人在城鎮建造住宅居住的需求。在世界范圍內，解決城市居民的住宅用地需要，主要方法是土地私有制，城鎮居民通過買地造屋，或者買屋而買地，取得土地所有權；或者通過設置地上權，取得土地使用權建屋，或者通過買屋而取得地上權。在我國，城鎮居民原本是有私有房屋的土地所有權的，1982年修改《憲法》，在第10條第1款宣布“城市的土地屬于國家所有”之后，我國城鎮居民不再享有土地所有權，而只能享有使用權。這種類似于地上權的土地權屬制度，能夠在保持土地公有制基礎上，基本解決城鎮居民住宅用地的權屬需求，并且通過2007年《物權法》第149條第1款“自動續期”的規定而解決了城鎮居民安居樂業的要求。應當看到的是，在1982年宣布城鎮土地屬于國家所有時，國家并沒有向原來的私有土地所有人支付補償費，而改革開放以來業主購買住宅建設用地使用權，則是支付了高額的出讓金的。在這種情況下，政府應當保證業主取得的住宅建設用地使用權的穩定性、永久性，使其能夠在國有土地上享有居住權而安居樂業。如果在國有土地上設置的住宅建設用地使用權具有期限性，反而不符合社會生活規律的客觀要求，侵害了城鎮居民的居住權和生存權。

第三，我國現行農村的宅基地使用權，同樣是在集體土地公有制基礎上設置的地上權，為保障鄉村居民住宅用地的需求，該用益物權也沒有設置期間限制。農民的宅基地使用權如果存在期限，也將使數億農村居民的居住權、生存權受到威脅，不能滿足他們安居樂業的實際生活需要。鑒于同樣的理由，只有將城鎮居民的住宅建設用地使用權界定為無期限的用益物權，才能適應社會生活的客觀規律，并且與農村的宅基地使用權相銜接、相配套，構成完整的住宅土地權屬制度，并且與非住宅建設用地使用權的有期限相對應，構建了完整的地上權制度，使我國的土地權屬配置更具有特色，更加科學、合理。因此，將住宅建設用地使用權與宅基地使用權一道，都規定為無期限的永久性用益物權，并無不當。這不僅不會損害國家土地所有權，不會損害集體土地所有權，而且也與現行法律相合。

（二）如何處理永久性住宅建設用地使用權與土地國有的關系

依照上述分析，在國家所有的城鎮土地上設置永久性住宅建設用地使用權并不損害國家所有權，那么，兩種物權的關系是什么呢？兩種物權人之間又是什么關系呢？

1.土地所有權與住宅建設用地使用權的關系

在國有土地所有權之上另設立用益物權如住宅建設用地使用權，其權利客體其實是同一塊土地，只是權利有所區別，前者是所有權，后者是用益物權。兩者的關系，用我國古代對于這種關系的表述來解釋，是最為妥貼的，即田骨和田皮的關系。在中國古代，耕種用的土地，有田骨和田皮之分，田骨是所有權的客體，田皮是租佃權（永佃權）的客體。這種關系形象地表達了土地所有權和用益物權的關系，形成了“金皮銀骨”的一田二主（即同一塊土地的上層稱為田皮、田面，用益物權的權利人為皮主；下層稱為田根、田骨，為所有人所有，為骨主、田主）現象。〔15 〕在國家享有所有權的土地上，設置住宅建設用地使用權，同樣存在“地骨”（田骨）和“地皮”（田皮）的關系。國家土地所有權的客體是地骨，住宅建設用地使用權的客體是地皮。國家對地骨行使權利，業主對地皮行使權利。這樣就在同一塊土地上設置了兩種物權，一是自物權，二是他物權，土地雖然是一個，但客體各不相同，物權各不相同，兩者并行不悖。

2.城鎮土地所有權人與住宅建設用地使用權人的關系

我國城鎮土地的所有權人是國家，住宅建設用地使用權人是業主。前者是自物權人，后者是他物權人。這是在物權法意義上的兩種物權人的關系。從這個角度上觀察，雙方就在國有土地上設置住宅建設用地使用權，構成相互的權利義務關系，國有土地使用權人享有收取建設用地使用權出讓金的權利，負有準許業主建造住宅居住的土地使用義務。

從另一個角度觀察，政府代表國家行使國家所有權，〔16 〕是以政府的名義代表國家而為；業主作為公民，享有國家法律賦予的公權利。《憲法》第39條第1款規定：“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。”依照這一規定，住宅權是公民享有的公權利，國家作為義務人，應當予以保障；而住宅權的基礎是住宅建設用地使用權，沒有住宅建設用地使用權，住宅權就無法保障，因而又涉及公民的生存權的問題。從這個角度觀察，政府對公民的住宅權和住宅建設用地使用權負有保障義務，并且這個權利是不可侵犯的。如果政府不能保障公民的住宅權，就違反了《憲法》的規定。依照本條的規定，如果政府收回住宅建設用地使用權，且未給予其他相應的安置，政府就是違憲。這種從公法角度的分析，更能夠說明國有土地所有權人與住宅建設用地使用權人之間的關系，政府有責任保障公民即住宅建設用地使用權人的權利，而不得侵犯其住宅權和生存權。

3.在永久性住宅建設用地使用權限制下的土地所有權的行使

毫無疑問，永久性住宅建設用地使用權也是定限物權。這個定限，既針對用益物權人，也針對所有權人。對于住宅建設用地使用權人而言，該權利的行使受到不能從根本上處分土地的限制；對于所有權人而言，政府須容忍業主對其土地的使用，而不得侵害其住宅建設用地使用權，且不得因此而侵害公民的住宅權和生存權。這就是筆者提出的住宅建設用地使用權“一次取得永久使用”的含義。〔17 〕

那么，對于一個沒有期間限制的住宅建設用地使用權，國家所有權如何行使呢？筆者認為，即使住宅建設用地使用權為無期限的永久性用益物權，政府作為國有土地的所有權人，仍然在依法行使其所有權：第一，政府繼續作為國有土地所有權人，這一點并沒有改變。第二，其有權監管、限制住宅建設用地使用權人使用土地的行為，如果業主改變對土地的住宅建設用地的使用用途，挪作他用，或者實施違反《憲法》第10條關于“一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地”規定的行為，以及《物權法》第140條關于“建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途”規定的行為，都有權予以制止和糾正。第三，依照《憲法》第10條第3款關于“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”的規定和《物權法》第42條規定，有權對住宅建設用地使用權人享有的住宅建設用地使用權實行征用，保留了對土地所有權的最終支配權。

正以為如此，設置了永久性建設用地使用權的國有土地，國家和政府既能仍然保持所有權人的身份，并且實際支配著該所有權，以及該所有權的客體即國有土地；又能夠保障作為公民的業主的住宅權、住宅建設用地使用權以及生存權，保障居者有其屋、屋者有其地，安其居而樂其業，有恒產者有恒心，構成完美的所有權與用益物權、所有權人與住宅建設用地使用權人的和諧關系。所以，住宅建設用地使用權通過自動續期而成為一個永久性的用益物權，是客觀現實生活的需要，也是國家保障人民生存、生活、發展的必要措施，既兼顧了土地公有制的社會制度，又保障了人民的生活之需，并不存在任何法律上和制度上的障礙。

三、永久性住宅建設用地使用權的的設想和具體內容

（一）對于永久性住宅建設用地使用權內容的基本設想

毫無疑問，編纂民法典，修訂《物權法》使之成為民法典分則的物權法編，為解決住宅建設用地使用權自動續期關于“如何科學地規定建設用地使用權人屆時應當承擔的義務，目前還缺少足夠的科學依據” 〔18 〕的“立法留白”，提供了一個歷史的機遇。解決好這個問題，不僅會使全國人民松一口氣，舒緩因這個“立法留白”形成的擔憂心境，而且會使民法典的編纂增加亮點，得到人民群眾的擁護。

在《物權法》修訂入典中，對于住宅建設用地使用權和宅基地使用權涉及的我國公民的住宅權以及住宅用地的權屬問題，應當統籌解決，一并處理。基本的設想是：

第一，應當特別強調業主的土地權屬意識，重視自己享有的住宅建設用地使用權。自從采用以買賣商品房作為解決城鎮居民住宅權的主要方式以來，現實的商品房銷售模式誤導了人民群眾，使其即只重視買“房”而不重視買“地”，特別是在北京等城市的不動產登記中，只發房產所有權證書而不發住宅建設用地使用權證書做法的引導下，業主嚴重忽視住宅的土地權屬。盡管“房”和“地”都是不動產，但只有“地”才是恒產，因而住宅建設用地使用權是比房屋所有權更為重要、更有價值、更能夠保障實現住宅權的不動產權屬。應當讓人民群眾充分意識到土地權屬的重要性。只有住宅建設用地使用權成為永久性用益物權，才能夠保障永久的住宅權，進而保證人的生存權，使有恒產者有恒心。在今后的商品房銷售中，應當在合同中明確寫明房價中所包含的住宅建設用地使用權的價值，讓購房者對自己取得的住宅建設用地使用權清清楚楚、明明白白。

第二，統籌建立一體的住宅用地權屬制度。應當看到的是，無論是住宅建設用地使用權還是宅基地使用權，都是住宅用地的民事權利，都是在公有制的土地所有權制度下，保障我國公民住宅權的用益物權。其區別僅僅在于，城鎮土地歸國家所有，集體土地歸農村集體經濟組織所有；住宅建設用地使用權人為城鎮居民，宅基地使用權人為農村居民。除此之外，并無其他差別。因而，住宅建設用地使用權和宅基地使用權具有相同性質，應當統籌修訂，實現一體化。當然，這種一體化并非要將兩種用益物權合二為一，而是采取一致的立場，規定基本相同的規則。只有這樣，才能夠保障我國公民的住宅權不受侵犯。

第三，確立所有的住宅用地權屬均為無期限的永久性用益物權。在我國，住宅建設用地使用權與宅基地使用權的性質相同，在具體權利規則上應當基本一致。既然對于宅基地使用權沒有規定期限，那么住宅建設用地使用權也應當是沒有期限的用益物權。盡管現行法律對住宅建設用地使用權規定為最長期限為70年，但是，由于《物權法》第149條第1款規定了“自動續期”，而使其變成了無期限的永久性用益物權。因此，在修訂《物權法》入典時，應當對此加以規定：首先，規定住宅建設用地使用權一次取得永久使用，在購買的70年期間的住宅建設用地使用權期間屆滿之后，通過自動續期而使其不受期限限制，成為永久性用益物權。其次，對于宅基地使用權，確認《物權法》第153條關于其取得、行使、轉讓，不再適用《土地管理法》等法律和國家規定中有關限制性的規定，也將宅基地使用權規定為永久性用益物權。

第四，確定住宅建設用地使用權一次購買的是70年的期間，70年期間屆滿后不再交納出讓金，而是繳納土地使用稅。將住宅建設用地使用權確定為永久性用益物權，是否還要確定70年的期限呢？筆者認為，還應當繼續堅持70年的期間，這個期間是一次購買的買斷期間，在該期間內，業主使用該土地不再需要交納其他費用，即該70年期間是土地出讓金購買的使用權。當該期間屆滿后，住宅建設用地使用權就通過自動續期而成為永久性用益物權，住宅建設用地使用權人與政府之間，形成兩種法律關系：一是土地所有權人與住宅建設用地使用權人之間通過債權債務轉移，而成為《建設用地使用權出讓合同》的當事人，雙方依據該合同，享有權利，負有義務。二是政府作為國家的代表，為保障公民的住宅權而構成公法法律關系，政府作為住宅權的義務主體，有義務保障公民居者有其屋、屋者有其地。在70年期間屆滿之后，依據《建設用地使用權出讓合同》，國家不再享有收繳出讓金的權利，但是在公法上，應當由土地使用者承擔繳納土地使用稅的義務。至于如何交稅，交多少稅，應當專門制定法律規定。

第五，在國家沒有重大公共利益需要的情況下，不得征收住宅用地的用益物權。在現行立法下，都規定了在公共利益需要的情況下可以征收，例如《憲法》第10條規定和《物權法》第42條規定。但是，為了更好地保障公民的住宅權及土地權屬，保障城市和鄉村居民的住宅建設用地使用權和宅基地使用權，應當限制在重大公共利益需要的事由才可以征收，而非一般公共利益需要。據此，應當盡量避免征收住宅建設用地使用權和宅基地使用權，損害城鎮居民和鄉村居民的住宅權。確有征收必要的，不僅應當給予足額補償，還應當另外給予住宅用地，以保障其住宅權利。

第六，所有的住宅用地權屬均準許權利人的繼承人繼承。住宅建設用地使用權和宅基地使用權都是用益物權，特別是在其自動續期之后變為永久性用益物權后，為城鎮居民和鄉村居民的恒產，享有支配權。在權利人死亡后成為合法遺產，可以通過遺囑或者法定繼承，由其繼承人繼承，法律不應予以禁止。

（二）永久性住宅建設用地使用權的具體內容

1.永久性住宅建設用地使用權的取得

永久性住宅建設用地使用權的取得為有償取得，須訂立《建設用地使用權出讓合同》，交納土地出讓金方可取得。現在的問題是，所有的住宅建設用地使用權人即業主實際上都沒有與政府簽訂這個合同，而是開發商與政府通過招拍掛而取得建設用地使用權；開發商在建設完成后，將單元住宅出售給業主，使業主在取得住宅所有權的同時，繼受取得了住宅建設用地使用權。

究竟應當怎樣看待業主作為住宅建設用地使用權人與政府之間的關系，學界有不同看法。筆者的意見是，開發商在與業主簽訂的《商品房銷售合同》中，就將該套住宅相應面積的住宅建設用地使用權以及與政府簽訂的《建設用地使用權出讓合同》中相應的債權、債務概括地移轉給了業主，使業主取得與政府之間的《建設用地使用權出讓合同》的當事人地位，確立了雙方當事人之間的合同法律關系。〔19 〕這樣解釋業主的住宅建設用地使用權人的地位，以及與政府建設用地使用權出讓合同的關系，不僅能夠使業主與政府之間確定法律關系，而且能夠在今后依據該合同關系，解決后續的法律問題。直至目前，尚無人對此作出這樣的解釋，而事實上的法律關系確實如此。今后，在開發商向業主出售商品房時，應當在轉移住宅所有權和住宅建設用地使用權的同時，一并轉移《建設用地使用權出讓合同》的部分債權債務，出具經過政府同意的《建設用地使用權出讓合同》部分債權債務概括轉移的文件，以證明購房者取得了該合同中的部分債權債務，確認其與政府之間存在上述合同關系，是該合同的當事人。

目前的住宅建設用地使用權的取得，都是用上述辦法進行的。將來是否能夠準許自然人自己申請，與政府簽訂住宅建設用地使用權出讓合同，自己獨立建筑城鎮房屋居住，并非不可以考慮，也并不是一個只能在相當遙遠的期間之后才能夠解決的問題。

住宅建設用地使用權的取得還有其他方法。一是轉讓取得。當業主將自己所有的商品房轉讓他人時，將其住宅建設用地使用權一并轉讓，并且同時轉讓自己作為用益物權人而與政府之間的建設用地使用權出讓合同的債權和債務，成為該合同的當事人。二是繼承取得。住宅建設用地使用權既非注重人格特征的權利，應使其不具有專屬性，應認其得為繼承的標的。〔20 〕當業主死亡后，其繼承人繼承取得其房屋的所有權，相應的住宅建設用地使用權也因此而繼承取得，同時取得《建設用地使用權出讓合同》項下的債權和債務。目前我國尚無取得時效制度，因而時效取得住宅建設用地使用權還無需討論。

2.永久性住宅建設用地使用權的期限問題

我國建設用地使用權是有期限的，即使住宅建設用地使用權也規定了最長不超過70年的期間。當住宅建設用地使用權成為無期限的用益物權時，是否還需要規定期間，也值得研究。

對于永久性用益物權，似乎不應該有期限。在我國臺灣地區有關地上權的規定中，就沒有規定須有期限，亦無最長或者最短期間的要求，依照當事人的約定處理。〔21 〕

不過，依照我國大陸地區的習慣，住宅建設用地使用權還是有期限的，將其直接改為無期限的用益物權，則過于突然。因此，筆者建議，在政府初始出讓住宅建設用地使用權時還是要規定70年，在70年期間屆滿后，自動續期為無期限用益物權。同時，在出讓期間不足70年的，都要延期到70年，使其一并在70年之后改為無期限的永久性住宅建設用地使用權。

3.永久性住宅建設用地使用權人的權利

永久性住宅建設用地使用權人的主要權利，是對住宅用地的使用收益權。業主自己使用建筑物，同時使用其住宅建設用地，行使的就是使用權。業主將建筑物出租收取租金，當然不止是出租房屋，同時也出租了土地，因而也有土地的收益，行使的是收益權。由于我國大陸地區的住宅建設用地使用權的用途單一，因而目前不存在其他的使用收益權。

住宅建設用地使用權的相鄰關系，也是業主享有的重要權利之一。現行的住宅建設用地使用權的實際情況分為兩種，一是區分所有建筑物的土地使用權，雖然偏重于按份共有性質，但仍然無法確定土地權屬的具體范圍（即四至），因而涉及自有土地的相鄰關系問題不常見，僅僅在作為共有土地的相鄰關系中，每一個業主都有權維護共有的土地權利，行使相鄰權；二是別墅的土地使用權相對有比較清晰的自有部分，在這部分土地權屬中存在明顯的相鄰關系，但在其他共有部分須共同行使相鄰權。

依照《物權法》的規定，住宅建設用地使用權人也享有物權請求權。在共有的住宅建設用地使用權受到妨害或者侵害時，業主有權維護其土地權利，行使《物權法》第33條至第37條的物權請求權。

住宅建設用地使用權人享有處分權。不過，業主對其住宅建設用地使用權的處分，應與其享有的住宅建筑物所有權的處分相一致，不能單獨處分。

4.永久性住宅建設用地使用權人的義務

住宅建設用地使用權人的主要義務，應以設定目的及約定的使用方法，為土地使用收益。〔22 〕對此，在實踐中不存在重大問題，有的業主在自己有權使用的窗前綠地中，違反使用目的而使用的，應為違反義務的行為。

支付費用和稅金的義務，是住宅建設用地使用權人的主要義務。在70年期間中，由于業主一次性買斷該權利，因此不必再交納出讓金；不足70年期間的，應當補足交納至70年的出讓金差額。在70年期間屆滿后，住宅建設用地使用權人應當依照法律規定，向政府繳納應當繳納的稅金。應繳納而未繳納的，應當承擔法律責任。

5.永久性住宅建設用地使用權的消滅

永久性住宅建設用地使用權是否也有消滅的問題，回答是肯定的。一是住宅建設用地使用權人死亡，無遺囑繼承和有效遺贈，且無法定繼承人繼承的，成為無人繼承又無人受遺贈的遺產，依照《繼承法》第32條的規定，國家將其房屋所有權和住宅建設用地使用權一并收歸國家所有。二是因國家基于重大公共利益原因征收住宅建設用地使用權，應當足額補償并另行給予相應的住宅建設用地使用權，以保障其生存，原住宅建設用地使用權消滅。三是因轉讓而消滅，住宅建設用地使用權人轉讓的，住宅所有權與住宅建設用地使用權一并消滅。

住宅建設用地使用權消滅的后果，在前述第一項原因時，建筑物和住宅建設用地使用權一并收歸國有。在第二項原因時，住宅建設用地使用權消滅后，地上建筑物應當依照《物權法》第42條第3款規定，依法給予補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件，其中就包括給予新的住宅建設用地使用權。在第三項原因時，住宅所有權與住宅建設用地使用權一并轉移給新的權利人享有。